直前重要ポイント
１．詐欺による意思表示は取り消すことができるが、取消し前の善意かつ無過失の第三者に対抗することはできない。
契約の取消しをした者と、取消し後の第三者は、対抗関係に立つ。
２．錯誤による取消しを主張するには、①意思表示に対応する意思を欠く錯誤があり、その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであること、
②表意者に重過失がないことが必要である。
ただし、これらの要件を満たす場合でも、善意かつ無過失の第三者に対しては、その取消しを対抗することができない。
３．一般の債権の消滅時効
・債権者が権利を行使することができることを知った時から５年
・権利を行使することができる時から10年
４．本人が無権代理行為を追認しない場合には、無権代理であることについて善意かつ無過失の相手方は、原則として、無権代理人に対し履行又は損害賠償の請求
をすることができる。
ただし、無権代理人が自己に代理権がないことを知っていた場合、相手方は過失があっても、契約の履行又は損害賠償の請求をすることができる。
５．解約手付の場合、相手方が債務の履行に着手するまでは、自己が契約の履行に着手していても、買主は手付を放棄して、契約を解除することができる。
売主から解除するには、手付の倍額を現実に提供しなければならない。
６．土地の所有者は、以下の目的のため必要な範囲内で、隣地を使用することができる。ただし、住家については、その居住者の承諾がなければ、立ち入ることはできない。
境界又はその付近における障壁、建物その他の工作物の築造、収去又は修繕
境界標の調査又は境界に関する測量
民法233条3項による越境した枝の切取り
７．引き渡された目的物が、種類、品質又は数量に関して契約の内容に不適合があった場合には、相手方が相当の期間を定めて履行の催告をし、その期間内に履行がないときは
契約の解除をすることができる。買主の善意悪意にかかわらず、契約の内容に適合しなければ認められる。但し、買主の帰責事由により生じた不適合については、
買主は追完請求ができない。
契約不適合の場合には、原則として、買主が不適合を知った時から１年以内にその旨を売主に通知しなければ、担保責任を追及することができない。
８．被担保債権が消滅すれば、抵当権も消滅する（付従性）。
元本確定前の根抵当権の場合、被担保債権を譲り受けた者は、根抵当権を取得しない。→ 付従性・随伴性なし
９．主たる債務者について生じた事由の効力は、原則として保証人にも及ぶ。
連帯保証債務・連帯債務の絶対効は、相殺・履行・混同・更改である。
10．共有物に変更を加える行為であっても、形状又は効用の著しい変更を伴わないもの（軽微変更）については、持分の価格の過半数で決定できる。
11．存続期間の定めがある場合、期間満了の１年前～６カ月前までに更新拒絶の通知をしなければ、建物賃貸借契約を更新したものとみなされる。（賃貸人からは正当事由必要）
法定更新後の契約条件は従前の契約と同じ。ただし、存続期間の定めのないものとなる。
12．建物の賃借人は、建物の引渡しがあれば、その賃借権を第三者に対抗することができる。
借地権者は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が自己名義で登記された建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
13．定期建物賃貸借をする場合において、賃貸人が、あらかじめ、更新がなく、期間の満了によって終了することを、その旨記載した書面を交付の上で説明しなかったときは
更新がない旨の特約は、無効となる。
14．借地権者が借地権の目的である土地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、
裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
借地上の建物の競落 → 競落人
15．兄弟姉妹には、遺留分はない。
遺留分侵害額請求権は、遺留分権利者が、相続の開始及び遺留分を侵害する贈与又は遺贈があったことを知った時から１年、又は相続開始時から10年経過すると消滅する。
16．不法行為に基づく損害賠償債務は、損害発生の時から遅滞に陥る。
不法行為による損害賠償請求権は、被害者又はその法定代理人が損害及び加害者を知った時から３年間（人の生命又は身体を害する不法行為の場合は５年間）行使しないとき
は、時効によって消滅する。不法行為の時から20年を経過したときも同様である。
17．自ら所有する宅地の貸借を行っているＡは免許は不要である。なお、宅地の貸借の媒介を業として行っているＢは免許が必要である。
自ら貸借（転貸）は、「取引」に該当しない。→ 宅建業法の規定は適用されない。
18．宅建業に係る営業に関し、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は、一切登録を受けることができない。
しかし、成年者と同一の行為能力を有する未成年者は、本人に問題がなければ、登録を受けることができる。法定代理人は関係がない。
免許基準においては、営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者であっても、申請者自身に問題がなく、かつ、その法定代理人が欠格事由に該当しなければ
宅建業の免許を受けることができることに注意。
19．心身の故障により宅建業・宅地建物取引士の事務を適正に行うことができない者として国土交通省令で定めるもの→ 免許・登録不可
宅地建物取引士の事務を適正に行うことができない場合→本人・法定代理人・同居の親族 届出
20．物件の引渡し時期、代金の額・支払時期・方法、移転登記の申請時期は、37条書面の必要的記載事項である。
21．居住用建物の賃貸借の媒介の場合、依頼者の承諾を得ているときを除き、依頼者の一方から借賃の２分の１カ月を超えて報酬を受領することはできない。
依頼者の承諾を得ている場合には、依頼者の一方から、借賃の１カ月分まで受領できる。
権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算定することができるのは、居住用の建物以外の貸借に限られる。
22．市街化区域以外では、農林漁業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行われる開発行為については、規模に係わらず、許可は不要である。
市街化区域においては、1,000㎡以上の開発行為は、許可が必要である。
23．準防火地域内の耐火建築物等又は準耐火建築物等の場合、都市計画において定められた建蔽率の数値に10分の１を加えた数値が建蔽率の限度となる。
24．第１種・第２種低層住居専用地域又は田園住居地域における建築物の高さの限度について、再生可能エネルギー源の利用に資する設備の設置のため必要な屋根に関する
工事等を行う建築物で構造上やむを得ないものであって、特定行政庁が低層住宅に係る良好な住居の環境を害するおそれがないと認めて許可したものの高さは、その許可
の範囲内において、10ｍ又は12ｍという絶対的な高さの限度を超えるものとすることができる。
25．特殊建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が200㎡を超えるものを建築（新築、増改築・移転）、大規模の修繕・模様替、又はこれに用途変更する場合、
建築確認を受ける必要がある。
増改築・移転に係る部分の床面積の合計が10㎡以内なら建築確認は、原則不要（防火地域・準防火地域を除く）。
26．市街化区域内の農地を転用する場合は、農業委員会への届出で足りる。
農地法３条（耕作目的）には、市街化区域内の特則はない。
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2023黒田の宅建士試験「試験にデルノート７ 合格秘伝の書_web版」 ＜通信＞
本講座では、
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出題頻度が高く、なおかつ合否を分けるポイントを厳選し、マスターするのがこの講座の目的です。
過去重要問題を用いて、覚え方から解き方まで、解法を明快に説明します。
つまり、本試験で使える形で、知識・解法をインプットするのが本講座の目的です。
（もちろん合否を分けるような問題も正解肢直撃の「秘伝」を伝授します。）
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試験にデルノート７ 合格秘伝の書_web版
＜超注意事項＞
＊＊＊根拠の無い、解答の書き直しは、「絶対しないで！」＊＊＊
「正しいものを選べ」と「誤りを選べ」を逆に考えていた場合や
計算ミスだった場合以外は、最初の答の方が正解の確率が高いです。
1）マークミスをしない方法を講じる
その問題で何が問われているのか正確に把握するように
＜正しいものはどれか＞なのか＜誤っているものはどれか＞なのか
または、＜業法に違反するもの＞なのか＜業法に違反しないもの＞なのか
個数問題なのか、組合せ問題なのか
それから,どの肢にマークしたのか問題用紙に必ずメモしておく。
見直しのときに時間の節約になります。
(マークしたものを正しくメモしておかないと、自己採点をする
ときに、得点が正しく把握できなくなります。)
2）見直しをする時間は必ず作る
５分から10分前後は必要
＜正しいものはどれか＞なのに、なぜか誤りの肢をマークしていた場合や
転記ミスのチェックを主体にしてください。
(マークした欄がずれていたということもよく起こります。)
問題文の内容分析や選択肢の正誤判定は避けるように。
3）権利関係では、図は必ず描く
問題文では，文章中に、Ａ、Ｂ、Ｃなどの人間がさまざまな配置を
とっているので、選択肢の正誤判定に時間がかからないようにするのです。
（試験では、主語のひっかけが多い）
4）未知の問題や難しい問題に対しては冷静に対処する
未知の問題(過去に出題歴のないもの)が出ても、あわてずに
自分を見失わないようにしてください。
これまで培ってきた知識で冷静に対処できるようにしておきましょう。
まず、落ち着いて冷静に問題文を読みます。(難しいのは外見だけで
案外簡単な場合があるからです。)
４肢の関係から消去法で解くなど、その法律の制度趣旨などから
正解を導けないか、よく考えてください。
講義で聴かなかった内容は△をつけて後回しにしてください。
皆様の合格を心より御祈念いたします。
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お知らせ
質問ほっとメール
goro-go_k ＠ hotmail.co.jp
＠を小文字にしてください
＜ご注意＞
ご質問で重要なものはできる限りブログでお答えいたします。
そして、誠に申し訳ありませんが、ご質問は黒田講座を受講されている方、
および、当ブログをご覧の方は当ブログの内容に限定いたします。
本試験の結果（点数）をお知らせいただけるとありがたいです。
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黒田講座を受講された方はぜひお願いします。
受講された講座名などをお知らせください。
１．詐欺による意思表示は取り消すことができるが、取消し前の善意かつ無過失の第三者に対抗することはできない。
契約の取消しをした者と、取消し後の第三者は、対抗関係に立つ。
２．錯誤による取消しを主張するには、①意思表示に対応する意思を欠く錯誤があり、その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであること、
②表意者に重過失がないことが必要である。
ただし、これらの要件を満たす場合でも、善意かつ無過失の第三者に対しては、その取消しを対抗することができない。
３．一般の債権の消滅時効
・債権者が権利を行使することができることを知った時から５年
・権利を行使することができる時から10年
４．本人が無権代理行為を追認しない場合には、無権代理であることについて善意かつ無過失の相手方は、原則として、無権代理人に対し履行又は損害賠償の請求
をすることができる。
ただし、無権代理人が自己に代理権がないことを知っていた場合、相手方は過失があっても、契約の履行又は損害賠償の請求をすることができる。
５．解約手付の場合、相手方が債務の履行に着手するまでは、自己が契約の履行に着手していても、買主は手付を放棄して、契約を解除することができる。
売主から解除するには、手付の倍額を現実に提供しなければならない。
６．土地の所有者は、以下の目的のため必要な範囲内で、隣地を使用することができる。ただし、住家については、その居住者の承諾がなければ、立ち入ることはできない。
境界又はその付近における障壁、建物その他の工作物の築造、収去又は修繕
境界標の調査又は境界に関する測量
民法233条3項による越境した枝の切取り
７．引き渡された目的物が、種類、品質又は数量に関して契約の内容に不適合があった場合には、相手方が相当の期間を定めて履行の催告をし、その期間内に履行がないときは
契約の解除をすることができる。買主の善意悪意にかかわらず、契約の内容に適合しなければ認められる。但し、買主の帰責事由により生じた不適合については、
買主は追完請求ができない。
契約不適合の場合には、原則として、買主が不適合を知った時から１年以内にその旨を売主に通知しなければ、担保責任を追及することができない。
８．被担保債権が消滅すれば、抵当権も消滅する（付従性）。
元本確定前の根抵当権の場合、被担保債権を譲り受けた者は、根抵当権を取得しない。→ 付従性・随伴性なし
９．主たる債務者について生じた事由の効力は、原則として保証人にも及ぶ。
連帯保証債務・連帯債務の絶対効は、相殺・履行・混同・更改である。
10．共有物に変更を加える行為であっても、形状又は効用の著しい変更を伴わないもの（軽微変更）については、持分の価格の過半数で決定できる。
11．存続期間の定めがある場合、期間満了の１年前～６カ月前までに更新拒絶の通知をしなければ、建物賃貸借契約を更新したものとみなされる。（賃貸人からは正当事由必要）
法定更新後の契約条件は従前の契約と同じ。ただし、存続期間の定めのないものとなる。
12．建物の賃借人は、建物の引渡しがあれば、その賃借権を第三者に対抗することができる。
借地権者は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が自己名義で登記された建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
13．定期建物賃貸借をする場合において、賃貸人が、あらかじめ、更新がなく、期間の満了によって終了することを、その旨記載した書面を交付の上で説明しなかったときは
更新がない旨の特約は、無効となる。
14．借地権者が借地権の目的である土地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、
裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
借地上の建物の競落 → 競落人
15．兄弟姉妹には、遺留分はない。
遺留分侵害額請求権は、遺留分権利者が、相続の開始及び遺留分を侵害する贈与又は遺贈があったことを知った時から１年、又は相続開始時から10年経過すると消滅する。
16．不法行為に基づく損害賠償債務は、損害発生の時から遅滞に陥る。
不法行為による損害賠償請求権は、被害者又はその法定代理人が損害及び加害者を知った時から３年間（人の生命又は身体を害する不法行為の場合は５年間）行使しないとき
は、時効によって消滅する。不法行為の時から20年を経過したときも同様である。
17．自ら所有する宅地の貸借を行っているＡは免許は不要である。なお、宅地の貸借の媒介を業として行っているＢは免許が必要である。
自ら貸借（転貸）は、「取引」に該当しない。→ 宅建業法の規定は適用されない。
18．宅建業に係る営業に関し、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は、一切登録を受けることができない。
しかし、成年者と同一の行為能力を有する未成年者は、本人に問題がなければ、登録を受けることができる。法定代理人は関係がない。
免許基準においては、営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者であっても、申請者自身に問題がなく、かつ、その法定代理人が欠格事由に該当しなければ
宅建業の免許を受けることができることに注意。
19．心身の故障により宅建業・宅地建物取引士の事務を適正に行うことができない者として国土交通省令で定めるもの→ 免許・登録不可
宅地建物取引士の事務を適正に行うことができない場合→本人・法定代理人・同居の親族 届出
20．物件の引渡し時期、代金の額・支払時期・方法、移転登記の申請時期は、37条書面の必要的記載事項である。
21．居住用建物の賃貸借の媒介の場合、依頼者の承諾を得ているときを除き、依頼者の一方から借賃の２分の１カ月を超えて報酬を受領することはできない。
依頼者の承諾を得ている場合には、依頼者の一方から、借賃の１カ月分まで受領できる。
権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算定することができるのは、居住用の建物以外の貸借に限られる。
22．市街化区域以外では、農林漁業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行われる開発行為については、規模に係わらず、許可は不要である。
市街化区域においては、1,000㎡以上の開発行為は、許可が必要である。
23．準防火地域内の耐火建築物等又は準耐火建築物等の場合、都市計画において定められた建蔽率の数値に10分の１を加えた数値が建蔽率の限度となる。
24．第１種・第２種低層住居専用地域又は田園住居地域における建築物の高さの限度について、再生可能エネルギー源の利用に資する設備の設置のため必要な屋根に関する
工事等を行う建築物で構造上やむを得ないものであって、特定行政庁が低層住宅に係る良好な住居の環境を害するおそれがないと認めて許可したものの高さは、その許可
の範囲内において、10ｍ又は12ｍという絶対的な高さの限度を超えるものとすることができる。
25．特殊建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が200㎡を超えるものを建築（新築、増改築・移転）、大規模の修繕・模様替、又はこれに用途変更する場合、
建築確認を受ける必要がある。
増改築・移転に係る部分の床面積の合計が10㎡以内なら建築確認は、原則不要（防火地域・準防火地域を除く）。
26．市街化区域内の農地を転用する場合は、農業委員会への届出で足りる。
農地法３条（耕作目的）には、市街化区域内の特則はない。
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本講座では、
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出題頻度が高く、なおかつ合否を分けるポイントを厳選し、マスターするのがこの講座の目的です。
過去重要問題を用いて、覚え方から解き方まで、解法を明快に説明します。
つまり、本試験で使える形で、知識・解法をインプットするのが本講座の目的です。
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計算ミスだった場合以外は、最初の答の方が正解の確率が高いです。
1）マークミスをしない方法を講じる
その問題で何が問われているのか正確に把握するように
＜正しいものはどれか＞なのか＜誤っているものはどれか＞なのか
または、＜業法に違反するもの＞なのか＜業法に違反しないもの＞なのか
個数問題なのか、組合せ問題なのか
それから,どの肢にマークしたのか問題用紙に必ずメモしておく。
見直しのときに時間の節約になります。
(マークしたものを正しくメモしておかないと、自己採点をする
ときに、得点が正しく把握できなくなります。)
2）見直しをする時間は必ず作る
５分から10分前後は必要
＜正しいものはどれか＞なのに、なぜか誤りの肢をマークしていた場合や
転記ミスのチェックを主体にしてください。
(マークした欄がずれていたということもよく起こります。)
問題文の内容分析や選択肢の正誤判定は避けるように。
3）権利関係では、図は必ず描く
問題文では，文章中に、Ａ、Ｂ、Ｃなどの人間がさまざまな配置を
とっているので、選択肢の正誤判定に時間がかからないようにするのです。
（試験では、主語のひっかけが多い）
4）未知の問題や難しい問題に対しては冷静に対処する
未知の問題(過去に出題歴のないもの)が出ても、あわてずに
自分を見失わないようにしてください。
これまで培ってきた知識で冷静に対処できるようにしておきましょう。
まず、落ち着いて冷静に問題文を読みます。(難しいのは外見だけで
案外簡単な場合があるからです。)
４肢の関係から消去法で解くなど、その法律の制度趣旨などから
正解を導けないか、よく考えてください。
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