手助けサークル。家造りを自力でやりたい。 ちょっとしたアドバイスと助力を得て、 自分の家を持つ。

ミッドセンチュリーに生まれた世代が、次のステップを
見据えて“終の棲家”を作る。ミステリアスな家が
できるか?

現地を自分の目で確かめる

2016-11-27 | お助け記事
まず、標準地の写真を掲載する。
     
     南西側から

手前の住宅が、基準値に建つ住宅。
ちょっと、周辺の環境がわかるように、
引いて写真を撮ってみる。

     

右手に見える二階建ての連棟は、賃貸住宅のようだ。
道路は4メートル幅・・・オープンな感じの、環境ではない。
通過交通はなく、静かな環境ではあるようだ。

次に・・・モデル地の写真。
     
     北西側道路から

この敷地は、6メートルの北西側道路と、4メートルの南東道路に面した角地。
解放面が多いので、住宅プランの自由度が高い。

     
     南東道路側

周辺は、2階建ての戸建て住宅が建つ。

両敷地も同じバス停だが、
モデル地は、バス停から徒歩1分・・・標準値は7~8分程か?
環境と利便性は、これらから判断できる。
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モデル敷地の都市計画条件は・・・

2016-11-26 | お助け記事
モデル敷地には、どのような条件が課されているか?
都市計画図を開いてみる。
     
     都市計画図

中央の十字位置が、モデル敷地の位置。
見にくいが、北側と西側の二面道路である。
基準地は、南面の一面道路。
接道条件は、モデル敷地のほうが優る。

都市計画の指定内容は・・・
     
     都市計画指定内容

用途地域、容積率、建蔽率、高さ制限、防火指定、日影規制、いずれも
基準地と同じ指定だった。
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モデル敷地と標準地を、路線価図をもとに比較する

2016-11-20 | お助け記事
モデル敷地の適正価格を算出するため、
路線価図をベースに、価格の比較をする。

    
    標準地の路線価

12.5万/㎡が路線価だった。

それではモデル敷地の路線価は
    
    モデル敷地

同じく、12.5万/㎡が路線価だった。

都市計画の指定内容が同じなら、モデル敷地の適正価格も、
15.9万/坪ぐらいになるだろうと、想定できる。
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標準地の都市計画図をアップする・・・

2016-11-19 | お助け記事
標準地の都市計画条件を検証する。
まず…都市計画マップ
    
    都市計画マップ

中央部分の十字を付けた所が、標準地。
公示価格15.9万/㎡の敷地位置である。

この敷地の、都市計画で指定された内容は、下表の内容である。
    
    指定内容

用途地域:第一種低層住居専用地域
容積率 :100%
建蔽率 :50%
高さ規制:10m
防火地域:準防火地域
日影規制:3時間、2時間
その他・・河川課、街づくり支援課と協議要とある。

特段の規制はないので、ごく普通の敷地のようだ。
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土地価格を決める要素・・・そして判断は?

2016-11-13 | お助け記事
公開されている土地価格には、
公示価格、路線価価格があった。

しかし、これらの価格は、そのままでは使えない。
他の要素を加味して、土地が本来持つ価値を、
評価しなければならない。

土地に割り振られた価値・・・
その一つに、都市計画法で決められた、用途地域がある。
土地を使用するにあたって、利用用途が決められているのだ。

よく目にする建蔽率・容積率も、
土地の利用限度を規制したものだ。

これらの規制も、土地の価格を左右する要素の一つだ。
次回は、用途規制を検証しよう。
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路線価図

2016-11-12 | お助け記事
まず、路線価図を見てみよう。

    
    路線価図

公示価格が表示されている地点の、路線価図を取り寄せた。
路線価図は、固定資産税・相続税等を算定するため、
国税庁が公開している。
従った、すべての土地に値がつけられていることになる。

地図の中央・・赤でマーキングしたところが、基準地。
公20 基3と書いてあるから、間違いない。

この敷地の前面道路に、125Dと記載されている。
125は、12.5万円/㎡と言う意味である。
Dは、借地権割合で60%。

公示価格15.9万/㎡と路線価図12.5万/㎡で、
3.4万円の差がある。

この差を調整するのが、プロの見識。
専門家に頼めば、路線価から実勢価格に近い地価を、
うまく算出してくれるだろう。
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地価公示の変動率

2016-11-06 | お助け記事
それでは、検討している土地の最近の値動きは?
過去10年の、変動率が掲載されている。

    
    地価公示変動率

2007年~2016年までの変動率が、記載されている。

直近の5年間は、ほぼ横ばい・・・
2007年から5.5%上昇し、2010年にかけて9.1%下がり、
それから2016年の向けて回復。
今年は10年前の価格に戻った。

この公示地価は、あるエリアの代表選手を表示してあるだけで、
実際の購入地に、どのように反映させるか?

それは・・・路線価から類推しなければならない。
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標準地地価公示と地価調査・・・

2016-11-05 | お助け記事
標準とする土地を設定し、
この土地の地価を公表しているのが、
国土交通省と都道府県。

国土交通省は、標準地の地価公示。
都道府県は、基準地の地価調査。
言葉は違うが表示していることは、いずれも同じ。

標準地が記載された地図を掲載する。
    
    相模原市の事例

地図の中央に、少し黒く見える記載・・・
相模原南ー20 159,000
相模原南ー3  159,000 
と、記入されている。

南ー20は、国土交通省の調査ポイント番号と、土地の㎡単価。
15万9千円/㎡の土地と言うことになる。

南ー3は、都道府県の調査ポイント番号と土地の㎡単価。

詳細を見ると・・・
    
    詳細一覧

このような一覧表が見れる。

調査基準日、所在地番、用途区分、交通施設・距離、土地価格、対前年変動率、
地積、形状、利用区分、利用現況、給排水設備、周辺の土地利用現況、
前面道路の状況、その他の接面道路、都市計画区域区分、用途地域、
建蔽率・容積率、森林法・公園法・自然環境 等が、
記載されている。

記載内容は、国交省も都道府県も同じ。

ここに記載される価格は毎年更新され、実勢価格の基礎となることが多い。
その意味で、購入目的地の評価に、参考になる。
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