大田区議会議員 奈須りえ  フェアな民主主義を大田区から!

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大田区の財産の交換で事業者に莫大な開発利益 大田区と大田区議会は、区の土地にマンション建設許してよかったか?

2019年09月30日 | パブリックコメント

もし、みなさんが土地を持っていたら、その土地と、その土地に建てる高層ビルのほぼ同じ面積の床と交換しますか?                               
大田区が、
【蒲田4丁目の約820㎡の大田区民の土地】と
【そこに建てる13階建てのビルの2階部分と1階のエントランス部分合わせて約920㎡】
を交換する議案が大田区長から提出され、大田区議会が可決しました。

フェアな民主主義 奈須りえは、議案に反対しましたが可決されてしまいました。こんな大田区・大田区議会で、私たちの区民の財産は大丈夫でしょうか。

みなさんは、どう考えますか?



この議案は、京急蒲田4丁目16番の街区の共同化のため、大田区の土地823.95㎡と同じ場所に土地を共同化して建てる建物の床面積922.73㎡(一部土地の区分所有あり)を交換するための議案です。

大田区が土地を823.95㎡、8人の地権者の土地約570㎡を合わせて、13もし、みなさんが土地を持っていたら、その土地と、その土地に建てる高層ビルのほぼ同じ面積の床と交換しますか?                               

大田区が、

【蒲田4丁目の約820㎡の大田区民の土地】と

【そこに建てる13階建てのビルの2階部分と1階のエントランス部分合わせて約920㎡】

を交換する議案が大田区長から提出され、大田区議会が可決しました。

 

フェアな民主主義 奈須りえは、議案に反対しましたが可決されてしまいました。こんな大田区・大田区議会で、私たちの区民の財産は大丈夫でしょうか。

 

みなさんは、どう考えますか?

 


 

この議案は、京急蒲田駅に近い蒲田4丁目16番の街区の共同化のため、大田区の土地823.95㎡と同じ場所に土地を共同化して建てる建物の床面積922.73㎡(一部土地の区分所有あり)を交換するための議案です。

 

大田区の土地823.95㎡と、8人の地権者の土地約570㎡を合わせて、1,390㎡の土地を、事業協力者と大田区が呼ぶデベロッパーのものとし、デベロッパーは、そこに、13階建て、床面積9262㎡、のビルを建て、それを地権者と交換し、残りを売却します。(大田区は、土地と約820㎡と区分所有権付き建物床920㎡を交換。ほかの地権者の交換比率は非公開と大田区は言っています)

1階店舗とマンションエントランス
2階大田区が交換する床
3~13階 住宅99戸


【地方自治法は財産の交換を原則禁止】

地方自治法は、普通財産を交換することを原則として禁止しています。

これらの行為が無制限に許されれば、すべての歳入、歳出を記録する、総計予算主義の原則に違背し、健全な財政運営が期待できなくなるからです。

【土地は土地、建物は建物で行政目的だと許される】

原則禁止の財産の交換ですが、地方自治法に基づき、土地は土地、建物は建物の交換で、行政目的の交換だと許されています。

大田区は、この地方自治法に基づき、「財産の交換、譲与、無償貸し付け等に関する条例」を定めていますが、今回の財産の交換は、行政目的でも、土地は土地、建物は建物の交換でもありません。なので、条例に基づいた交換もできません。

【地方自治法の原則にも、ルールにも合わない土地と建物交換】

今回の土地と建物の交換は、例外的に行われることだということです。


【交換しなくてもできる共同化、
 なのに、なぜ、あえて無理して交換❓】


交換ではなく、売却し購入するという方法を選ぶべきです。

私たち大田区民の土地を事業者が取得するのであれば、入札し最も高い値段をつけた事業者に売却すべきです。

【交換で失われる、透明性、競争性】 

それをあえて地元からの推薦で選考した事業者に共同化した土地を取得させ、開発させて、そこにできる床と交換する議案で、そこには競争性もありません。

大田区は選考の基準があると言いますが、少なくとも、再開発を担ったことのある事業者であれば満たせる基準で、その選考にかなう事業者がいくつもあります。

 

例外的に交換する議案ですから、大田区議会として、憲法や地方自治の本旨に基づき、また、さまざまな手続きから適正かどうかを判断しなければなりません。

確かに、等価交換の原則からみれば、土地と建物の価格とは、財産価格審議会が示すとおりであれば等価であり、交換は適当です。

 【財産価格審議会の評定から約8か月後に議決】

そこで調べたら、財産価格審議会の評定は、今年の2月8日でした。

不動産鑑定結果が出たのは、少なくともこの財価審の2月8日の前だと思いますが、そこから本日の議決までに8か月近くが経過しています。

建築確認申請を既に4月に出し確認が下りているなど、事業協力者は、着工を急いでいることがみてとれるにも関わらず、財価審の評定がでてから、土地の交渉が決まるのが6月24日と4か月もかかり、その後、さらに仮契約締結の8月16日まで2か月も引き延ばし、結果議決は今日になっています。


【基準地価は上昇気味】


本土地の路線価は現在、104/㎡万円ですが、もうすぐ新しい路線価が公表されることになっています。

昨年の蒲田4-22-2の基準地価が126万円から今年7月1日に145万円と15%も上がったのをみると、路線価も大幅に上がるかもしれません。

【不動産鑑定結果の修正は必要なかったか】

2月の不動産鑑定結果を修正しなくて良いのでしょうか。

羽田空港跡地の議決は6月25日に行われましたが、不動産鑑定は3月30日で3か月を切っています。今回は、8か月近くも経過していて、違和感を覚えます。

 

 【時系列でみる共同化に係わる手続き】

時系列でこの土地と共同化に関わる手続きや事象を追いたいと思います。

 

平成17年2005年11月

街並み誘導型地区計画策定

これにより、蒲田4丁目16番が共同化を目指す街区と決まりました。

平成29年2017年12月25日

京急蒲田センターエリア南第二地区共同化検討協議会と大田区が、双方合意のもと共同化事業を推進すること。

事業協力者は公議会が選定した民間事業者を区に推薦し、区の審査を経て決定すること。決定後区と協議会は事業協力者と事業協力に関する協定を締結する。

この時には、土地交換までは決まっていません。

その3日後の

平成29年2017年12月28日

平成30年2018年3月16日に新日鉄興和不動産が購入する蒲田4丁目16番の街区の土地約165㎡の根抵当権解除されます。

平成30年2019年1月15日

地権者組織と区が協定締結を委員会報告。

 

平成30年2018年1月11日

協議会が、事業協力者として、新日鉄興和不動産を推薦します。

 

平成30年2018年3月16日

新日鉄興和不動産が根抵当権を前年の12月28日にはずした蒲田4丁目16番の街区の土地約165㎡を購入します

 

平成30年2018年5月15日

平成30年2018年1月11日に、協議会が、事業協力者として、新日鉄興和不動産を推薦したことを、大田区議会に報告します

 

平成30年2018年11月16日

大田区は、平成30年1月11日に協議会から推薦を受けていた事業協力者新日鉄興和不動産を、事業協力者とすることを、審査の結果11月16日に決定します。そして、その日に協定を締結し、同時に大田区議会に報告します。

平成30年2018年11月26日(水)

大田区と個人の地権者のまま、その土地に京蒲4丁目共同化ビル建設のお知らせ看板設置

 

平成31年2019年2月8日(金)

財産価格審議会が、京蒲4丁目土地建物交換価格を評定。

平成31年4月12日

日鉄興和不動産が、大田区の土地に京蒲共同化の建築確認申請を提出

 

令和元年2019年5月31日

まだ大田区の土地である、京蒲共同化の建築確認がおりる

 

令和元年2019年6月24日(月)

財産価格審議会の評定価格をもとに交渉の結果、日鉄興和不動産と価格の折り合いがつく

 

令和元年2019年8月16日

日鉄興和不動産と仮契約を締結。

 

大田区は、赤字部分、平成30年2018年11月16日以降、この共同化に関わる委員会報告を一切行っていません。

 

この時系列の流れを見ていると、大田区が報告した以上に水面下で事業者や地権者と協議が行われていたのではないか、ということが推測できます。

 

他の地権者は個人ですから守られなければならないプライバシーもありますが、少なくともこの土地は、区長個人の土地でも、担当者の土地でも、ましてや事業協力者の土地でもなく、大田区民の財産です。

 

共同化事業に大田区が地権者として入っても、一地権者としてだからと大田区は、交換の考え方さえ明らかにしません。

一方でこの共同化に大田区が入るメリットは、まちづくりだと言いますが、見えない事業化の手法に対し、得られるメリットはあまりにすくなく、地権者として入らなくても共同化の協力者として協定書を締結する中でできたことだと思います。

 

 【大田区の土地の上に建築確認申請・確認おりる】

何より問題なのが、もうすでに、この土地に建築確認が下りていることです。

 日鉄興和不動産が、今年4月12日に建築確認申請を出し、確認は5月31日におりていて、大田区の建築審査課が6月10日に建築概要書を受領しています。

お知らせ看板は、財産価格審議会が、京蒲土地建物交換価格を評定した2月16日の3か月近く前の11月26日に設置されています。もうこの時には、設計も決まっていたのです。

建築概要書には、着工予定日は2019年11月1日と記されています。

 

仮契約の存在は、議会にも報告されませんでしたが、委員会で確認したところ、今回の財産の交換の議決が否決されたら、契約は失効し損害賠償は発生しないそうです。

 

設計を委託し、建築確認が既におりていますから、莫大なコスト負担を日鉄興和不動産はすでに行っています。

それだけの負担が損にならない確証を日鉄興和不動産は、どこから得たのでしょうか。

仮に、どこかで情報が漏れていたり、確約していたとなると、事前審査というべき重大な問題ですし、そうでないとするなら、議会軽視も甚だしいと思います。

大田区は中高層紛争予防条例で、近隣関係住民に建築の計画を周知させるためお知らせ看板の設置を義務付けています。

すでに、高さ43.67mの二倍の区域への説明もすませ1月18日に大田区に報告しています。

【共同化で得られる利益は一体いくら?だれのものに?】

それだけ、事業者にとっては大きなビジネスチャンスで利益供与にあたるかもしれないからです。

 戸別の建て替えだと容積率は360%ですが、共同化すると500%まで緩和され、

高さも80mまで緩和されます。

少なくとも、大田区の土地の評価は現在の価格なので、共同化による容積率や高さのメリットを含めた評価にはなっていません。

共同化すると、この増えた床面積の恩恵を受けるのは、事業者ということになります。

駅に近い都心の一等地で、しかも数々の規制緩和を受けられる土地を、手に入れられることはなかなかないことだと思います。

それを大田区は、入札もせずに提供するのです。

共同化を再開発と同列に考える方がいらっしゃいますが、再開発は、都市計画の法律に基づく仕組みで、各段階で、細かく合意形成の手続きが制度で定めてられています。そのため、地権者の合意をとるための書面を大田区に提出したり、都市計画審議会にかけ意見聴取したり、公告縦覧したり、議決を経たりして、はじめて、土地と建物の変換が認められます。ここでも、返還比率の考え方が定められていて、私たちは知ることができます。

一方、今回の共同化は、事業者と個々の地権者との関係の中で決まることで、交換比率はブラックボックスです。

議会に事業者や共同化の動きが報告されてきましたが、あとから、調べて時系列で並べると、報告が極めて遅かったり、報告していないこともあり、恣意的です。

私たちの財産なのに、一部の人たちだけで使い方を決めることが公共性にかなうでしょうか。

大田区が事業協力者に土地を売却しても共同化は可能ですから、売却し、どうしてもできたビルの二階部分が欲しいなら、使途を決めてから購入すべきです。

いまも、地域に、この使い道だったらどうですかと聞いたり、使いそうな団体に、この床を使いませんかといった打診を大田区がしているという話を耳にします。とりあえず、かっているように見えます。

 【試算から考える、財産交換で誰がメリットを受けるのか】

そこで、コストは大田区の実績である、六郷図書館の建築コストを参考に、売上価格は、今回の京蒲共同化ビルの大田区の購入価格が時価なので、それぞれの㎡あたりの単価で建築コストと売り上げ総額から、事業者の利益を試算してみました。

大田区の建設費が適正な価格だということになっていますから、マンションだとこれに、キッチンやおふろなど水回りが含まれるので、少し高くなるかも知れませんが、売り上げも建築費も双方ともに、水回りが含まれていませんので、あくまで試算ということでご理解ください。 

もし、大幅に違っていれば、考え方や、違っている部分についてご指摘いただけますと、より、事業者利益の目安を思い描きやすくなると思います。

 【大田区の実績から、建築コストと売り上げで計算すると約40億円の利益(売値はスケルトン)】

最近改築した約1200㎡の六郷図書館の建築費総額が約8億4,000万円。㎡あたりの建築単価は70万円/㎡としました。

今回のビル床面積が約9522㎡ですから総コストの目安は66億5千万円になります。

 

大田区が時価でしかもスケルトンで取得した床と区分所有の土地が、10億3817万7千円、922.73㎡なので、㎡単価で約112万円。

ビル総面積で計算すると、売値の総額は、112×9522=106億6000万円になり、106億6千万―66億5千万円で、利益は、約40億円にもなります。ここから、165㎡の土地購入費用や、様々な協議に関わるコストなどを引くのだと思いますが、それでも大きな利益をうむのがわかります。

  

でも、大田区はスケルトンで買っていますから、売値はもっと高いはずです。

【大田区の実績から、建築コストと売り上げで計算すると約90億円の利益(売値に大田区の内装工事単価を入れて計算)】

 

内装工事費用に、先日の池上図書館の内装工事費用(5億1454万円で1026㎡ですから㎡あたりは50万円)を加算すると、㎡あたりの単価は、約162万円です。そうすると売り上げは、154億2000万円になります。

 

みずまわりという付加価値をつけてない売り上げとコストで差額を計算しても、154億2000万円―66億5千万で90億円ちかくの儲けになります。ここから諸経費を差し引いても、今回のプロジェクトで事業者が見込もうとしている利益の大きさが想像できると思います。

 

【99戸のマンション販売利益から計算すると約16億円の利益】

 

共同化して建設するビルの住宅部分の面積から、1戸当たりの共有部分含めた面積が約70㎡を超えることがわかりました。一戸当たりの売却価格を約4000万円で計算して、土地代の負担がありませんので、利益率を40%と見積もると、利益は、約16億円になります。

民間が自己資金を投資して利益を得る経済活動であれば、素晴らしいビジネスモデルだと思いますが、大田区民の財産を使い、競争入札もなく、合意形成もなく、事業の透明性さえありません。

 

それどころか、議決の前に建築確認申請を出し、確認まで下りていて、中高層の説明さえすませているのです。

それで、これだけの莫大な利益を大田区長は、土地と建物の例外的交換で、この事業者に供与しようとしている構図です。


土地を売却したほうがいいのではないでしょうか。
土地を売却しても、共同化で求める街区の更新は果たせます。

【交換して取得するビルの床は、使途さえ未定】


しかも、交換する床の使用目的さえ決まっていないのです。目的が決まれば、内装工事も大田区が負担することになります。最近の池上駅ビルの内装工事で、㎡あたり50万円かかっていますから、使途はわかりませんが、4億円を超える費用がかかるということです。

 

ラズの土地交換でも羽田空港の跡地でも、交換しても、買っても、公共目的に使うのはほんのわずかで、民間に貸しだしていますから、同じように公共目的さえなくなるかもしれません。

【将来建て替えで困難を抱える区分所有】

仮にこの建物の二階部分他を大田区が所有したら、将来建て替えが困難であること、そして、大田区という行政に過大な期待が寄せられることが想像され、さらに、建て替えが難しくなることの心配も指摘しておきます。

 

特定の事業者への法令の原則を守らない議会軽視が、結果として事業者に莫大な利益をもたらす事業です。


地元や地権者の立場から賛成しようとする意見も聞こえてきますが、この議案において判断すべきは、個々の問題では無く、公有財産を床と交換することが適正かどうかが問われています。

公の土地を使ってこの事業を行うべき、妥当性に欠き、取得した財産の公共性さえ現時点で確認できず反対です。

 

 

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