【問37】 宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない
買主Bとの間で締結する建築工事完了後の建物の売買契約に関する
次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、
誤っているものはどれか。
１ 当該契約の締結に際し、BがA社に手付金を支払い、さらに中間金を支払った
場合、Bは、A社が契約の履行に着手しないときであっても、支払った手付金
を放棄して契約の解除をすることができない。
２ 当該契約の締結に際し、A社がBから代金の額の10分の２の手付金を受領する
場合には、当該手付金を受領するまでに、宅地建物取引業法第41条の２の規定に
基づく保全措置を講じなければならない。
３ 当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う
損害賠償の額を予定し、違約金を定める場合、これらを合算した額について
代金の額の10分の１とする旨の特約を定めることができる。
４ 当該契約において、Bが瑕疵担保責任に基づく請求をすることができる期間
として、Bが瑕疵を発見した時から2年間とする旨の特約を定めることができる。
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【問 37】「自ら売主制限等」
正 解 １
１．誤 宅地建物取引業者でない買主が契約の履行に着手していても、宅地建物取引業者
である売主が契約の履行に着手していなければ、買主は手付金を放棄して契約を
解除することができる。
２．正 完成物件の場合は、受領する手付金の額が10％又は1,000 万円を超えるときは、
当該手付金を受領するまでに、保全措置を講じなければならない。
３．正 債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、違約金を
定める場合、これらを合算した額について、代金の額の10 分の２以内の特約を
することができる。
４．正 宅地建物取引業者でない買主Ｂが瑕疵担保責任に基づく請求をすることが
できる期間として、Ｂが瑕疵を発見した時から２年間とする特約は、買主Ｂに
有利な特約であり、有効である。
●合格のポイント●
1）手付の額・性質の制限
（１）宅建業者が自ら売主となる売買契約の締結に際して10分の２を超える額の手付を受領
することはできない。
（２）10分の２を超えて受領した場合、超える部分について無効となる。
（３）宅建業者が自ら売主となる売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付は
解約手付の効力を有する。
→当事者の一方が履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄して、
売主は手付金の倍額を返して解除できる。
（４）（３）について買主に不利となる特約は無効である。
2）手付金等の保全措置
(１）手付金等とは、手付金、中間金、内金等の名目を問わず、売買代金として、
売買契約締結の日から物件の引渡し前までに支払われるものをいう。
(２）原則
宅建業者は、自ら売主となる売買契約においては、保全措置を講じた後でなければ、
買主から手付金等を受領してはならない。
(３）例外
次の(ａ)(ｂ)のいずれかに該当する場合は保全措置を講じる必要はない。
（ａ）買主が、売買された物件の所有権の登記をしたとき
（ｂ）すでに受領した分を加えて、受領しようとする手付金等の額が、
①未完成物件の場合は、代金の５％以下で、かつ、1,000万円以下であるとき
②完成物件の場合は、代金の10％以下で、かつ、1,000万円以下であるとき
3）損害賠償額の予定，違約金の額の制限
（１）宅建業者が自ら売主となる売買契約において、債務不履行を理由とする
契約の解除に伴う損害賠償額の予定または違約金を定めるときは、合算して
代金額の10分の２を超えてはならない。
（２）（１）に違反する特約は、10分の２を超える部分について無効である。
必勝ゴロ
4）瑕疵担保責任についての特約の制限
瑕疵担保責任について宅建業者は、
（１）原則として、民法の規定より買主に不利となる特約をしてはならない。
（２）例外として、担保責任の期間を引渡しの日から２年以上とする特約は、
してもよい（民法：買主が瑕疵を知った時から１年間）。
（３）(１)、(２)に違反する買主に不利な特約は、無効となり、民法にもどる。
たとえば、「瑕疵担保責任を負う期間は目的物の引渡しの日から１年とする」特約は、無効であり、
瑕疵担保責任を負う期間は民法の規定により、買主が瑕疵を知った時から１年間となる。
（４）民法の規定より買主に有利な特約は有効。
買主Bとの間で締結する建築工事完了後の建物の売買契約に関する
次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、
誤っているものはどれか。
１ 当該契約の締結に際し、BがA社に手付金を支払い、さらに中間金を支払った
場合、Bは、A社が契約の履行に着手しないときであっても、支払った手付金
を放棄して契約の解除をすることができない。
２ 当該契約の締結に際し、A社がBから代金の額の10分の２の手付金を受領する
場合には、当該手付金を受領するまでに、宅地建物取引業法第41条の２の規定に
基づく保全措置を講じなければならない。
３ 当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う
損害賠償の額を予定し、違約金を定める場合、これらを合算した額について
代金の額の10分の１とする旨の特約を定めることができる。
４ 当該契約において、Bが瑕疵担保責任に基づく請求をすることができる期間
として、Bが瑕疵を発見した時から2年間とする旨の特約を定めることができる。
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【問 37】「自ら売主制限等」
正 解 １
１．誤 宅地建物取引業者でない買主が契約の履行に着手していても、宅地建物取引業者
である売主が契約の履行に着手していなければ、買主は手付金を放棄して契約を
解除することができる。
２．正 完成物件の場合は、受領する手付金の額が10％又は1,000 万円を超えるときは、
当該手付金を受領するまでに、保全措置を講じなければならない。
３．正 債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、違約金を
定める場合、これらを合算した額について、代金の額の10 分の２以内の特約を
することができる。
４．正 宅地建物取引業者でない買主Ｂが瑕疵担保責任に基づく請求をすることが
できる期間として、Ｂが瑕疵を発見した時から２年間とする特約は、買主Ｂに
有利な特約であり、有効である。
●合格のポイント●
1）手付の額・性質の制限
（１）宅建業者が自ら売主となる売買契約の締結に際して10分の２を超える額の手付を受領
することはできない。
（２）10分の２を超えて受領した場合、超える部分について無効となる。
（３）宅建業者が自ら売主となる売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付は
解約手付の効力を有する。
→当事者の一方が履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄して、
売主は手付金の倍額を返して解除できる。
（４）（３）について買主に不利となる特約は無効である。
2）手付金等の保全措置
(１）手付金等とは、手付金、中間金、内金等の名目を問わず、売買代金として、
売買契約締結の日から物件の引渡し前までに支払われるものをいう。
(２）原則
宅建業者は、自ら売主となる売買契約においては、保全措置を講じた後でなければ、
買主から手付金等を受領してはならない。
(３）例外
次の(ａ)(ｂ)のいずれかに該当する場合は保全措置を講じる必要はない。
（ａ）買主が、売買された物件の所有権の登記をしたとき
（ｂ）すでに受領した分を加えて、受領しようとする手付金等の額が、
①未完成物件の場合は、代金の５％以下で、かつ、1,000万円以下であるとき
②完成物件の場合は、代金の10％以下で、かつ、1,000万円以下であるとき
3）損害賠償額の予定，違約金の額の制限
（１）宅建業者が自ら売主となる売買契約において、債務不履行を理由とする
契約の解除に伴う損害賠償額の予定または違約金を定めるときは、合算して
代金額の10分の２を超えてはならない。
（２）（１）に違反する特約は、10分の２を超える部分について無効である。
必勝ゴロ
4）瑕疵担保責任についての特約の制限
瑕疵担保責任について宅建業者は、
（１）原則として、民法の規定より買主に不利となる特約をしてはならない。
（２）例外として、担保責任の期間を引渡しの日から２年以上とする特約は、
してもよい（民法：買主が瑕疵を知った時から１年間）。
（３）(１)、(２)に違反する買主に不利な特約は、無効となり、民法にもどる。
たとえば、「瑕疵担保責任を負う期間は目的物の引渡しの日から１年とする」特約は、無効であり、
瑕疵担保責任を負う期間は民法の規定により、買主が瑕疵を知った時から１年間となる。
（４）民法の規定より買主に有利な特約は有効。
