【問 12】 賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
１ ゴルフ場経営を目的とする土地賃貸借契約については、対象となる全ての土地について地代等の増減額請求に関する
借地借家法第11条の規定が適用される。
２ 借地権の存続期間が満了する際、借地権者の契約の更新請求に対し、借地権設定者が遅滞なく異議を述べた場合には、
借地契約は当然に終了する。
３ 二筆以上ある土地の借地権者が、そのうちの一筆の土地上に登記ある建物を所有し、登記ある建物がない他方の土地は
庭として使用するために賃借しているにすぎない場合、登記ある建物がない土地には、借地借家法第10条第１項による
対抗力は及ばない。
４ 借地権の存続期間が満了する前に建物が滅失し、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を建築した場合、
借地権設定者が異議を述べない限り、借地権は建物が築造された日から当然に20年間存続する。
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【問 12】「民法/借地借家法」
正 解 ３
１．誤 借地借家法の保護を受ける「借地権」ではない（借地借家法２条１項）。
借地権は、建物所有を目的とする土地の賃貸借である。
そして、借地権に該当しないので、借地借家法11条（地代等増減請求権）を適用しない。
２．誤 借地上に建物が存在し、借地権者が更新請求した場合、地主の承諾がなくても更新される。
そして、地主が更新を拒絶するには、正当な事由が必要である。
３．正 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者名義で登記されている建物を所有するときは、
第三者に対抗することができる（借地借家法10条１項）。
しかし、土地が２つ（二筆）あり、一方の土地は建物が建っているが、他方の土地は庭なので、対抗力はない。
４．誤 借地権の存続期間満了前に建物が滅失した場合、借地権設定者の承諾があれば、借地権は築造された日
（または承諾の日）から20年存続する（借地借家法７条１項）。
また、借地権者の通知に対し、借地権設定者が２月以内に異議を述べなかった場合にも、承諾があったものと
みなされる（借地借家法７条２項）。
そして、借地権は、承諾日または築造日のいずれか早い日から20年間存続する（借地借家法７条１項）。
つまり、承諾があったとみなされる日の方が早ければ、その日から20年間存続することになる。
したがって、築造された日から当然に20年間存続するわけではない。
●合格のポイント●
借地借家法は、
建物所有を目的とする「地上権または土地の賃借権」に適用される。
これらの権利を、借地権という。
借地上の建物の滅失と建物の再築
（１）借地権の存続期間が満了する前に、借地上の建物が滅失した場合でも，借地権は消滅しない。
（２）借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき
建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権の存続期間は、
延長される。
（３）延長される期間は、原則として、承諾があった日または建物が築造された日のいずれか早い日から20年間である。
借地契約の更新と更新後の期間
（１）借地権の存続期間が満了した場合、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、
前の契約と同一の条件で更新されたものとみなされる（借地契約の更新請求）。
（２）借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときは、建物がある場合に限り、
前の契約と同一の条件で契約したものとみなされる（法定更新）。
（３）更新請求や土地の使用継続がなされた場合でも、借地権設定者が遅滞なく「正当事由」ある異議を述べた場合には、
契約の更新はなされない。
更新後の期間について定めがない場合
① 借地権設定後の最初の更新では、20年
② ２度目以降の更新では、10年
となる。
契約更新後の建物滅失・再築（借地）
１ 契約更新後に建物滅失があった場合、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続する建物を築造したときは、
借地権設定者は、
①土地の賃貸借の解約の申入れ、
または
②地上権の消滅請求をすることができる。
２ この場合において、建物築造にやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者が承諾しないときは、
借地権者は、原則として、裁判所に対して承諾に代わる許可を求める申立てをすることができる。
３ 契約更新後に建物滅失があった場合、借地権者は，
① 土地の賃貸借の解約の申入れ、
または
② 地上権の放棄
をすることができる。
４ 借地権設定者または借地権者が、土地賃貸借の解約申入れ（もしくは，地上権の消滅請求または放棄）をしたときは、
借地権は、その日から３カ月を経過することによって消滅する。
借地権の対抗力
（１）借地権は、その登記がなくても、
借地権者が借地上に自己名義で登記された建物を所有することにより対抗力が認められる。
１ ゴルフ場経営を目的とする土地賃貸借契約については、対象となる全ての土地について地代等の増減額請求に関する
借地借家法第11条の規定が適用される。
２ 借地権の存続期間が満了する際、借地権者の契約の更新請求に対し、借地権設定者が遅滞なく異議を述べた場合には、
借地契約は当然に終了する。
３ 二筆以上ある土地の借地権者が、そのうちの一筆の土地上に登記ある建物を所有し、登記ある建物がない他方の土地は
庭として使用するために賃借しているにすぎない場合、登記ある建物がない土地には、借地借家法第10条第１項による
対抗力は及ばない。
４ 借地権の存続期間が満了する前に建物が滅失し、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を建築した場合、
借地権設定者が異議を述べない限り、借地権は建物が築造された日から当然に20年間存続する。
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【問 12】「民法/借地借家法」
正 解 ３
１．誤 借地借家法の保護を受ける「借地権」ではない（借地借家法２条１項）。
借地権は、建物所有を目的とする土地の賃貸借である。
そして、借地権に該当しないので、借地借家法11条（地代等増減請求権）を適用しない。
２．誤 借地上に建物が存在し、借地権者が更新請求した場合、地主の承諾がなくても更新される。
そして、地主が更新を拒絶するには、正当な事由が必要である。
３．正 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者名義で登記されている建物を所有するときは、
第三者に対抗することができる（借地借家法10条１項）。
しかし、土地が２つ（二筆）あり、一方の土地は建物が建っているが、他方の土地は庭なので、対抗力はない。
４．誤 借地権の存続期間満了前に建物が滅失した場合、借地権設定者の承諾があれば、借地権は築造された日
（または承諾の日）から20年存続する（借地借家法７条１項）。
また、借地権者の通知に対し、借地権設定者が２月以内に異議を述べなかった場合にも、承諾があったものと
みなされる（借地借家法７条２項）。
そして、借地権は、承諾日または築造日のいずれか早い日から20年間存続する（借地借家法７条１項）。
つまり、承諾があったとみなされる日の方が早ければ、その日から20年間存続することになる。
したがって、築造された日から当然に20年間存続するわけではない。
●合格のポイント●
借地借家法は、
建物所有を目的とする「地上権または土地の賃借権」に適用される。
これらの権利を、借地権という。
借地上の建物の滅失と建物の再築
（１）借地権の存続期間が満了する前に、借地上の建物が滅失した場合でも，借地権は消滅しない。
（２）借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき
建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権の存続期間は、
延長される。
（３）延長される期間は、原則として、承諾があった日または建物が築造された日のいずれか早い日から20年間である。
借地契約の更新と更新後の期間
（１）借地権の存続期間が満了した場合、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、
前の契約と同一の条件で更新されたものとみなされる（借地契約の更新請求）。
（２）借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときは、建物がある場合に限り、
前の契約と同一の条件で契約したものとみなされる（法定更新）。
（３）更新請求や土地の使用継続がなされた場合でも、借地権設定者が遅滞なく「正当事由」ある異議を述べた場合には、
契約の更新はなされない。
更新後の期間について定めがない場合
① 借地権設定後の最初の更新では、20年
② ２度目以降の更新では、10年
となる。
契約更新後の建物滅失・再築（借地）
１ 契約更新後に建物滅失があった場合、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続する建物を築造したときは、
借地権設定者は、
①土地の賃貸借の解約の申入れ、
または
②地上権の消滅請求をすることができる。
２ この場合において、建物築造にやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者が承諾しないときは、
借地権者は、原則として、裁判所に対して承諾に代わる許可を求める申立てをすることができる。
３ 契約更新後に建物滅失があった場合、借地権者は，
① 土地の賃貸借の解約の申入れ、
または
② 地上権の放棄
をすることができる。
４ 借地権設定者または借地権者が、土地賃貸借の解約申入れ（もしくは，地上権の消滅請求または放棄）をしたときは、
借地権は、その日から３カ月を経過することによって消滅する。
借地権の対抗力
（１）借地権は、その登記がなくても、
借地権者が借地上に自己名義で登記された建物を所有することにより対抗力が認められる。
