２年毎のセカンドＭ管理委託契約更新した大手不動産と違い今回購入したフォースＭ関西電鉄系不動産は１年毎

今日の日記は、セカンドマンション管理委託契約を更新した首都圏大手電鉄不動産関連会社と今回購入したフォースマンション管理委託契約を受けてた関西電鉄系不動産会社との更新期間の違いのことです。
昨日の午前１０時から、別宅セカンドマンションのエントランスホールで第６回定時総会の前に、２年毎の管理委託契約更新の議案（１０数名の出席では、全く活発な議論など望めない）がありました。私は、当然何も問題ないように承認されたと思っています。私はこの定時総会に出席可能でしたが、この業務委託された管理会社担当者の理不尽な妨害行為（注：監事である私に、何らの帳簿資料を私が要求した管理規約に則った手順での情報開示を完全に無視し、総会の１か月前＜これを改善など出来ない事後承認しか出来ない全く不誠実な対応＞に見せようとした全く欺瞞に満ちた行為）に、強く嫌悪して欠席票を提出し議決権のみ行使しました。
当然、このセカンドマンション管理委託契約に反対票（不承認）を投じました。決算案と予算案も監事である私何ら相談もないので完全に不承認です。このセカンドマンション管理会社担当者は、善管管理注意義務など全く眼中になく、ただ漠然と２年毎の更新が当然の如く承認され、未来永劫この仕事が続行されると思っている節があります。
私は、この更新期間が２年毎になっているのは、この業界の共通ルール指針と思っていました。しかし、今回購入したフォースマンション管理委託契約を受けた関西電鉄系不動産管理会社（マンション建設の施主会社の関西私鉄系不動産会社の系列会社）では、１年毎（当然引き渡し後１年間はこの管理会社が優先委託し、のちに管理組合成立後は、この管理会社の更新の合否を組合で図る）に、更新される管理規約になっていると、建物引き渡し後の管理会社担当者の説明で判明しました。私は、この短期間（毎年）での更新は、緊張感を持って管理業務を当たるこの関西電鉄系不動産管理会社の方針と大いに理解し、この担当者に「これからは頑張って業務を遂行して下さい」と伝えました。
こうように、この業界での不動産管理会社のルールは、全く千差万別な事が分りました。セカンドマンションを購入した時の代理業務の地元不動産会社担当者は、「管理会社を変えればといい、私の住んでいるマンションでも変更した」と私に応援していれましたが、現状ではこの管理組合で多数決を得るのは困難です。
しかし、これかも、一区分所有者の権利として、セカンドマンション管理会社担当者の罷免交代を要求するつもりです。

竣工札幌フォースマンションの鍵受領後賃貸募集委託担当者が仕事熱心で現地に残り部屋の写真撮影し安心す

今日の日記は、竣工した札幌フォースマンションの鍵受領及び賃貸募集委託不動産会社へのその鍵の引き渡し貸与し、本格的な募集開始の事です。
私は午前の便で札幌入りして、午後１時から現地で不動産会社から建物の引き渡しを受けました。正式には、前日（金曜日）の引き渡しだったのですが、１日遅らせてもらって、土曜日の午後に設定してもらいました。そして、もう引っ越しをしている購入者もいました。また、全て完売されている訳ではないですが、募集用の垂れ幕等は眼にしなかったです。
一度セカンドマンションに戻って、賃貸委託不動産会社の担当者と面談して、受け取った部屋の鍵を貸与しました。そして、二人でもう一度フォースマンションに戻って、内部の様子を説明しました。私は、直ぐに退室しましたが、担当者は募集広告用の写真を撮る為（私は、とても仕事熱心な担当者だと思い、期待出来るし安心した）、部屋に残ってくれました。
これからは、賃貸利用者の募集が本格化します。私は、早く見つかって欲しいと思っています。
今年の国土交通省が数日前に発表した公示地価（フォースマンション近傍）は、昨年より１０％以上も値上がりしています。市電ループ化等が影響しているかもしれません。だから、購入したフォースマンションの資産価値は購入時より高くなっていると思うので、私は、とても良い「買い物」をしたと思っています。
琴似にあったサードマンションより、とても近くにあるので、別宅セカンドマンションからいつでも様子を見られるので、あまり焦らず賃貸利用者を待っていてもいいとも、私は今考え直しています。

フォースマンション購入金原資の株式売却で思わぬ税金徴収有調達計画が狂い手持ち投資信託を処分する羽目に

今日の日記は、フォースマンション購入資金の原資であった所有株式の売却で、発生した思わぬ徴収された税金のことです。
私は、今週中に所有株券（持株会を利用して購入した自社株）の売却を計画し、８日（水）に株価８００円になった時、証券会社のネット利用で成行き売却を実行しました。リアルタイムで実行したので、その後株価は上昇したのですが、残念ながら売却価格は８００円のままでした。昔（１９８６年に、藤沢自宅の購入資金の原資の為実行）は、証券会社（もう倒産した三洋証券）に出かけ窓口で株券を持参（現在は株式会社が発行する株券は無くなった）して、その売却を申し込みした時は、いくらで売却出来たか直ぐには分からなかったです。また、その売却手数料も高額だったと記憶しています。そして、その際の売却益の算出は、後日税務署に確定申告する方式だったと思います。
現在は、インターネット売買が可能な時代になったので、直ぐにその結果が判明するし、ネットを利用すればその手数料も窓口より割り安になっています。しかし、私は二つの証券会社に特定口座申請（注：私は、単純にこの特定口座の方が利便性が高いと思ってしまった）をしていたので、その証券会社に売却益を完全捕捉されてしまいました。だから、その株価から手数料を引かれていただけでなく、売却益に関わる所得税１５．３１５％＋住民税５％を徴収（注：私は、来年に確定申告すれば良いと間違って勝手に判断していた）されて、私が予想していた獲得金額を、大幅に下回ってしまいました。
その税金は、みずほ証券１２３、８６７円（２，０００株分）＋野村證券６８８，８５１円（６，０００株分）＝８１２，７１８円（注：購入時期算定の違いにより同じ売却益にならず、古くから初めていた野村證券の方が割り高）にもなりました。それだけ、私が株式売却で儲かった事の証明にもなりますが。
だから、私は突然に資金調達計画の大幅変更を迫われてしまいました。８０万円の予想外捻出金は、高金利カードローン調達ではとても損になります。住宅ローンは、もう借入金５００万円（この金額だと収入印紙等が安くなるので敢えて無理をした。当初の借入金は１、０００万円だった）で確定しています。もう仕方がないので、私は、手持ちの投資信託（ＮＩＳＡ対応商品１００万円）の処分を９日（木）に実行しました。
だから、私はもう投資信託商品は何も無くなってしまい、後はゆうちょ銀行の小額定額貯金（２０２０年１月で１０年満期）のみとなりました。
資金調達面に関していえば、これではもう背水の陣での船出で、私は賃貸用フォースマンションを購入したことになります。だから、このマンションの賃貸希望者が早期に現れて、不動産投資の利益確保を確実に実践される事を、私は今衷心より祈っています。

フォースマンション購入資金原資の投資信託商品の換金で損失を防ぎ約３年間で３１万円の運用益確保し安堵す

今日の日記は、フォースマンション購入資金の原資である手持ち投資信託商品の換金のことです。
本日の読売新聞朝刊の『年金運用益１０兆円超　昨年１０～１２月株高で』記事では、「運用益の多くは株や債券を時価で評価し直したことによる会計上の利益で、直ちに年金給付額に影響を与えるものでない。」とありました。去年の夏頃の円高・株安で、当時の民主党が、全く根拠のない理不尽なアベノミクス批判をしていましたが、この記事で読んで、その反省は全く伝わってきませんね。私自身も、去年の頃は、運用している投資信託商品の一つｉパズル（みずほ銀行２０１５年発売開始のブラックロック運用商品・一度も配当金無）の大幅な赤字覚悟をしていました。
私は、この問題化していたｉパズル（１００万円で購入）を３月１日に売却し、２日の終値（１１，２５１円）で換金し、９日に口座振込（９９８，６９５円）となる決断をしました。
この時期まで売却を待ったのは、３月１日午前１１時からのトランプ大統領の議会演説による株価の上昇を考慮したからです。予想通り、日経平均株価は１日に２７４円５５銭も上昇しました。２日が、１７１円２６銭も上昇するとは思わなかったので、１日の営業時間内に売却してしまいましたが。そして、この２日の上昇は、ＮＹダウが史上最高値に達した為でした。アメリカ市場がここまで高騰するとは思っていませんでしたが、ｉパズルの確定値は翌日ですので、２日には前日より８３円（その前は２３円上昇）も上昇し、１１，２５１円と高値となってくれました。
この、確定値での売却戻り金は、９９８，６９５円となり、▲１，３０５円の赤字となりますが、商品購入の際の１％還付金約１万円受領を考えると、損失はなくなっています。私は、この戻し金額を見て、とても安堵しました。
さらに、２０１４年６月に購入した三菱ＵＦＪ信託銀行の信託商品（百万円で購入し配当金は３回合計で２００円の約２．５万円受領）を１日１２，２２２円で売却し、６日に口座振込（１，２８６，２５２円）されます。こちらは、約３年間で３１万円の運用益を確保できました。年間約１０％の利回り商品を購入したことになります。この商い行動は大成功の結果を残してくれました。
後は、自社株８千株の売却時期の決断だけです。私は来週中には売却するつもりですので、自社株が上昇する事を【経済の神様】に、今衷心よりお願いしています。