【問35】 宅地建物取引業者A社（消費税課税事業者）は売主Ｂから土地付中古別荘の売却の代理の依頼を受け、
宅地建物取引業者Ｃ社（消費税課税事業者）は買主Ｄ から別荘用物件の購入に係る媒介の依頼を受け、
ＢとＤの間で当該土地付中古別荘の売買契約を成立させた。
この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規 定によれば、正しいものの組合せはどれか。
なお、当該土地付中古別荘の売買代金は 310万円（うち、土地代金は100万円）で、消費税額及び
地方消費税額を含むものとする。
ア Ａ社がＢから受領する報酬の額によっては、Ｃ社はＤから報酬を受領することができない場合がある。
イ Ａ社はＢから、少なくとも147,000円を上限とする報酬を受領することができる。
ウ Ａ社がＢから100,000円の報酬を受領した場合、Ｃ社がＤから受領できる報酬の上限額は194,000円である。
エ Ａ社は、代理報酬のほかに、Ｂからの依頼の有無にかかわらず、通常の広告の料金に相当する額に
ついても、Ｂから受け取ることができる。
１ ア、イ
２ イ、ウ
３ ウ、エ
４ ア、イ、ウ
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【問35】「報酬額の制限」
正 解 １
●合格のポイント●
宅建業者が課税事業者である場合
200万円以下の場合 →代金・価額の５％×1.05
200万円を超え400万円以下の場合→代金・価額の(４％＋２万円)×1.05
400万円を超える場合 →代金・価額の(３％＋６万円)×1.05
＜代理の場合＞
宅建業者が依頼者から受領できる報酬の限度額は、
媒介の場合に依頼者の一方から受領できる報酬の限度額の２倍までである。
複数の宅建業者が関与する場合に各宅建業者が受領できる報酬限度額は、
各宅建業者が依頼者の一方から受領できる報酬限度内であり、
かつ宅建業者全員の受領する報酬総額が１人の宅建業者に依頼した場合の報酬限度内でなければならない。
報酬限度額の計算は本体価額（税抜き価額）を基礎に算出する。
売買代金（土地を除く）や建物の借賃（居住用建物を除く）等の消費税の課税対象が、
消費税込みの価額で表示されている場合は、消費税分を抜いて、本体価額を算出しなければならない。
1) 本体価額を求める
この土地付中古別荘の代金310万円のうち、土地代金は100万円)なので、
消費税等を含む建物の代金は、310万円－100万円＝210万円。
建物の本体価額は、210万円×100/105から、200万円となる。
したがって、土地付中古別荘の価額〔100万円＋200万円〕は＜300万円＞になる。
2) 報酬の限度額の基準を速算式で求める
速算法〔200万円を超え400万円以下〕で報酬の限度額の基準は、
300万円×4％＋2万円＝12万円＋2万円＝14万円
3) 消費税及び地方消費税を加算する
14万円×0.05＝7,000円
14万円＋7,000円＝14万7,000円
4) 報酬の限度額の２倍は
14万7,000円×2＝29万4,000円
5）原則として、報酬とは別に必要経費を請求することは認められない。
例外として、特別の広告費や遠隔地における現地調査の費用等は、
依頼者の依頼があれば報酬とは別に受領することができる。
1）～4）を各選択肢にあてはめると
ア． 正 Ａ社がＢから代理報酬の限度額29万4,000円を受領するとＣ社はＤから報酬を受領することができない。
イ． 正 Ａ社とＣ社は合計29万4,000円を受領でき、Ｃ社が媒介報酬限度額14万7,000円を受領しても、
Ａ社は14万7,000円受領できる。
ウ． 誤 Ｃ社は媒介報酬限度額14万7,000円であるので、194,000円受領することができない。
5）より
エ． 誤 宅建業者は依頼者の依頼があれば報酬とは別に特別の広告費を受領することができる。
しかし、依頼がなければ、報酬とは別に必要経費を請求することは認められない。
したがって、アとイが正しく、正解は１である。
＜裏技＞
まず、ア～エに目を通し、エが誤りということが判る。
そして、選択肢を見ると３が違うことしか判らない。
この場合、このような問題は後回しが得策である。
残りの時間で、媒介報酬限度額14万7,000円を計算する。
ア～ウに目を通し、ウが誤りだということが判るはず。
（多少計算ミスをしても194,000円にはならない。）
そして、選択肢を見るとウがない１が正解と判る。
＜究極の裏技＞
ウ.Ａ社がＢから100,000円の報酬を受領した場合、Ｃ社がＤから受領できる報酬の上限額は194,000円である。
数字を足すと29万4,000円になる（意味深な数字）。
これは問題の趣旨から基準額の２倍であると推測できる。
したがって、基準額は14万7,000円であることも推測できる。
イ.にも147,000円とあるのでほぼ間違いない。
ただし、この裏技は時間がほとんど残っていない場合のみ使うように！
宅地建物取引業者Ｃ社（消費税課税事業者）は買主Ｄ から別荘用物件の購入に係る媒介の依頼を受け、
ＢとＤの間で当該土地付中古別荘の売買契約を成立させた。
この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規 定によれば、正しいものの組合せはどれか。
なお、当該土地付中古別荘の売買代金は 310万円（うち、土地代金は100万円）で、消費税額及び
地方消費税額を含むものとする。
ア Ａ社がＢから受領する報酬の額によっては、Ｃ社はＤから報酬を受領することができない場合がある。
イ Ａ社はＢから、少なくとも147,000円を上限とする報酬を受領することができる。
ウ Ａ社がＢから100,000円の報酬を受領した場合、Ｃ社がＤから受領できる報酬の上限額は194,000円である。
エ Ａ社は、代理報酬のほかに、Ｂからの依頼の有無にかかわらず、通常の広告の料金に相当する額に
ついても、Ｂから受け取ることができる。
１ ア、イ
２ イ、ウ
３ ウ、エ
４ ア、イ、ウ
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【問35】「報酬額の制限」
正 解 １
●合格のポイント●
宅建業者が課税事業者である場合
200万円以下の場合 →代金・価額の５％×1.05
200万円を超え400万円以下の場合→代金・価額の(４％＋２万円)×1.05
400万円を超える場合 →代金・価額の(３％＋６万円)×1.05
＜代理の場合＞
宅建業者が依頼者から受領できる報酬の限度額は、
媒介の場合に依頼者の一方から受領できる報酬の限度額の２倍までである。
複数の宅建業者が関与する場合に各宅建業者が受領できる報酬限度額は、
各宅建業者が依頼者の一方から受領できる報酬限度内であり、
かつ宅建業者全員の受領する報酬総額が１人の宅建業者に依頼した場合の報酬限度内でなければならない。
報酬限度額の計算は本体価額（税抜き価額）を基礎に算出する。
売買代金（土地を除く）や建物の借賃（居住用建物を除く）等の消費税の課税対象が、
消費税込みの価額で表示されている場合は、消費税分を抜いて、本体価額を算出しなければならない。
1) 本体価額を求める
この土地付中古別荘の代金310万円のうち、土地代金は100万円)なので、
消費税等を含む建物の代金は、310万円－100万円＝210万円。
建物の本体価額は、210万円×100/105から、200万円となる。
したがって、土地付中古別荘の価額〔100万円＋200万円〕は＜300万円＞になる。
2) 報酬の限度額の基準を速算式で求める
速算法〔200万円を超え400万円以下〕で報酬の限度額の基準は、
300万円×4％＋2万円＝12万円＋2万円＝14万円
3) 消費税及び地方消費税を加算する
14万円×0.05＝7,000円
14万円＋7,000円＝14万7,000円
4) 報酬の限度額の２倍は
14万7,000円×2＝29万4,000円
5）原則として、報酬とは別に必要経費を請求することは認められない。
例外として、特別の広告費や遠隔地における現地調査の費用等は、
依頼者の依頼があれば報酬とは別に受領することができる。
1）～4）を各選択肢にあてはめると
ア． 正 Ａ社がＢから代理報酬の限度額29万4,000円を受領するとＣ社はＤから報酬を受領することができない。
イ． 正 Ａ社とＣ社は合計29万4,000円を受領でき、Ｃ社が媒介報酬限度額14万7,000円を受領しても、
Ａ社は14万7,000円受領できる。
ウ． 誤 Ｃ社は媒介報酬限度額14万7,000円であるので、194,000円受領することができない。
5）より
エ． 誤 宅建業者は依頼者の依頼があれば報酬とは別に特別の広告費を受領することができる。
しかし、依頼がなければ、報酬とは別に必要経費を請求することは認められない。
したがって、アとイが正しく、正解は１である。
＜裏技＞
まず、ア～エに目を通し、エが誤りということが判る。
そして、選択肢を見ると３が違うことしか判らない。
この場合、このような問題は後回しが得策である。
残りの時間で、媒介報酬限度額14万7,000円を計算する。
ア～ウに目を通し、ウが誤りだということが判るはず。
（多少計算ミスをしても194,000円にはならない。）
そして、選択肢を見るとウがない１が正解と判る。
＜究極の裏技＞
ウ.Ａ社がＢから100,000円の報酬を受領した場合、Ｃ社がＤから受領できる報酬の上限額は194,000円である。
数字を足すと29万4,000円になる（意味深な数字）。
これは問題の趣旨から基準額の２倍であると推測できる。
したがって、基準額は14万7,000円であることも推測できる。
イ.にも147,000円とあるのでほぼ間違いない。
ただし、この裏技は時間がほとんど残っていない場合のみ使うように！
