購入フォースマンションに１１月末申請期限の省エネ住宅ポイント有３０万ＰをＮＩＳＡ商品の含み損失補填に

今日の日記は、国土交通省が今日発表した、６か月連続で増加している８月の新設住宅着工戸数を強く誘発した要因のことです。以下に、日本経済新聞ネットニュースの一部を引用・掲載します。
『・・新設住宅着工、８月８．８％増　貸家３か月連続２ケタ増・・国土交通省が３０日発表した８月の新設住宅着工戸数は前年同月に比べ８．８％増の８万２５５戸と、６か月連続で増加した。消費増税前の駆け込み需要の反動減の影響が薄れて、持ち直している。国交省の担当者は省エネ住宅ポイント制度や、住宅ローン「フラット３５Ｓ」による金利引き下げ幅の拡大などの対策について、ある程度効果が出ているとしている。民間事業者に聞くと「認知度も高まっている」という。』
私の購入した新築フォースマンションは、ちょうど８月中旬に販売開始（第１期分・７０戸／総計１１６戸）されたので、この８万２２５戸の内に含まれています。そして、このフォースマンションは再来年３月竣工引渡ですから、何も１年半前に販売を開始しなくても良いと考える不動産販売担当者もいるでしょう。だから、同時期竣工物件を抱える他の不動産会社は来年１月から４月頃に販売を予定しています。しかし、この売主である関西の私鉄関連不動産会社は、あえて１年半前から新築マンション販売を開始しています。そして、その早めた訳は、日本経済新聞ネットニュースで国交省担当者が語った『省エネ住宅ポイント制度』（注：竣工前でも３００，０００ポイント支給されて商品券等を購入出来る。私はセカンドマンションで住宅エコポイント制度を体験済）にあると、私は強く得心しました。
この国交省の担当者が語った『省エネ住宅ポイント制度』は、今年の１１月末が申請期限（ポイント交換は来年１末期限）です。だから、第１期分だけでも、その期限内に間に合うように、販売開始を早めたのだと私は思います。その為、このフォースマンションの１１月に予定されている第２期販売や来年１月から４月頃に販売を予定している他の不動産会社の新築物件は該当しなくなってしまいます。
そして、私は、この３００，０００ポイントを、全て商品ギフト券（２９７，５００円分＋手数料２，５００円）と交換するつもりです。前回の住宅エコポイントでは、１万円商品券も選んだのですが、今回は全て千円と五百円の商品券（もう高額な家具や電化製品は前回で購入済で不要）にしました。何故なら、この商品券には釣銭が出ないからです。もっぱら、食事代になってしまうと思います。
だから、８月の世界同時株安で購入したＮＩＳＡ商品（２００万円分）の含み損失（約３０万円▲１５％程度）の補填になると思うと、私は今とても嬉しくなりました。
『禍福は糾える縄の如し』と言いますが、正にその名言を、私は実感しています。

６階北東部購入フォースマンションの朝日当たり方や騒音は思ったより悪くなく賃貸利回りを考慮すればベスト

今日の日記は、購入したフォースマンション施工状況の現地確認のことです。
私は、シルバーウィーク休暇を利用して、今札幌セカンドマンション（購入フォースマンションから、徒歩５分ほど大通公園に近接）に明日まで滞在しています。昨日は、この新築販売事務所でフォースマンションのカラーセレクト契約をしました。全て標準タイプ（賃貸にするつもりで別間取り等の選択もせず）を選択しました。
そして、一昨日・昨日と今日も、購入マンションがとても近く（注：サードマンションは琴似で自転車では２５分程度かかるし、地下鉄駅５つ目先だった）にあるので、毎日現地視察を行いました。
一昨日の日曜日だけ現場作業は休みでしたが、昨日と今日は、２階躯体作業中でした。タワークーレンも設置されており、３１階まで月に２階程度立ち上げていくようです。それでも約１５か月（２０１６年１１月末上棟か？）ほどかかる工程になると思います。
私の購入した６階部分は１１月中旬～末にはコンクリート打設が完了するでしょう。ちょうど雪が降り始める前に打設完了することは、品質上とても良い（冬季間は上屋養生して躯体作業するのか不明だが）ことです。また、東隣の２階建て事務所やその隣５階建て信用金庫屋上パラペットと購入した部屋の位置関係も、私が思ったより、悪くはなかったです。購入予算が豊富にあれば、もっと上階の方が朝日の当たり方や騒音・日照環境が良いので、１０階あたりを購入したかったですが、賃貸の利回り等を考慮すれば、この６階がベストだと現地を見て、私は強く確認しました。
明日、藤沢に戻りますが、１０月の３連休に再び札幌を来訪します。その時には、フォースマンションの躯体工事も進んで、もっと詳しい立地状態が分ると思います。さらに、とても近くにあるので、私の確認行動（セカンドマンションに帰宅する途中に見る事も可）がとても楽です。

明日の日銀金融政策決定会合で景気改善策（異次元バズーカ砲）発射がされなけば来年のＮＩＳＡ利用を中止す

今日の日記は、東証株価指数の日経平均株価終値が１７，９６５円７０銭と、再び一万八千円を割り込み冷え込んだ日本の株式市場のことです。
一カ月前の８月１０日には、２０，８０８円６９銭だった終値が、今では三千円近く下落しています。今年前半の株価上昇機運が、何だったのか？全く良く分からない現在の株式相場です。
中国経済の悪化だけでなく、外人投資家の日本株の売り（８月には１兆１５００億円も売り越し）やカラ取引、高速トレードシステム（アローヘッド）が、株価を乱高下させていると言われています。
こんな歪な市場では、政府が勧めているＮＩＳＡ政策で育ってきた日本の素人個人投資家が、皆そっぽを向いてしまうでしょう。私もその導入されたＮＩＳＡで株式投資商品を購入し、今回株価下落で、赤字を出して全くの塩漬け状態になっています。さらに、ＮＩＳＡ商品は、普通の株商品の損益と合算することが出来ず、赤字は全くそのまま購入者が全額被ってしまいます。
日本企業の業績は良いのに、外人投資家に振り回される現在の日本株式市場に、全く失望しています。だから、今日から明日まで開催されている日銀金融政策決定会合で、何らかの景気改善策（異次元バズーカ砲）が発表・発射されなければ、私は株式市場にもう愛想が着き、来年からのＮＩＳＡ利用を完全に止めるつもりです。

購入したマンション土地代は近傍公示価格に近く建物代は消費税・工事費アップとタワー形状に起因し適正価格

今日の日記は、手付金３００万円を支払ったフォースマンション（２ＤＫ５６．２３ｍ２・６０５号室：欠番の４番が復活して６番から１番前の５番になった）の購入価格のことです。
このマンションの不動産売買契約書の売買代金の土地と建物別の内訳は、土地：１，１２０万円で、建物：１，９３０万円でした。これを、約４年前に購入したセカンドマンション購入代金と比較してみました。
・セカンド（２０１１年１２月１７日契約）：６４．４０ｍ２　土地７３２．８万円　建物１，８４７．２万円（２８．７万円／ｍ２）計２，５８０万円
・フォース（２０１５年９月４日契約予定）：５６．２３ｍ２　土地１，１２０万円　建物１，９３０万円　　（３４．３万円／ｍ２）計３，０５０万円
この専有面積ｍ２当たりの建物単価は、去年４月の３％消費税アップを考慮すると、約４年間で１６％アップ（毎年４％）していることになります。さらに、タワーマンション３１階の建物規模の特異性（１０％程度）を加味すれば、純粋に工事費アップは６％程度と推測できます。だから、暴利を貪っていない適正でとても説得力のある価格です。
また、私の所有権があるｍ２当たりの土地代は、セカンドマンション（敷地８０７．９ｍ２のＸ６，４４０／４５８，４０２：１．４％＝１１．３５ｍ２）では、６４．５６万円／ｍ２でした。
一方のフォースマンション（敷地１，４３８．４ｍ２のＸ５，６２３／８４７，９００：０．６６％＝９．５４ｍ２）では、１１７・４万円／ｍ２です。
当然の事ですが、札幌中心地に近いフォースマンション（南１条西７丁目）の方が、セカンドマンション（大通西９丁目）より土地代が高い（８１．８％アップ）です。そして、フォースマンション近くの今年の公示価格（２０１５年１月）は１０３万円でした。だから、土地代も暴利を貪っていない適正でとても説得力のある価格です。
結局、セカンドとフォースマンション価格の差４７０万円は、立地条件の違いと考えられます。私は、とても良い新築マンションを購入したと、今このデータを見て、深く安堵しています。