建物区分所有法の全体構造
建物区分所有法のなかで定められている共同生活のルールには、
「物」に関するルールと・住民の自治に関するルールがあります。
① 法定共用部分
数個の専有部分に通ずる廊下または階段室
その他構造上区分所有者の全員またはその一部の共用に供されるべき建物の部分
（たとえば、基礎・土台部分・エレベーター室など）をいいます。
② 規約共用部分
専有部分の適格性を備えた建物の部分や附属の建物のうち、規約により共用部分とされたもの
（たとえば、集会室など）をいいます。
そこで、最近の傾向から出題されそうなところをピック・アップしました。
区分建物の表題登記の申請は、その一棟の建物に属する他の建物の
表題登記の申請と共にしなければならない。
最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、
規約共用部分と敷地の権利関係に関する４つの事項
（規約共用部分・規約敷地・分離処分禁止の例外・各専有部分に係る敷地利用権の割合）に限って、
規約を設定することができる。
（１）規約共用部分の定め、
（２）規約敷地の定め、
（３）分離処分禁止を排除する定め、
（４）専有部分と一体化される敷地利用権の割合について
（１）規約共用部分（集会室や管理人室）の登記は、規約共用部分とされた専有部分の表題部に記録する。
（２）法定共用部分（廊下やエレベーター室等）は、登記できない。
区分所有建物の共用部分には、法定共用部分と規約共用部分がある。
このうち、法定共用部分については、構造上、共用部分であることが明らかであり、
そもそも共用部分たる登記をすることはできない。
また、規約共用部分であることを第三者に対抗するためには、区分所有者名義の共有登記ではなく、
表題部に“共用部分たる旨の登記”をしておく必要がある。
集会
集会は、管理者が招集する。
管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
（１）区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上を有するものは、管理者に対して、
会議の目的たる事項を示して集会の招集を請求することができる。
（２）管理者がいないときは、区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上を有する
ものは集会を招集することができる。
（３）いずれの場合にも、定数は規約で減ずることができる。
集会招集の通知は、会日より少なくとも１週間前に、
会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。
ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。
また、集会は、区分所有者全員の同意があるときは、
招集の手続きを経ないで開くことができる。
集会において決議すべきものとされた事項については、区分所有者全員の
書面又は電磁的方法による合意があったときは、
書面又は電磁的方法による決議があったものとみなす。
集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。
この場合、議事録を電磁的記録により作成する場合でも、規約にその旨の定めを要しない。
議事録の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。
議事録そのものを、建物内の見やすい場所に掲示することを要しない。
復旧および建替え
建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合は集会において、
区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数で、滅失した共用部分を
復旧する旨の決議をすることができる。
規約によっても別段の定めを設けることは認められない。
建物の価格の２分の１以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、
滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。
建替え
建替え決議事項を会議の目的とする集会を招集するときは、招集通知を当該集会の会日より少なくとも
２ヵ月前に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる。
集会においては、区分所有者および議決権の各５分の４以上の多数で、
建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地もしくはその一部の土地または当該建物の全部もしくは一部を含む土地に
新たに建物を建築する旨の決議をすることができる。
規約によっても別段の定めを設けることは認められない。
関連事項 区分所有者・議決権
区分所有者とは、頭数のことである。
議決権は、規約に別段の定めがない限り、共用部分の共有持分すなわち専有部分の床面積の割合による。
集会の議事は、この法律または規約に別段の定めがない限り、区分所有者および議決権の各過半数で決する。
Aだけの賛成では議決権については過半数を満たしているが、区分所有者数が足りない。
また、B、Cの賛成では区分所有者数については過半数を満たしているが、議決権が足りない。
このように、専有面積の広い人の意見を尊重しつつ、多数者の意見も尊重している。
（この場合AとBまたはCの賛成がなければ決まらない。）
管理組合の管理者と管理組合法人
１ 管理組合
管理組合とは、マンションの管理を行うための団体である。
なお、区分所有者は、当然に管理組合の構成員（組合員）となるので、
管理組合の集会の決議や規約の拘束を受け、脱退することはできない。
区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、
この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
この場合、区分所有者であれば、当然に管理組合の構成員となる。
管理組合の構成員になるか否かは、各区分所有者の意思に委ねられているわけではない。
２ 管理者
マンションの管理は、原則として区分所有者全員でしなければならない。
しかし、全員で管理することが困難な場合もある。
そこで、区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議により、
マンションの管理を常時行うべき者として、管理者を選任することができる。
３ 理事・監事
法人化された管理組合（管理組合法人）には、その代表者として、
理事を必ず置かなければならない。
また、理事の業務執行や管理組合法人の会計を監査するために、監督者として、
監事も必ず置かなければならない。
理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。
管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する。
平成28年度宅建本試験 【問13】
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）管理者は、集会において、毎年２回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。
（２）管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
（３）管理者は、自然人であるか法人であるかを問わないが、区分所有者でなければならない。
（４）各共有者の共用部分の持分は、規約で別段の定めをしない限り、共有者数で等分することとされている。
【解説】
① 誤 管理者は、集会において、毎年１回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない（区分所有法43条）。
② 正 管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる（区分所有法27条１項）。
管理所有という。
③ 誤 管理者に資格制限はない（区分所有法25条１項）。
④ 誤 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による（区分所有法14条１項）。
床面積は、原則として、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積である（同条３項）。
共有者の持分や床面積に関し、規約で別段の定めをすることができる（同条４項）。
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建物区分所有法のなかで定められている共同生活のルールには、
「物」に関するルールと・住民の自治に関するルールがあります。
① 法定共用部分
数個の専有部分に通ずる廊下または階段室
その他構造上区分所有者の全員またはその一部の共用に供されるべき建物の部分
（たとえば、基礎・土台部分・エレベーター室など）をいいます。
② 規約共用部分
専有部分の適格性を備えた建物の部分や附属の建物のうち、規約により共用部分とされたもの
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表題登記の申請と共にしなければならない。
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（規約共用部分・規約敷地・分離処分禁止の例外・各専有部分に係る敷地利用権の割合）に限って、
規約を設定することができる。
（１）規約共用部分の定め、
（２）規約敷地の定め、
（３）分離処分禁止を排除する定め、
（４）専有部分と一体化される敷地利用権の割合について
（１）規約共用部分（集会室や管理人室）の登記は、規約共用部分とされた専有部分の表題部に記録する。
（２）法定共用部分（廊下やエレベーター室等）は、登記できない。
区分所有建物の共用部分には、法定共用部分と規約共用部分がある。
このうち、法定共用部分については、構造上、共用部分であることが明らかであり、
そもそも共用部分たる登記をすることはできない。
また、規約共用部分であることを第三者に対抗するためには、区分所有者名義の共有登記ではなく、
表題部に“共用部分たる旨の登記”をしておく必要がある。
集会
集会は、管理者が招集する。
管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
（１）区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上を有するものは、管理者に対して、
会議の目的たる事項を示して集会の招集を請求することができる。
（２）管理者がいないときは、区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上を有する
ものは集会を招集することができる。
（３）いずれの場合にも、定数は規約で減ずることができる。
集会招集の通知は、会日より少なくとも１週間前に、
会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。
ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。
また、集会は、区分所有者全員の同意があるときは、
招集の手続きを経ないで開くことができる。
集会において決議すべきものとされた事項については、区分所有者全員の
書面又は電磁的方法による合意があったときは、
書面又は電磁的方法による決議があったものとみなす。
集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。
この場合、議事録を電磁的記録により作成する場合でも、規約にその旨の定めを要しない。
議事録の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。
議事録そのものを、建物内の見やすい場所に掲示することを要しない。
復旧および建替え
建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合は集会において、
区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数で、滅失した共用部分を
復旧する旨の決議をすることができる。
規約によっても別段の定めを設けることは認められない。
建物の価格の２分の１以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、
滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。
建替え
建替え決議事項を会議の目的とする集会を招集するときは、招集通知を当該集会の会日より少なくとも
２ヵ月前に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる。
集会においては、区分所有者および議決権の各５分の４以上の多数で、
建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地もしくはその一部の土地または当該建物の全部もしくは一部を含む土地に
新たに建物を建築する旨の決議をすることができる。
規約によっても別段の定めを設けることは認められない。
関連事項 区分所有者・議決権
区分所有者とは、頭数のことである。
議決権は、規約に別段の定めがない限り、共用部分の共有持分すなわち専有部分の床面積の割合による。
集会の議事は、この法律または規約に別段の定めがない限り、区分所有者および議決権の各過半数で決する。
Aだけの賛成では議決権については過半数を満たしているが、区分所有者数が足りない。
また、B、Cの賛成では区分所有者数については過半数を満たしているが、議決権が足りない。
このように、専有面積の広い人の意見を尊重しつつ、多数者の意見も尊重している。
（この場合AとBまたはCの賛成がなければ決まらない。）
管理組合の管理者と管理組合法人
１ 管理組合
管理組合とは、マンションの管理を行うための団体である。
なお、区分所有者は、当然に管理組合の構成員（組合員）となるので、
管理組合の集会の決議や規約の拘束を受け、脱退することはできない。
区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、
この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
この場合、区分所有者であれば、当然に管理組合の構成員となる。
管理組合の構成員になるか否かは、各区分所有者の意思に委ねられているわけではない。
２ 管理者
マンションの管理は、原則として区分所有者全員でしなければならない。
しかし、全員で管理することが困難な場合もある。
そこで、区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議により、
マンションの管理を常時行うべき者として、管理者を選任することができる。
３ 理事・監事
法人化された管理組合（管理組合法人）には、その代表者として、
理事を必ず置かなければならない。
また、理事の業務執行や管理組合法人の会計を監査するために、監督者として、
監事も必ず置かなければならない。
理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。
管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する。
平成28年度宅建本試験 【問13】
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）管理者は、集会において、毎年２回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。
（２）管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
（３）管理者は、自然人であるか法人であるかを問わないが、区分所有者でなければならない。
（４）各共有者の共用部分の持分は、規約で別段の定めをしない限り、共有者数で等分することとされている。
【解説】
① 誤 管理者は、集会において、毎年１回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない（区分所有法43条）。
② 正 管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる（区分所有法27条１項）。
管理所有という。
③ 誤 管理者に資格制限はない（区分所有法25条１項）。
④ 誤 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による（区分所有法14条１項）。
床面積は、原則として、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積である（同条３項）。
共有者の持分や床面積に関し、規約で別段の定めをすることができる（同条４項）。
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