天命を知る齢に成りながらその命を果たせなかった男の人生懺悔録

人生のターミナルに近づきながら、己の信念を貫けなかった弱い男が、その生き様を回想し懺悔告白します

不在区分所有者集会参加を拒否した前理事長に『マンションの管理が手にとるようにわかるようにわかる本』を

2015-04-30 07:19:31 | 日記
今日の日記は、札幌図書館から貸出を受けて別宅で読んでいる『はじめての理事でも安心!マンションの管理が手にとるようにわかるようにわかる本』(永岡書店・2003年刊)に書かれたとても参考になる記述です。添付した写真は、その著書の表紙です。以下に、ちょっと古い著書ですが現在でもとても参考になる記述を一部引用・掲載します。
『管理組合の仕事は複雑化し、骨の折れることが多いものです。・・でも、役員はボランティアとしてやるものという気持ちが強いことや、報酬額の適当な決め方が難しかったりと、報酬制度に対する組合員の理解を得にくいことから、報酬制度を採用している管理組合は少ないようです。標準管理規約によると、役員が、管理組合の活動経費の支払を受けるのは当然と定めています。・・そして、必要経費のほかに、組合員全員の負担において適切な額の報酬を受けられるとしています。しかし、次のような注意事項があります。
●支払金額をきちんと理事会で定めること。
●報酬金額を毎年度予算に計上して通常総会で承諾を得ること。
●報酬制を取り入れることと報酬金額について、きちんと広報で広報で全区分所有者に知らせること。
この種の金額には、相場といったものはありません。報酬を受け取る立場の役員自身が「果たしてその金額に見合っただけの仕事をしているか」という角度から、話し合うことが必要です。
多くの人が住むマンションですから、様々なライフスタイルを持った人が住んでいます。生活スタイルも一様ではありません。そうした人に集会に参加してもらうにはどうしたらいいかを検討する必要もあります。・・報酬の件や不在区分所有者などの問題は、ともすれば住民との間に不要な争いを生みがち。事前に十分な話し合いが必要です。』
この著書では、【不在区分所有者(新築分譲マンションが完売していれば空部屋でもその区分所有者は必ず居る)】でも、集会に参加してもらう努力が必要と解説しています。さらに、標準管理規約では【役員の報酬制について全区分所有者に周知】と説明して、住民との不要な争いを防ぐ方策を勧めています。
私の購入したセカンドマンションの管理規約では役員報酬の条文はなく、この著書で語る【ボランティア】と見做しています。また、組合員の資格はこのマンションの区分所有者(部屋に住んでいる・いないに関係なし)としています。
だから、前理事長が職権で、住んでいない者を輪番制から外した行為は、外された区分所有者の【重大な権利の侵害】と、私は断言できます。さらに、退任する3月分の不透明な組合運営費他支出金は、監督官庁の指針である標準管理規約の重大な違反と言えます。
私は、この前理事長にもこの著書を是非読んでもらい、自身の行いを猛省してほしいです。
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会費制懇親会に前理事長”組合運営費・個別の費用負担なし”発言で3月計上組合運営費100千円使途明白に

2015-04-29 08:48:25 | 日記
今日の日記は、セカンドマンション第4期新役員への要望・意見書に書いた前理事長の組合運営費の使途に関しての不明瞭な出費発言の事です。添付した写真は、その要望・意見書です。
私は、GW休暇(会社の一斉休暇はないので、30日と1日を有給休みにして8日間)を別宅で過ごす為、昨日の夜、会社帰りで札幌便に乗りその日の内に到着しました。そうして、今朝起きてこの日記を書いています。
前に書いたように、前理事長と管理会社が作成した第3回定期総会議事録に関して、異議や質問・意見があるので、新役員へ要望書を届けることにしました。その大部分の内容について、前に日記にも述べていますの重複をさけますが、新たに大いなる疑問が発生しました。以下に、それを紹介します。
第5号議案(第4期事業計画及び収支予算の件)に関して、前理事長はホテルでの一部参加者の懇親会開催を問われて、”懇親会については、これまでもエントラスホールでのケータリングを利用した開催や【組合運営費(個別の費用負担なし)】での開催等を考えてきた。”と発言していたことです。尚、この懇親会の案内では、【会費制】と明記されているのに関わらず、前理事長の心中は、”一部の参加者の自腹を切らないで、全組合員が拠出した組合徴収費の流用で、身内だけはタダで済ます卑しき魂胆”だったのです。
この前理事長の発言で私は、前理事長が作成した第4期一般会計収支予算書の2015年3月(1月末で執行予算は終了し彼らの任期中でもこの予算書は新役員の責任範囲)に計上された組合運営費100,000円・什器備品費100,000円・共用灯管費100,000円の使い方が明白になったと、今強く確信しました。
だから、この不明瞭な出費は、前理事長の公私混同(役員や一部組合員だけが関わった会議や会食を、全組合に対する仕事の為に設置されている【組合運営費】の流用)発言から推測すると、300,000円を前役員らへの慰労金として支払ったと考えるのがより合理的です。
もし、この事が不幸にも事実なら、善管義務を課せられた役員職責から大きく逸脱した前役員らの、全組合員への背任行為と考えます。そして、新理事長に、この予算書の出費詳細をよく調べてほしい旨を投書しました。
この前理事長のこれまで2期執行してきた役員らと全く違う”熱心な仕事ぶり”に、今私は唖然としています。
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新築円山46戸スケールデメリット考慮すれば994円で現状1,200円を消費税改定伴いアップ行為は不当

2015-04-26 07:25:02 | 日記
今日の日記は、インターネット接続におけるスケールデメリットによる推定最低使用料のことです。
昨日の日記で、来年完成の札幌円山新築マンション(セカンド・サードマンションと同じ不動産会社)の46戸・インターネット使用料(3件とも同じ接続会社)1,400円(税抜)1,512円(税込)を、私は紹介しました。
マンション管理会社担当者は、セカンド(大通公園)1,200円・サード(琴似)900円(税抜)の価格をサードの場合、スケールメリット(住戸規模)で安いのだと総会で回答しています。しかし、セカンドマンション(大通公園・69戸)は、逆に来年完成円山(46戸)に対して、スケールメリットが発生します。
円山マンションは1,400円X46戸=64,400円/月のインターネット接続会社に支払うようになっています。この46戸分利用マンションが一軒あたりの接続会社最低使用料金と考えて良いでしょう。その接続最低料金を69戸で各々割ると、セカンド(大通公園)は933.3円となります。去年完成のサードマンション(琴似)900円(税抜)価格に限りなく近接します。 
だから、円山マンションのスケールデメリットを考慮すれば、現状の1,200円使用料(3年前完成)は不当に高い価格で、消費税8%改定に伴い先取り10%分(2%分は違法行為)を徴収する根拠には何もなっていないです。
私は、この件について、これからも管理組合と管理会社に問い質していく所存です。
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現状ネットサービス契約書料金は税別・税込表示で今回消費税10%相当アップの新契約書表示如何で大問題化

2015-04-25 20:21:51 | 日記
今日の続編日記は、セカンドマンションのインターネットサービス契約書における第15条(料金)第18条(契約期間)のことです。
添付した資料は、重要事項説明書に入っていた不動産会社(甲)とファミリーネット・ジャパン(乙)との契約書の一部抜粋です。
入居した時には、まだ管理組合が機能しておらず、売主が(甲)となって契約書を交わしています。しかし、第2条(契約の継承)で『甲は、本マンションにおける建物の区分所有者等に関する法律に基づく管理組合の成立後、本契約に基づく甲の権利義務、その他契約上の地位を全て管理組合に継承するものとし、乙はこれを承諾する。』とあるので、管理組合の代表者・理事長とインターネットサービス会社との契約になります。
そして、第15条(料金)では、『税込価格月額96,940円(本体価格月額82,800円)』と【住戸1,200円(税別)1,260円(税込)】並立して記載されています。
さらに、第18条(契約期間)『2.本契約の有効期間は契約開始日から5ヵ年とする。』ですが、第21条(契約内容の変更)『甲および乙は、本契約の内容を協議の上、その一部または変更することができるものとする。』とあり、この第21条を根拠に前理事長は、第15条の料金改定を画策したと思われます。
現在のサービス契約の当事者は、現理事長とインターネットサービス会社でありますが、最初の契約書には税別表示と5%(消費税)込みを並立して記載されています。それが、今回の改定契約書ではどのように表示されるか?とても重要で大問題になります。
しっかりと、税込と税別表示するとなると、1,320円(税込)・1,222.2円(税別)になります。インターネット会社が税務署への申告は8%のはずですから、この差額はだれかの懐に入る不明朗な金額になるのです。組合住民から徴収する1,320円(アップ分60円)が、どう処理されているのか、インターネット会社との契約書自体をよく確認しないといけないのです。
前理事長は、”8%になった時、改定していない分を、今回アップで取り戻す”とまるでインターネット会社(乙)の立場で総会で発言(前回の添付文書を参照)しています。これでは、正しい善管義務を持ったマンション管理組合理事長とは言えません。
私は今、この前理事長とマンション管理会社担当者への強い不信感ばかりが増大しています。
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実際に消費した際発生するのが消費税で2017年4月実施2%アップ先取徴収分はマンション管理会社の横領

2015-04-25 09:37:56 | 日記
今日の日記は、第3回総会でセカンドマンション管理会社担当者が語ったインターネット使用料のスケールメリットと前理事長の消費税先取発言のことです。
総会議事録によると、この担当者は、69戸:1,200円(税別・今回10%に先行アップして1,320円)と94戸:900円(税別)の使用料違いをスケールメリットであるとしましたが、同じマンションブランド(円山地区)で来年完成の46戸:1,400円(税別・販売用パンフレットでは8%で1,512円)をどう説明するのか?私には、全く理解できません。
この来年完成の売出物件のインターネット使用料ですら、現状の消費税8%分しか加算されておらず、34%減(46/69)の住戸数でも200円アップ(ベース算定には竣工時違いの4年間物価スライド分が加味されている)しかされていません。36%増(94/69)では300円ダウンされています。インターネット使用料を算定する際、住戸での総額は不変であるとの根拠は全くなくなります。円山では1,800円程度が必要になるからです。
さらに、私の住むセカンドマンションのインターネット使用料は、2017年4月からの消費税10%アップの差額2%分(24円)を先取りして、2015年5月分使用料から利用者から徴収しています。この前理事長は、消費税をえらく気にしていますが、実際に消費をした際に発生(非課税扱いも有り)するのが消費税です。税法の根本を全く理解していません。添付した書類を参照してください。
この毎月余剰支払金・24円X69戸=1,656円X23か月分(適正にそれに該当する期間でない支払い月数)→38,088円は、全く会計上は不明朗な支出になります。逆に、この金額は業者への余剰金リベートか、組合役員への贈与または管理会社の委託費業務上横領のなる可能性もあります。
スケールメリットを言うなら、スケールデメリットも良く考慮して、現在の69戸のインターネット使用料1,320円(消費税10%込)を妥当であるのか?良く検証するべきです。
この件について、現組合執行部にも目安箱の一環として、私は投書して問題化するつもりです。私にはこの先取り2%アップ分を理解できず、まったく承服できません。
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