23年宅建試験・重要問題と解説33

【問９】　次の１から４までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、
明らかに誤っているものはどれか。

　（判決文）
　売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合において、
当該瑕疵が構造耐力上の安全性にかかわるものであるため建物が倒壊する具体的なおそれがあるなど、
社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきものであるときには、
上記建物の買主がこれに居住していたという利益については、当該買主からの工事施工者等に対する
建て替え費用相当額の損害賠償請求において損益相殺ないし損益相殺的な調整の対象として損害額から
控除することはできないと解するのが相当である。

１　売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合、買主は、
　工事施工者に対して損害賠償請求をすることができる。


２　売買の目的物である新築建物に、建て替えざるを得ないような重大な隠れた瑕疵があって
　契約の目的を達成できない場合には、買主は売買契約を解除することができる。


３　売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が
　社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、当該建物が現実に
　倒壊していないのであれば、買主からの工事施工者に対する建て替え費用相当額の損害賠償
　請求において、買主の居住利益が損害額から控除される。


４　売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上
　社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、買主が当該建物に居住したまま
　工事施工者に対して建て替え費用相当額の損害賠償を請求しても、買主の居住利益が損害額から
　控除されることはない。


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【問 ９】 [民法/売主の担保責任]

正　解　３

１．正　判決文では、買主が工事施工者に対して損害賠償請求をすることができることが前提。

２．正　判決文では、買主の解除権については、述べていないが、民法の規定通りである。

３．誤　判決文では、「社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきもので
　　　あるときは」「控除することはできない」と判示している。

４．正　判決文では、「買主がこれに居住していたという利益については」「損害額から控除
　　　することはできない」としている。





●合格のポイント●

瑕疵担保責任
（１）売買の目的物に「隠れた瑕疵」があった場合には、
　　①買主は売主に対し損害賠償を請求することができる。
　　②目的物の瑕疵により契約の目的が達成することができない（買った意味がない）ときには、
　　　（善意・無過失の）買主は売買契約を解除することができる。
（２）瑕疵担保責任は、売主の無過失責任である。
（３）瑕疵担保責任は、買主が事実を知った時から１年以内に追及しなければならない。


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