現地を自分の目で確かめる

まず、標準地の写真を掲載する。
　　　　　
　　　　　南西側から

手前の住宅が、基準値に建つ住宅。
ちょっと、周辺の環境がわかるように、
引いて写真を撮ってみる。

　　　　　

右手に見える二階建ての連棟は、賃貸住宅のようだ。
道路は4メートル幅・・・オープンな感じの、環境ではない。
通過交通はなく、静かな環境ではあるようだ。

次に・・・モデル地の写真。
　　　　　
　　　　　北西側道路から

この敷地は、6メートルの北西側道路と、4メートルの南東道路に面した角地。
解放面が多いので、住宅プランの自由度が高い。

　　　　　
　　　　　南東道路側

周辺は、2階建ての戸建て住宅が建つ。

両敷地も同じバス停だが、
モデル地は、バス停から徒歩1分・・・標準値は７～8分程か？
環境と利便性は、これらから判断できる。

モデル敷地の都市計画条件は・・・

モデル敷地には、どのような条件が課されているか？
都市計画図を開いてみる。
　　　　　
　　　　　都市計画図

中央の十字位置が、モデル敷地の位置。
見にくいが、北側と西側の二面道路である。
基準地は、南面の一面道路。
接道条件は、モデル敷地のほうが優る。

都市計画の指定内容は・・・
　　　　　
　　　　　都市計画指定内容

用途地域、容積率、建蔽率、高さ制限、防火指定、日影規制、いずれも
基準地と同じ指定だった。

モデル敷地と標準地を、路線価図をもとに比較する

モデル敷地の適正価格を算出するため、
路線価図をベースに、価格の比較をする。

　　　　
　　　　標準地の路線価

12.5万/㎡が路線価だった。

それではモデル敷地の路線価は
　　　　
　　　　モデル敷地

同じく、12.5万/㎡が路線価だった。

都市計画の指定内容が同じなら、モデル敷地の適正価格も、
15.9万/坪ぐらいになるだろうと、想定できる。

標準地の都市計画図をアップする・・・

標準地の都市計画条件を検証する。
まず…都市計画マップ
　　　　
　　　　都市計画マップ

中央部分の十字を付けた所が、標準地。
公示価格15.9万/㎡の敷地位置である。

この敷地の、都市計画で指定された内容は、下表の内容である。
　　　　
　　　　指定内容

用途地域：第一種低層住居専用地域
容積率　：100％
建蔽率　：50％
高さ規制：10ｍ
防火地域：準防火地域
日影規制：3時間、2時間
その他・・河川課、街づくり支援課と協議要とある。

特段の規制はないので、ごく普通の敷地のようだ。

土地価格を決める要素・・・そして判断は？

公開されている土地価格には、
公示価格、路線価価格があった。

しかし、これらの価格は、そのままでは使えない。
他の要素を加味して、土地が本来持つ価値を、
評価しなければならない。

土地に割り振られた価値・・・
その一つに、都市計画法で決められた、用途地域がある。
土地を使用するにあたって、利用用途が決められているのだ。

よく目にする建蔽率・容積率も、
土地の利用限度を規制したものだ。

これらの規制も、土地の価格を左右する要素の一つだ。
次回は、用途規制を検証しよう。

路線価図

まず、路線価図を見てみよう。

　　　　
　　　　路線価図

公示価格が表示されている地点の、路線価図を取り寄せた。
路線価図は、固定資産税・相続税等を算定するため、
国税庁が公開している。
従った、すべての土地に値がつけられていることになる。

地図の中央・・赤でマーキングしたところが、基準地。
公20　基3と書いてあるから、間違いない。

この敷地の前面道路に、125Dと記載されている。
125は、12.5万円/㎡と言う意味である。
Dは、借地権割合で60％。

公示価格15.9万/㎡と路線価図12.5万/㎡で、
3.4万円の差がある。

この差を調整するのが、プロの見識。
専門家に頼めば、路線価から実勢価格に近い地価を、
うまく算出してくれるだろう。

地価公示の変動率

それでは、検討している土地の最近の値動きは？
過去10年の、変動率が掲載されている。

　　　　
　　　　地価公示変動率

2007年～2016年までの変動率が、記載されている。

直近の5年間は、ほぼ横ばい・・・
2007年から5.5％上昇し、2010年にかけて9.1％下がり、
それから2016年の向けて回復。
今年は10年前の価格に戻った。

この公示地価は、あるエリアの代表選手を表示してあるだけで、
実際の購入地に、どのように反映させるか？

それは・・・路線価から類推しなければならない。

標準地地価公示と地価調査・・・

標準とする土地を設定し、
この土地の地価を公表しているのが、
国土交通省と都道府県。

国土交通省は、標準地の地価公示。
都道府県は、基準地の地価調査。
言葉は違うが表示していることは、いずれも同じ。

標準地が記載された地図を掲載する。
　　　　
　　　　相模原市の事例

地図の中央に、少し黒く見える記載・・・
相模原南ー20　159,000
相模原南ー3　 159,000　
と、記入されている。

南ー20は、国土交通省の調査ポイント番号と、土地の㎡単価。
15万9千円/㎡の土地と言うことになる。

南ー3は、都道府県の調査ポイント番号と土地の㎡単価。

詳細を見ると・・・
　　　　
　　　　詳細一覧

このような一覧表が見れる。

調査基準日、所在地番、用途区分、交通施設・距離、土地価格、対前年変動率、
地積、形状、利用区分、利用現況、給排水設備、周辺の土地利用現況、
前面道路の状況、その他の接面道路、都市計画区域区分、用途地域、
建蔽率・容積率、森林法・公園法・自然環境　等が、
記載されている。

記載内容は、国交省も都道府県も同じ。

ここに記載される価格は毎年更新され、実勢価格の基礎となることが多い。
その意味で、購入目的地の評価に、参考になる。