【問41】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で、
建築工事完了前のマンションの売買契約を締結するに当たり、宅地建物取引業法
第４１条の規定に基づく手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）
が必要な場合における次の記述のうち、同法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。
ア 売買契約において、当該マンションの代金の額の１０％に相当する額の中間金を支払う旨の定めをしたが、
Ａが保全措置を講じないことを理由に、Ｂが当該中間金を支払わないときは、Ａは、Ｂの当該行為が債務
不履行に当たるとして契約を解除することができる。
イ Ａが受領した手付金の返還債務を連帯して保証することを委託する契約をＡとＡの代表取締役との間で
あらかじめ締結したときは、Ａは、当該マンションの代金の額の２０％に相当する額を手付金として受領
することができる。
ウ Ａが受領した手付金の返還債務のうち、保全措置を講じる必要があるとされた額を超えた部分について
のみ保証することを内容とする保証委託契約をＡと銀行との間であらかじめ締結したときは、Ａは、この
額を超える額の手付金を受領することができる。
エ 手付金の受領後遅滞なく保全措置を講じること予定である旨を、ＡがあらかじめＢに対して説明したときは、
Ａは、保全措置を講じることなく当該マンションの代金の額の１０％に相当する額を手付金として受領すること
ができる。
１ 一つ
２ 二つ
３ 三つ
４ 四つ
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【問41】*解説* 正解 ４ （宅地建物取引業法：手付金等の保全措置）
民法では、売主が手付金等を保全する措置を講じる義務がありません。
だから、売主が倒産したり、途中で夜逃げでもしたら、買主は路頭に迷うことになります。
そこで、プロの宅建業者と素人の買主との関係(宅建業者が自ら売主となり、かつ、
買主が宅建業者でない場合)では、宅建業者は、保全措置を講じる前には、あまり多額の
手付金等を受領できないということになっています。これが「手付金等の保全措置をとる義務」なのです。
手付金等とは、不動産取引の際、宅建業者が、買主から物件の引渡し前に
授受する代金の全部または一部を言います。
多額の手付金等とは・・・
(工事完了前の物件の場合は代金額の５％を超え又は1,000万円を超える場合、
工事完了後の物件の場合は代金額の10％を超え又は1,000万円を超える場合)
ア 誤 Ａは、10％の中間金を受け取る前に保全措置を講じなければならない（工事完了前の
物件なので代金額の５％を超えている）が、これを講じないとき、Ｂは、中間金を支払わないことが正当化される。
つまり、契約上支払う義務があっても、保全措置を講じていないことを理由に、支払いを拒否できるのです。
したがってＢは、支払わなくても債務不履行にはならず、ＡはＢの債務不履行を理由として契約を解除することは
できないのです。
イ 誤 保全措置は具体的には
完成物件 ⇒①銀行等による保証
②保険事業者による保証保険
③指定保管機関による保管
の３つの措置があります。ただし、未完成の場合は、指定保管機関による保管はできません。
従って、ＡとＡの代表取締役の間で連帯して保証することを委託する契約（ギャグか？）は、保全措置ではない
ので、手付金を受領することができません。
ウ 誤 保全措置は、すでに受け取った手付金等とこれから受け取ろうとする手付金等の全額について
講じなければならない。
保全措置を講じる必要があるとされた額を超えた部分についてのみ講じたのでは不足です。
超えたら全額と覚えてください。
エ 誤 保全措置を講じる旨を説明しただけでは、保全措置を講じたことにはならない。
あたりまえですね。
●合格のポイント●
手付金等の保全措置
(１）手付金等とは、手付金、中間金、内金等の名目を問わず、売買代金として、
売買契約締結の日から物件の引渡し前までに支払われるものをいう。
⇒引渡しと同時に支払われるものは、「手付金等」に含まれない。
(２）原則
宅建業者は、自ら売主となる売買契約においては、保全措置を講じた後
でなければ、買主から手付金等を受領してはならない。
(３）例外
次のいずれかに該当する場合は保全措置を講じる必要はない。
・買主が、売買された物件の所有権の登記をしたとき
・すでに受領した分を加えて、受領しようとする手付金等の額が、
①未完成物件の場合は、代金の５％以下で、かつ、1,000万円以下であるとき
②完成物件の場合は、代金の10％以下で、かつ、1,000万円以下であるとき
(４)保全措置は、次のいずれかの方法による。
・未完成物件の場合
①銀行等による保証 ②保険事業者による保証保険
・完成物件の場合
①銀行等による保証 ②保険事業者による保証保険
③指定保管機関による保管
(５）買主は、（３）の場合にあたらないのに宅建業者が保全措置を講じないときは手付金等を支払わなくてもよい。
手付金等 ・・・保全措置を講じれば、代金額の10分の２を超えて受領することができる。
手付額の制限・・・保全措置を講じても代金額の10分の２を超えて受領することができない。
建築工事完了前のマンションの売買契約を締結するに当たり、宅地建物取引業法
第４１条の規定に基づく手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）
が必要な場合における次の記述のうち、同法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。
ア 売買契約において、当該マンションの代金の額の１０％に相当する額の中間金を支払う旨の定めをしたが、
Ａが保全措置を講じないことを理由に、Ｂが当該中間金を支払わないときは、Ａは、Ｂの当該行為が債務
不履行に当たるとして契約を解除することができる。
イ Ａが受領した手付金の返還債務を連帯して保証することを委託する契約をＡとＡの代表取締役との間で
あらかじめ締結したときは、Ａは、当該マンションの代金の額の２０％に相当する額を手付金として受領
することができる。
ウ Ａが受領した手付金の返還債務のうち、保全措置を講じる必要があるとされた額を超えた部分について
のみ保証することを内容とする保証委託契約をＡと銀行との間であらかじめ締結したときは、Ａは、この
額を超える額の手付金を受領することができる。
エ 手付金の受領後遅滞なく保全措置を講じること予定である旨を、ＡがあらかじめＢに対して説明したときは、
Ａは、保全措置を講じることなく当該マンションの代金の額の１０％に相当する額を手付金として受領すること
ができる。
１ 一つ
２ 二つ
３ 三つ
４ 四つ
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【問41】*解説* 正解 ４ （宅地建物取引業法：手付金等の保全措置）
民法では、売主が手付金等を保全する措置を講じる義務がありません。
だから、売主が倒産したり、途中で夜逃げでもしたら、買主は路頭に迷うことになります。
そこで、プロの宅建業者と素人の買主との関係(宅建業者が自ら売主となり、かつ、
買主が宅建業者でない場合)では、宅建業者は、保全措置を講じる前には、あまり多額の
手付金等を受領できないということになっています。これが「手付金等の保全措置をとる義務」なのです。
手付金等とは、不動産取引の際、宅建業者が、買主から物件の引渡し前に
授受する代金の全部または一部を言います。
多額の手付金等とは・・・
(工事完了前の物件の場合は代金額の５％を超え又は1,000万円を超える場合、
工事完了後の物件の場合は代金額の10％を超え又は1,000万円を超える場合)
ア 誤 Ａは、10％の中間金を受け取る前に保全措置を講じなければならない（工事完了前の
物件なので代金額の５％を超えている）が、これを講じないとき、Ｂは、中間金を支払わないことが正当化される。
つまり、契約上支払う義務があっても、保全措置を講じていないことを理由に、支払いを拒否できるのです。
したがってＢは、支払わなくても債務不履行にはならず、ＡはＢの債務不履行を理由として契約を解除することは
できないのです。
イ 誤 保全措置は具体的には
完成物件 ⇒①銀行等による保証
②保険事業者による保証保険
③指定保管機関による保管
の３つの措置があります。ただし、未完成の場合は、指定保管機関による保管はできません。
従って、ＡとＡの代表取締役の間で連帯して保証することを委託する契約（ギャグか？）は、保全措置ではない
ので、手付金を受領することができません。
ウ 誤 保全措置は、すでに受け取った手付金等とこれから受け取ろうとする手付金等の全額について
講じなければならない。
保全措置を講じる必要があるとされた額を超えた部分についてのみ講じたのでは不足です。
超えたら全額と覚えてください。
エ 誤 保全措置を講じる旨を説明しただけでは、保全措置を講じたことにはならない。
あたりまえですね。
●合格のポイント●
手付金等の保全措置
(１）手付金等とは、手付金、中間金、内金等の名目を問わず、売買代金として、
売買契約締結の日から物件の引渡し前までに支払われるものをいう。
⇒引渡しと同時に支払われるものは、「手付金等」に含まれない。
(２）原則
宅建業者は、自ら売主となる売買契約においては、保全措置を講じた後
でなければ、買主から手付金等を受領してはならない。
(３）例外
次のいずれかに該当する場合は保全措置を講じる必要はない。
・買主が、売買された物件の所有権の登記をしたとき
・すでに受領した分を加えて、受領しようとする手付金等の額が、
①未完成物件の場合は、代金の５％以下で、かつ、1,000万円以下であるとき
②完成物件の場合は、代金の10％以下で、かつ、1,000万円以下であるとき
(４)保全措置は、次のいずれかの方法による。
・未完成物件の場合
①銀行等による保証 ②保険事業者による保証保険
・完成物件の場合
①銀行等による保証 ②保険事業者による保証保険
③指定保管機関による保管
(５）買主は、（３）の場合にあたらないのに宅建業者が保全措置を講じないときは手付金等を支払わなくてもよい。
手付金等 ・・・保全措置を講じれば、代金額の10分の２を超えて受領することができる。
手付額の制限・・・保全措置を講じても代金額の10分の２を超えて受領することができない。
