必勝!合格請負人 宅建試験編

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2019 宅建士試験ワンポイント解説(権利関係 直前大予想①)

2019-10-12 | Weblog
1 AがBの所有地を賃借して、建物を建てその登記をしている場合、CがAからその建物を賃借する場合、特別の事情がない限り、Cは、
 その賃借についてBの承諾を得る必要はない。

2 借主の債権者が、賃貸借契約の継続中に敷金返還請求権を差し押さえた場合、借主が建物を明け渡したときに賃料の未払がある場合には、
 貸主は敷金から未払賃料額を控除した後の残額の敷金を差押債権者に支払えば足りる。

3 貸主Aと借主Bとの間の建物賃貸借契約の際に、BはAに対して敷金を交付していたが、賃貸借契約終了後の敷金返還時期に関する特別の約定が
 なかった場合、Bは、敷金返還請求権に基づいて建物を留置することはできない。

4 AがBから賃借している建物をCに転貸した場合、AB間の建物賃貸借が期間の満了によって終了するときも、Bが転借人Cに対してその旨の通知
 をした日から3月を経過しないと、建物の転貸借は終了しない。

5 AがBの所有する甲建物を賃借している場合、Aは、甲建物に居住せず、Bの承諾を得てCに甲建物を転貸し、居住させていたが、その後Bが甲建物
 をDに譲渡した場合、AはDに対して、賃借権を対抗することができない。

6 定期建物賃貸借をしようとするときは、賃貸人は、あらかじめ賃借人に対し、契約の更新がなく、期間満了により賃貸借が終了することについて、
 その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

7 Aが、建物の所有を目的として、Bが所有する土地を期間30年の約定で賃借している場合、期間満了後も建物があり、Aが土地の使用を継続している
 ときは、Bが遅滞なく異議を述べなければ、期間の定めのない借地権が設定されたものとみなされる。

8 Aが、建物所有を目的としてBから土地を賃借し、建物を建築して所有しているが、借地権については登記をしていない場合、本件建物が火災により
 滅失したときに、建物を新たに築造する旨を本件土地の上の見やすい場所に掲示したとしても、本件建物について登記していなければ、Aは、その後B
 から当該土地を買い受けたCに対して、借地権を対抗することができない。

9 AがBの所有地を賃借して家屋を所有している場合、Aは、借地権が消滅したとしても、自らの債務不履行に基づく解除によるときは、Bに対し家屋
 の買取りを請求することができない。

10 借主が貸主の同意を得て賃貸建物に設置した造作について、建物明渡し時に買取請求権を行使することができない旨の特約は、有効である。

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解答1○2○3○4×5×6○7×8○9○10○

解説
1 借地上の建物を賃貸する場合、建物の所有者が変わるわけではなく、借地権の譲渡又は転貸にあたらず、借地権設定者の承諾は不要である。

2 賃借人の債権者が、賃借人からの債権の回収を行うために、賃借人の敷金返還請求権を差し押さえることがある。
  債権の差押えは、法律上許容されているので、このような差押えも有効なので、賃借人の賃貸不動産の明渡し完了時に、敷金により担保される
 債務を賃借人が賃貸人に対して負担していれば、この債務は敷金から当然に充当される。その結果、賃貸人は、債務控除後の残額を差押債権者に
 支払えば足りる。

3 建物賃貸借契約における敷金返還請求権は、建物を現実に明け渡した時に発生するので、建物の明渡しが先履行である。
  したがって、賃借人は敷金返還請求権に基づき留置権を主張することはできない(判例)

4 建物の転貸借がされている場合、建物の賃貸借が期間の満了等によって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、
 その終了を建物の転借人に対抗することができない。この通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から6カ月を経過することによって
 終了する。

5 建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあれば、第三者に対抗することができる。そして、転借人が建物に居住していれば引渡しが
 あったといえ、AはDに対し賃借権を対抗することができる。

6 定期建物賃貸借をしようとするときは、賃貸人は、あらかじめ賃借人に対し、契約の更新がなく、期間満了により賃貸借が終了することについて、
 その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

7 存続期間が満了した後に、借地権者が土地の使用を継続するときは、建物がある場合に限り、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされ、
 最初の更新後の存続期間は、特約がなければ、20年である。

8 明認方法による対抗力が認められるためには、借地上の建物に借地権者名義の登記がされていなければならない。したがって、借地権者名義の登記が
 されていないので、明認方法による対抗力は認められない。

9 借地権の存続期間が満了した場合、借地権者は、建物を時価で買い取るべきことを請求することができる。しかし、賃借人の債務不履行による
 土地賃貸借契約解除の場合には、借地権者は建物買取請求権を有しない(判例)。

10 借地借家法においては、造作買取請求排除特約の禁止は任意規定とされている。したがって、賃貸人は、借主の造作について承諾するが、明渡し時に
 買い取りは行わないという取決めを特約として行うことができる。

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