定期借家契約でない通常の建物賃貸借契約では「契約期間中は家賃を増額しない」という特約は有効です。
しかし、「減額しない」という特約は無効です。
「値上げしない」は有効でも、「値下げしない」は無効です。
そして、借地借家法改正で「値下げしない」特約を有効にすることが可能になりました。
第38条 定期建物賃貸借の借賃増減請求（第７項）
この定期建物賃貸借においては、普通の建物賃貸借の借賃増減請求権の規定は、
「借賃の改定に係る特約がある場合」には、
適用されません。
つまり、家賃を増額しない旨の特約だけでなく、減額しない旨の特約も有効になります。
当事者の特約が有効になるのです。
ただし、あくまでもこの規定は「借賃の改定に係る特約がある場合」に限定されますので、
そのような特約がない場合は、賃料の増減額請求権を行使することができます。
現実的には、
大家さんが、「定期借家契約で中途解約不可」にし、更に「賃料増減額請求を排除」することで、
安定収益を確保できるのです。
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