土地の適正価格

購入を計画しているの土地の、適正価格を知るには・・・

そのものズバリはないが、周辺で過去に取引された土地の
価格を調べることはできる。
国土交通省が、Webサイトに流している、土地総合情報システム。

取引成立した物件の、取引価格を載せている。
　　　　
　　　　掲載事例

6物件の掲載がある。
・所在地は町名まで。
・最寄駅からの距離（徒歩でかかる時間が記載）
・土地の取引額（総額、坪単価、面積、形状　等）
・前面道路（幅員、種類、方位）
・都市計画地域
・建蔽率、容積率
・取引時期

ここで注目するのは、坪単価。
この6件でも、31万/坪～57万/坪まで、価格に開きがある。それこそ倍半分も・・・
しかも、駅に一番近い物件が31万で、一番遠いのが57万。
これは、近隣の環境、方位、地形・・もろもろの要素が、関係してくるからだ。

次回は、他の方法で適正価格を調べてみよう。

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購入予定地の地価は、妥当な金額か・・・？
これって、結構悩ましい！

不動産屋の提示する金額が、どこまで信じられるか？
何を判断基準に、決断すればよいか？

そもそも地価は、どのようにして決まるか・・

売り主の希望する売値が、販売地価になるが、
これが、高いのか安いのかは、
周辺の取引価格との比較でしかない。

不動産屋は、売れなければ商売にならないから、
周辺価格から判断して、売り主に適正価格を
提示するだろうが、
土地が持っている本来の価値を、
どこまで評価しているか、疑問である。

土地を評価する要素を抽出して、
検討を加えてみよう。

傾斜地の面積は、どのように算定するか・・・

平らな土地は、ごく普通に測定できそうだが、
斜面地はどのように測定するか？

地表面をテープで測定しても、地積は出ない。

地積測量図は、水平投影されたものを、図面化したものだ。

45度の斜面地は、地表面の長さをもとに求積した面積の１/1.4程しか、
敷地面積がないことになる。

坪何十万もする土地・・・地積面積、間違えないようにしよう！

土地の面積（地積）は、どのように確定するか・・・

土地を購入するとき、果たして地積はどれだけあるのか？
販売物件によっては、地積測量図が添付されている。
不動産会社が、あらかじめ測量事務所に発注、
測量を完了している物件だ。

地積測量図のサンプルを掲載しよう。
　　　　
　　　　地積測量図

資格者の作成した書類かを、確認しよう。
土地家屋調査士の、身元確認ができれば・・・ベター。左下に作成者の記載欄がある。

この後が、最も大切！
はたして・・この敷地の境界立ち合いは、完了しているのか？

敷地は、隣接者の同意のもとに、位置が決定する。
そして、同意した地点に境界石を設置して、
敷地範囲が確定する。
道路に面したところは、行政の立ち合いが必要になる。

同意したことは、書類に残す。
色々な記載例はあるが、
その一つを掲載する。
　　　　
　　　　立ち合い同意

住所・氏名欄に記載し、印鑑を押す。
印鑑証明までは、取らないことが多いと思うが・・・
後々に、問題を残さないようにしよう。

昔は登記済証（権利書）で土地を担保していたが、今は登記識別情報

土地を売るにも、金を借りるにも、権利書は必要だった。
2004年の不動産登記法改正で、登記済証は姿を消し、
登記識別情報通知書が、その役目を果たすようになった。

同上のサンプルを掲載
　　　　
　　　　サンプル画像

下のほうに、12桁の暗証番号が記載されており、
この番号をもとに、地権者の照合ができる。

登記事項証明書（登記簿謄本）を取得するには、
申請書に手数料を添えて申請する。

登記簿閲覧だけでもOK。手数料は安くなる。

購入する土地が誰のものか・・・？

写真で見たように、購入しようとする土地が更地の場合は、
だれの所有物か解らない。

そこで、売り主と地権者が同一か、確認しなくてはならない。

土地は保存登記されているので、
購入地を管轄している法務局へ行くと、
土地の権利関係を記載した書類を
見ることができる。

サンプルを掲載しよう。
　　　　

土地の所在地、地積、種類、所有者等が記載されている。

因みに・・・登記者と違う人が、この土地に住んでいたら？
それは、不法占拠されていることに・・・そんな土地は、
手が出せない！

自分の財産・・・買う前から、十分気を付けよう！

現地を見たら、写真で記録をとる・・

土地を購入するには・・・まず現物を見る。
不動産屋から物件紹介を受けたとき、話や写真で物を決めてはいけない！
必ず自分の目で確かめる。

そして、後々のために写真記録を残す。
因みに・・・事例を掲載してみよう。

　　　　
　　　　北側景観１

　　　　
　　　　西側景観１

二枚の写真を事例にして・・・

この土地・・周囲の道路から、少し上がっている。
しかも、土留めはない。
敷地内に電柱がある。
西側からの写真を見ると、道路が右方向（南側へ）へ坂になっている。

たったこれだけの事だが、車でサラッと見ただけでは、
記憶に残らない。

大事な財産を取得することとは、
詳細な調査と、それに基づく納得感の、確保に他ならない。

土地購入時のリスク回避を・・・

家を建てるには、土地を購入しなければならない。
土地購入を、不動産屋にお任せのままで、問題はないか？

この世・・・ほとんどのことは、自己責任！
自分で判断したことは、納得もできるし、あきらめもつく。

では、「何を」自分で調査し、自分の目で確かめればよいか・・・
いくつかの調査項目を、順を追って説明していこう。

まずは、土地を自分の目で見に行くことから・・・

リフォーム完了写真

外装リフォームの完了写真を
掲載しておこう。

　　　　
　　　　北西面外観

　　　　
　　　　南西面外観

屋根の赤が見えないので、全体は落ち着いた外観。

化粧枠の三角シール…完成写真

ポンチ絵の説明では、不十分か？
写真で確認しよう。

　　　　
　　　　化粧枠１

枠の上側が、黄色と白の二色に色分けされているのが、
分かるだろうか？
半分くらいに、塗り分けられているのだが・・・

上から、のぞき込んでみる。

　　　　
　　　　化粧枠２

斜め部分までが、黄色に塗られている。
塗装順序は、枠の白塗装を先に施工。
この段階で、三角シールは白塗装されている。
枠の上端を半分養生して、外壁の黄色を塗装。
この段階で、三角シールの表面は、2層塗装されたことになる。

塗装被膜としては、十分な厚さが確保できた。
これによって、雨水の浸透が遮断されれば、
塗装面の膨れも、起きないだろう！