『管理受託契約の更新に伴う重要事項説明会開催のご案内』到着一週間後開催だが発信主義により法違反ならず

今日の日記は、１８日に自宅に到着した”管理組合第一回定期総会のご案内”で同封されていた『管理受託契約の更新に伴う重要事項説明会開催のご案内』の通知を発した日時・平成２５年３月１５日（東コ北運発適案第Ｊ１６３－２５０３号）のことです。
この案内書（区分所有者各位宛）には、企業活動を行う会社で発信する業務書類を分類整理する為に加えられる番号（東コ北運発適案第Ｊ１６３－２５０３号）が記載されていました。後で、文書を整理保存する為に必要だから、このマンション管理会社は重要書類扱いをして、社内用番号を記載したのでしょう。
この案件（管理受託契約の更新）は、何も規約で定められた定期総会で議決する事項ではなく、強いて言えば、第５２条・十六・その管理組合の業務に関する重要事項　に該当するものです。だから、一緒に実施する必要は全くなく、逆に、別の機会を設けて（マンションの管理の適正化の推進に関する法律　第７２条に準拠している重要な説明会）この重要事項説明会の開催をすべきだったと、私は今強く思っています。
この『マンションの管理の適正化の推進に関する法律』の第７２条には、
１・マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約（新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から国土交通省令で定める期間を経過する日までの間に契約期間が満了するものを除く。以下「管理受託契約」という。）を締結しようとするとき（次項に規定するときを除く。）は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの（以下「重要事項」という。）について説明をさせなければならない。この場合において、マンション管理業者は、当該説明会の日の一週間前までに、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。
２・マンション管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない。
３・前項の場合において当該管理組合に管理者等が置かれているときは、マンション管理業者は、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項について、これを記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
４・省略
５・マンション管理業者は、第1項から第3項までの規定により交付すべき書面を作成するときは、管理業務主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない。
以上のように規定されているのです。だから、この届いた案内書は、法律に準拠して、記名押印をした正式な書類となっており、区分所有者の私に配達されたのです。
しかし、私の自宅に到着したのは、平成２５年３月１８日で、当該説明会３月２５日のちょうど一週間前でした。もし、日本郵便の配達遅延で一日遅れていたら、この第５２条１項に違反したと、区分所有者からクレームを言われる恐れがあります。その時のクレーム回避の為に、この通知書の日付（東コ北運発適案第Ｊ１６３－２５０３号）がとても役に立ってくるのです。
何故なら、民法５２６条・会社法２９９条・商法５２６条等では、「通知を発する」と契約書に記載（注：管理規約にも「通知を発する」と有り）されている場合は、通知書を発信（発信主義）しておけばよく、その到着（注：民法９７条の到着主義）までは必要としないことになっています。迅速性が要求される商取引の場合には、例外として発信主義が採られているのです。だから、この上記の３法律により、マンション管理会社は、到着遅延のクレームを回避できるのです。また、紛争などが起きた場合に備えて、発信した事実を立証できるように、その証拠（東コ北運発適案第Ｊ１６３－２５０３号）を保全していたのです。
しかし、こんな安直に重要事項説明会を挙行（全ての区分所有者が出席できる説明会を開催せず、面と向かって質疑も出来ず、定期総会に紛れ込まして一緒にバタバタと承認させようとする目論見企て）とするマンション管理会社に、私は今強い憤りを抱いています。
このマンション管理会社には、『マンションの管理の適正化の推進に関する法律』第７２条の法精神をよく理解し、しっかりと遵守してほしいです。

管理規約『管理委託契約書』総会運営で管理会社は「開催日程等の調整を行い開催会場を”手配”」と記載有り

今日の日記は、昨日自宅に送られて来た管理組合第一回定期総会議案書のことです。
この送られてきた議案書の議題は４項目ありました。以下に、その項目を記載します。
・第１号議案：第１期事業活動報告及び収支決算報告の件
・第２号議案：管理委託契約更新の件
・第３号議案：第２期事業計画及び収支予算の件
・第４号議案：第２期役員選任の件
以上です。この議案に関して、議決権行使書が同封されていたので、私は第４号議案以外は全て”承認しない”に○を記入（別紙でその根拠も記載し同封）して、欠席票と一緒に今日札幌のマンション管理会社まで、返信用封筒で郵送（注：３月２１日まで到着させる事と質し書き有り）しました。
この郵送手段を利用する者に該当する区分所有者は、このマンション管理会社の”ご案内”だと、”当マンション以外にお住まいの方”と書かれていました。だから、セカンドハウスとして購入した私は、このマンションに住んでおらず、不動産投資等を行っている大家さんと、マンション管理会社の担当者から勝手に思われているのです。
私だけでなく、首都圏に住んでいる札幌のセカンドハウスとして購入した入居者は、この文面を読んで、強い憤りを感じていると思います。セカンドハウス利用者を全く無視したマンションの管理運営です。
そして、私は、当日出席できないので、総会に持参すべき『管理規約』を、再度自宅で熟読してみました。そうしたら、『管理委託契約書』の別紙業務仕様書第一　組合運営業務（第３条第１項第一号関係）の（２）総会運営に　以下のような文言がありました。
①　開催日程等の調整及び会場の手配
　　乙（マンション管理会社）は甲（管理組合　代表　理事長）と甲の総会の議案及び開催日程等の調整を行い、開催会場を手配する。
だから、この委託契約書の通りに、マンション管理会社は、その委託された業務（開催会場を手配：自らの共用場所を会場にするのであれば、その手配など不要だから完全に業務不履行）を正しく行っておらず、全く手抜き業務です。また、日程等を調整（開催期限の６日前にバタバタと決めた）した気配も全く感じられません。
故に、このようマンション管理会社の対応では、第２号議案（管理委託契約更新の件）など、私は到底承認できません。

マンション管理会社は目論見通り全６９戸全員出席不可能な通知から一週間後平日夜狭い１階ロビーで総会開催

今日の日記は、札幌別宅マンションの管理会社から本日届いた”第一回定期総会開催のご案内”のことです。
私は３月１３日付日記『管理組合管理規約”総会を会計年度開始２月１日後２か月以内開催”規定あるが管理会社から未だ案内到着せず』で、定期総会の案内が来ていないことを話題にしました。そして、ようやく私の自宅にこの案内書が、組合理事長名で藤沢の自宅に届きました。
その開催日時は、平成２５年３月２５日（月）午後７時００分～で、場所はマンション１階のエントランスホールです。
何と、セカンドハウス用入居者を、完全に”虚仮”にしたこの開催日及び場所です。このマンション管理会社は、全６９戸入居者全員が出席できない通知から一週間後の平日夜に開催日を設定し、場所もその目論見通りに地元入居者だけが収容できれば良い狭い一銭も懸からない自己マンションの１階エントランスロビーにしたのです。
全く腹の立つマンション管理会社のやり方です。私は、その日程・場所の決め方に強い不満を持っています。だから、同封されていた出欠票・委任状・議決権行使書に、今後の定期総会開催の日程及び場所の再考を促す嘆願書（少なくとも１か月前告知し、開催日は土・日の休日）を添えて、マンション管理会社に提出するつもりです。
何故なら、この管理組合の設立総会は、去年の６月土曜日の午前中、ホテルの宴会場で開催されました。私は、何もホテルの宴会場でなくとも良いから、近くに区民センターがあるのだから、その会議室を有償で借用して、全ての入居者が出席できるようにマンション管理会社は場所や日程を段取りすべきだったと、今強く思っています。
こんなセカンドハウス用入居者を完全に排除した地元マンション管理会社の行為は、在京大手不動産会社の優良ブランドを、大いに失墜させる全く愚かな管理です。
是非、今後の再考を、親会社の不動産会社に、私は御願いしたいです。

１２日逝去北原亞以子さん『慶次郎縁側日記第二巻再会』で御公儀非公認岡場所の町奉行取締定法を私に遺言す

今日の日記は、私が今読んでいる１２日に亡くなった北原亞以子さん（１９３８年１月２０日～２０１３年３月１２日）の代表作『慶次郎縁側日記　第二巻　再会』（１９９９年・新潮社刊）の最終収録短編「再会三　恋する人達」のことです。添付した写真は、その著書の表紙です。
私は、北原亞以子さんが亡くなる直前から、この著書を自宅で読んでおり、その訃報に接して、今とても驚いています。そして、私のまったく個人的な見解ですが、何か著者が私に伝えたい事があり、私も書店でその北原さんの思いに引かれて、この著書を購入したのではないか？今強く得心しています。
何故なら、最終収録短編「再会三　恋する人達」で言及している江戸時代の御公儀非公認の岡場所と町奉行の取り締まりに関する通例・規則（定法）を、私がこの著書で初めて知ったからです。以下にこの短編小説から、その通例・規則に関するくだりを引用・掲載します。
『岡場所は、吉原のように、一夜の恋を公認された場所でないので、時折、風紀を粛正する嵐が吹くのである。遊女商売をしていた者、妓楼の主人は過料の上、百日間の手鎖、遊女は吉原へ下げ渡される。三年の年季で働かされるのだが、吉原では、町毎に入札をして遊女を引き取るという。女衒に高い金を払うことなしに、客あしらいを教える手間のない女が手に入るのだ、吉原にしてみれば、きわめて都合のよい定めだろう。吉原の楼主にせっつかれると、奉行所が腰をあげるという噂は、ほんとうかもしれない。・・岡場所の楼主も、たちの悪い岡っ引への附届を忘れなければ、手入れのあることは前日に教えてもらえる。手入れの当日は、遊女達に前掛をさせ、たすきをかけさせて料理屋をよそおうとか、遊女を隠してしまうなどの方法をとり、奉行所に苦笑いをさせることもできるのだ。』
以上が、この小説の背景となっている江戸の風紀粛正の定めです。この小説では、岡場所の女楼主は、ヒモみたいな亭主を自分の代わりに楼主に成らせて、自分は飯炊き女に格下げになって、奉行所に通報して自らの妓楼の手入れを実現させようと画策しています。そして、この女楼主は、飽きた亭主を追い出して若いツバメと所帯を持とうと企んでいるのです。
私は、今まで数多くの江戸の市井を扱った時代小説を読んできましたが、この御公儀非公認の岡場所と町奉行の風紀取り締まりに関する定法を全く知らなかったです。そして、亡くなった北原亞以子さんが、自分勝手に知ったかぶりで”悦に陥っている私”に、江戸時代の風俗に関する無知を示して、強く叱咤激励しているような感じがしています。
だから、私はとても惜しい時代小説家を失った残念な思いをしています。そして、私は今、時代小説の名手・北原亞以子さんのご冥福を衷心より祈念しています。

一般の鉄製十字架を下げた質素な装いで謁見した清貧なフランシスコ１世新法王の手腕で世界平和の実現を期待

今日の日記は、１３日新ローマ法王に選出されたホルヘ・マリオ・ベルゴリオ枢機卿（法王名：フランシスコ１世）のことです。添付した写真は、サンピエトロ広場で信者の祝福に応える新法王です。
この新法王・フランシスコ１世は、初めて中南米出身（アルゼンチン・ブエノスアイレス大司教で、父親は移民のイタリア人）の枢機卿から選出されたイエズス会（法王選出も初）の神父です。私はカトリック信者でもないですが、この選出された新法王に、とても親しみや期待感を今抱いています。
イエズス会は、日本にとても馴染み深い宗教団体で、日本に初めてキリスト教を伝えたフランシスコ・ザビエルもイエズス会の神父でした。そして、私自身も２００９年１０月２０付日記『連載が始まった読売新聞『時代の証言者：教育と信仰　ヨゼフ・ピタウ８１』は天命を果たせる幸せな方』で、上智大学元教授・学長でもあったイタリア人イエズス会修道士のヨゼフ・ピタウさん（１９２８年１０月２０日、イタリア・サルデーニャ州ヴィッラチードロで生まれ、１９５２年に来日された）を皆さんに紹介しています。
また、新法王は、この所属イエズス会の前身修道会「フランシスコ会」を創設したアッシジのフランチェスコ（フランシスコのイタリア語読み、１１８２年頃～１２２６年）にあやかって、自身の法王名にしています。
私も、この聖フランチェスコを題材したイタリア映画『ブラザー・サン、シスター・ムーン』（１９７２年製作　フランコ・ゼフィレッリ監督　グラハム・フォークナー主演）をリアルタイムに劇場鑑賞しており、とても親近感を持っているカトリク宗教家です。
その宗教姿勢は、とても清貧で全て物欲を否定するものでした。この映画では、宗教の教えに目覚めたフランチェスコが、突然着ている服を脱ぎ、両親に返しています。「もう、あなたの息子ではない。人間にとって大切なのは、富ではなく心です。これからはキリストのように乞食になります」と言って、新しい教会を独力で作り出す決意をします。
だから、謁見した新法王は、以前の法王の法衣とは違い、全く質素な装いです。十字架も高価な金製ではなく、一般的な鉄製のものです。（注：添付した写真を参照）さらに、就任した後も自身の専属の公用者を使わず、他の枢機卿と同じ乗合バスで宿舎に戻ったとの報道がありました。そして、極めつけは、母国アルゼンチンのカトリック信者に、イタリア・ローマ・バチカン宮殿で行われる就任式に来ないように伝えたことです。もし、信者が来るつもりなら、そのような気持ちだけで充分で、新法王はその掛かる旅費分を母国の貧しい人々に施してほしいと要望していました。
信者でもない私でも、このフランシスコ１世の宗教姿勢に強く共感しています。そして、この清貧な新法王の手腕で、これからの平和で貧困者がいない世界の実現を、私は大いに期待しています。