別宅管理会社は決算報告用資料を互いに交わす委託契約の毎月を黙殺し終期後１月半後纏めて私に目暗判を強要

今日の日記は、委託している管理会社のマンション管理組合決算報告書の元データ書類の総会の約１月前全て提出及び組合員の１週間の熟考期間という全く組合員を小馬鹿にしたルーズな管理体制のことです。
先週の１１日に、ようやく企業経営が問題化している東芝が、委託監査法人の承認なしで、２度も延期していた１２月末の修正決算報告書を東証に提出しました。市場に株式を公開している株式会社は、１年を１／４づつ分割して、その都度中間の決算報告を行っています。しかし、区分所有者の利益保全の為に設置されたマンション管理組合には、そのような分割した中間決算は要求されておらず、管理規約によれば、決算月（私の別宅は、１月末）から２か月以内に組合総会（３月末以内）を開催して、その決算議案を成否を承諾してもらうだけです。でも、その管理会社との委託規約では、前月分の収支状況の確認を、監事は管理会社にその都度請求出来ることになっています。その請求を、私は何度も管理会社を行いましたが、何ら返答もなくただ黙殺していました。
３月末決算の株式会社は、５月中旬頃までに年度決算報告書（監査法人の承認有）を公表、翌月の６月末までに株主総会を開催しています。期限年度を終えた株式会社は、約１か月半で監査法人の承認を得て、決算報告書を株主に公表し、また１か月の考察熟考期間を確保して、翌月末に株主総会を開催しています。このように、株式会社は、資金を供出していれている株主を大切にしているのです。
だから、それに照らしても、この組合員から委託された管理会社の組合定期総会対応は、全くルーズで理不尽なものと言わざるを得ないです。単に自分達の作成した１年間の帳簿をいっぺんにまとめて（私の別宅マンションポストに入らない程の量）年度末の１か月半後に公表し、ただ組合の監事に目暗判を強要し、組合員の議案資料は、総会の１週間前（組合管理規約はその限度を記載しているだけで早めに公表する事は可）に公開しているだけです。組合員から善管注意義務を持って業務を委託されたこの管理会社は、区分所有者（組合員）を何とも思っていないのでしょう。
今回の報道されている東芝問題が、私の別宅マンションの管理体制の波及してその改善にも繋がるように、今私は衷心より願っています。

札幌購入賃貸用フォースマンション入居者が見つかり１９日から家賃収入確保し私の別宅が本宅になる一里塚に

今日の日記は、私が賃貸用に札幌で購入した新築フォースマンションの入居者が見つかったことです。
先月の２６日からこの部屋の募集を開始していましたが、幸いにも入居者（道外在住の方）が見つかり、１８日に賃貸契約を結び（すべて委託している不動産会社が代行）１９日から家賃収入が入ることになりました。私が想定していた入居者決定より、１か月以上も早まってくれました。これは、とても嬉しい誤算です。
そして、この部屋はサードマンションのサブ・リース契約と違い、設定した家賃から委託不動産会社の管理費（家賃の５％＋消費税）を引き去れば、私のその家賃収入となります。その徴収金の管理会社からの振込みの際、金融機関への振り込み手数料は、オーナー負担となります。しかし、管理会社から指定されたメガバンク３社の支店先であれば、その手数料は無料になっていました。
幸いにも、その指定された３支店の内、新宿にある某メガバンク支店に、私は自身の口座を保持していました。何故、その支店に口座を開設していたのかは、６０歳定年退職の際の退職金運用（とても優遇された定期金利だった）で利用したからです。だから、毎月の振り込み手数料の無駄な出費を抑制できました。とても幸運なことです。
今後は、この家賃収入を原資にして、金融機関からのローン借入金５００万円（年金利２．１％で５年間）の繰り上げ返済（手数料無料）を何度も実施して、早く借金を無くしたいと思っています。
借金がなくなれば、再雇用が終了して無職になっても国からの年金に頼らず、二か所の家賃収入と企業年金（７５歳まで）だけで、札幌のセカンドマンション（別宅が本宅になる）での生活が十分可能だと、今思っています。今回の家賃収入確保は、その一里塚となるとても重要な出来事でした。でも、私が十年前まで応援していたストリップ劇場で、渋谷が本拠地でかっては札幌にもあった某劇場（注：昔は何度もそこまで遠征して通った）は閉鎖されたままです。その復活の見通し（注：建物はそのまま現存しているが採算がとれないのか？）が全くないのが、私にはとても残念なことです。

先週金曜プレミアムフライデーで２００８年２月１０日踊り子さんから頂いた電池切目覚まし時計を３度目交換

今日の日記は、先週金曜日のプレミアム・フライデーを利用して時間休を取り仕事帰りに私が行ったある事です。
先週の３１日（金）は、年度末でありながら政府が今年から推奨している『プレミアム・フライデー』の日でした。私が勤めている（勤続４１周年のちょうど最終日）会社では、その日を特段に支援しておらず、早上がり等の社内通達がありませんでした。しかし、私は自分から進んで政府のこの政策に迎合して、２時間の時間休を取り、午後３時３０分に退社しました。
１９７６年４月１日から働き続けてきた私へのささやかな【ご褒美】の意味もありました。そして、いつもは何処にもよらず、帰宅するのですが、その日は小田急線の町田駅で下車して、東急ハンズ町田店に立ち寄りました。目的は、ある目覚まし時計の電池切れを直してもらう為でした。
より具体的に言うと、私の２０１４年１０月１３日付けの日記『２００８年２月１０日踊り子さんから頂いた電池切目覚まし時計を東急ハンズ町田店時計病院で修理し動き出す』で紹介していますが、約９年前に当時夢中だった私の高尚？な趣味の【ご褒美】で、応援していたストリッパーのある踊り子さんからプレゼントされた目覚まし時計を、電池交換して動くようにしてもらう為でした。東急ハンズ店で電池交換したのは、これで３回目（約９年前に頂いて動き出しているので約３年間の充電期間の目覚まし時計）です。それら全ての電池交換料は、札幌で購入したマンション３物件で頂いた政府が導入していた住宅エコポント（１回目・今回の３回目）と販売した不動産会社からの謝礼（２回目）を利用しています。これは、とても奇遇な関わりだと、今強く思っています。でも、もう４件目の新築マンションを購入する資金は、私には皆無ですので、今回の取り換えで、この奇縁も終了すると思いますが。
私の高尚？な趣味の復活も、当初の予定では６０歳時の２０１３年だったのですが、私が再雇用社員になって大幅に伸びてしまいました。次のチャンスは、次回再雇用延長可否の今月５月になります。再雇用が不可になったら、また私の高尚？な趣味の復活再開（注：９年前応援していた踊り子さんはほとんど引退しているが、一人だけ復帰した人がいる）をしたいと、今強く思っています。
そして、この頂いた目覚まし時計も、次回札幌訪問（ＧＷ休暇）の際に、別宅セカンドマンション（再雇用終了の無職になったら常駐するつもり）のいつも置いてあるベット脇に戻すつもりです。

フォースＭ家賃１３万円は藤川太著『マイホーム、買ったほうがトク！』の利回り５％以上クリアーし説得力有

今日の日記は、私が３月２５に札幌で賃貸用に購入した新築フォースマンションの家賃設定価格１３万円のことです。
この新築マンション（タワーマンション３１階建の６階・５６．２３ｍ２）の購入価格は、３０，５００千円でした。その内、建物代は１９，３００千円で、土地代は１１，２００千円（区分所有権は９．５３９ｍ２）の物件でした。
近傍（中央区大通西６丁目６番１）の今年１月１日の公示価格は１，２９０千円／ｍ２（去年より１５．２％増）ですので、今現在の私の土地資産価値は、１，２９０Ｘ９．５３９ｍ２＝１２，３０５千円となり、マンション購入時（２０１５年８月）より、１，１０５千円も土地分が上昇したことになりました。また、固定資産税の課税見直し（４月１日の売買契約から）が６０ｍ超の高層マンションで実施され、高層階が増税され低層階が減税されます（注：増減して合計分は同じとなる）。私の購入した階は６階ですので、平均値の中間階より９階も下なので、大幅に減税されると思います。だから、とても良い買い物をしたと思っています。
そして、その賃貸用家賃の設定ですが、募集を依頼した不動産会社の提案を採用して、１３０千円／月としました。この価格だと名目利回りは、１３０Ｘ１２ケ月／３０，５００Ｘ１００＝５．１１％となります。今自宅で読んでいる藤川太著『マイホーム、買ったほうがトク！』では、『将来の住宅市場を考えると、駅から近い、利便性が高いといった条件を満たすような物件が理想的だ。・・高い家賃が取れる場所なら、高い値段で買っても大丈夫だし、安い家賃しか取れないなら安く買わなくてはならない。次のような条件を満たすように住宅の価格を算定し参考にするといい。
家賃から見た住宅価格＝（想定家賃Ｘ１２か月）/利回り（新築５％・中古６％）
実際に世の中で販売されている住宅をこのような基準で計算すると、新築なら４％前後、中古なら５％前後となることが多い。４％はいわゆる普通の水準だ。買ってよかったと思えるようにするには、普通より割安な水準を目指さなくてはならない。その水準が新築５％以上ということだ。』とありました。
残念ながら、サードマンション（サブリース物件・２０１４年９月購入）は、水準の５％以下の４．７％となってしまいましたが、今回は、その汚名挽回を目指し、強気の５．１１％の家賃設定としました。だから、この著者の言う理想的なマンション購入の第一歩を踏み出していると、私は今確信しています。
そして、早速、先週の月曜日（公表してから２日後）に、物件の１万円値引き交渉の賃貸希望者が現れましたが、私はその要望を拒否してあくまでも、発表した家賃が定価と答えました。私が、強気で臨んでいるのは、同じマンションで賃貸用売り出し家賃が１７万円（利回りが途方もない６％に設定）の物件が二つもあるからです。
この値引き交渉客がそのまま契約を諦めるのか？私にはわかりませんが、この家賃価格には十分な説得力があると自負しており、今後も私は強気で進めようと考えています。