アメリカ視察旅行後記

１．アパートの中に洗車センター設備が設けている。

２．アパートの中にコンビニが入っているところもあった。

３．洗濯機・乾燥機がまともなアパートはついている。

４．アメリカの入居者は、コンピューター時代であるのでインターネットで探す。そのためオーナーはＷｅｂ制作会社に依頼している。

５．稼働率アップの提案は、マネージメントの会社がやっている。

６．アパートのランキングをする会社が最近出てきた。

７．数字で５，４とかで表している。

８．ネットを見ている世代にアピールする目的である。

９．不満が出ないように、またこのアパートは良いと勧めてもらうようににもなる。

１０．不満の多い人は、物を言うのでひとつの心理作戦のようである。

１１．アメリカでは外から移る人は、アパートを見ないでＷＥＢで決める傾向にある。

１２．アパート入居者は、申し込み料３５ドルは信用調査会社に払う。

１３．日本もマイナンバー制度が必要がある。

１４．ソーシャルセキュリティーナンバー（社会保障）通じる

１５．何を申し込みをするのにもマイナンバーがついて回る。

１６．アパート申し込みも当然マイナンバーが必要となる。

１７．年金ももらいはぐれはない。

１８．先進国でマイナンバーがないのは日本だけである。

１９．アメリカが２０年進んでいるのはマイナンバー制度のおかげである。

２０．セキュリティーデボジット（敷金）は、４００～５００ドル、住む人の負担となる。

２１．滞納者の強制退去は管理会社で行う。

２２．州単位、郡単位に移る警察が追い出す。規則などが完成している。

２３．日本人は思いやりなどと情緒的である。

２４．入居者のアパートの選択はＷＥＢでき決めるのが多い。学校とか周囲の環境などが重要となる。

２５．ひとつの物件に３人が申し込んだ場合、選定する順は最初の人を選ぶ。

２６．業者はリノベーション工事がある場合、２％のフィーをもらう。

２７．岐阜県の清野建設がハートフルマンションを建てている。

２８．ポータル会社にフォーレントの広告を載せている。個人的にも載せられる。

２９．一業者は１０～１５世帯を管理している。

３０．そのうち戸建ては１０％もある。

３１．元小学校を改装した老人ホームを見てきた。そのうちの一棟は健常者の施設であり、向かい合わせの一棟は介護付きの人のための施設であった。

３２．高齢者用の専用アパートは２９３戸あるそのうち９５戸は介護が必要な建物であった。内訳は健常者１８２戸メモリーケア（記憶障害または認知症）１６戸、費用は月額３００ドルである。３００＄以上の人は２割引である。

３３．介護付きは５００＄月あたりにすると１ベット２８９ドル、２ベットは上記金額にプラス３００ドル。

３４．介護は２２５ドルからスタートする。最高１２００ドル。

３５．入所時最初の一ヶ月は介護なしは１０００ドル必要となる。介護必要は１５００ドル。

３６．月額最初は健常者が１０万ドル、介護者は１５万ドル。

３７．平均年齢８５歳。比率は男性２、女性８割のようである。最低年齢は５６歳であった。

３８．施設の目的は毎日旅行している気分にさせたいというもので感心した。

３９．２０％は夫婦で入っている。レジャーケアもあるおいしいものを食べると長生きするとのことである。

４０．ペットはＯＫだが犬のサイズで決める。月３０ドルだが保険適用可である。

４１．家を売って入所するようである。

４２．オーナーが管理会社を作って運営している。むこの建物は店舗住居のアパートが多い。

４３．エアサイクル修理まである。

４４．１００平米に３人が住居する。１００平米が３２万円で稼働率が９８％。

４５．入居するには家賃の３倍の収入が必要である。駐車場は別途１７５ドル。

４６．ワンベットルームが４２戸あって、大きさが５５平米。

４７．ツーベットが４８戸で５３平米。

４８．このアパートは８人のスタッフが管理指定いる。（一人のみ住み込み）

４９．築２０１３年の建物であった。全部で３３６戸アメリカ人はキャビネットやカーペットを気にする

５０．それぞれ色分けしている。スリーベットルームは５２戸あった。

５１．入居の要件であるが夫婦の場合３５ドル×２、１８歳以上は全員の信用調査をする。敷金は最低５００ドル、車庫は３０ドル、ペットは２５ドル別途必要となる。１０万ドルの保険もある。保険料は１００～１５０ドル位

５２．スポーツジムもある。午前５時から午後１０まで利用できる。

５３．そのほかオーナー負担として年間４，５回のバーベキュー大会をしている。管理費用やその他の費用はオーナーの負担となる。

５５．オレゴン州は４００万人の人口がある。ポートランドの空室率は３．７％である。様々な統計費用は毎月１０日時点で調査している。

５６．情報入手のために設計事務所との関係を大事に指定いる。

５７．最後にこちらの人は人生をバランスよく生きる。肩肘張らずに身の丈に応じた生き方をしている。

日管協アメリカ西海岸不動産業界動産旅動産行記・2016年11月22日(火)

今朝、6時20分に5日間お世話になったスペンサーホテルを出発する。
バスで一路、ポートランド空港へ向かう。空港へ向かう高速道路では中心部へ向かう車で一杯である。午前5時出勤はザラであるそうな。よく働くものだ。しかし午後5時にはピタリと帰るそうな。
本日は、シアトル経由の為、中型機にて取り敢えずシアトルの飛ぶ。
約45分間のフライトである。上空から見たシアトルは美しい。
シアトル発午後11.30分で成田へ向かう。空は晴天で快適な空の旅になりそうである。乗務員さんは日本語によるサービスも満点である。
午後3時16分に成田到着無事視察の解団式を終える。

日管協・アメリカ西海岸不動産業界視察旅行記・2016年11月21日(月)

今日はアメリカの不動産管理協会本部を訪問した。日本の日管協に相当する組織である。ここで詳しい貴重な資料を頂戴した。事務局は、8人のスタッフで運営している。
ポートランドの空室率は3.7%のようだ。統計資料等は毎月10日の時点で発表しているとの事。外に、女性のホームレス救済事業にも関わっているとの事である。
賃貸事情だが、100戸以下のオーナーは、500人いるとの事。情報入手は、設計事務所との関係を大事にしている。
帰りはトーマスさんの事務所に寄った。この方は「夜明けのスキャット」「ブルー・ライト・ヨコハマ」で有名である。
スタンウェイのピアノにて素晴らしい連弾で、素敵な曲を聴かせてもらった。
今回の旅の素敵な思い出となった。

日管協アメリカ西海岸不動産業界視察行記・2016年11月20日(日)

今日は、アメリカの古いアパート数カ所を見学した。築百年以上は経過して居る
と言う。まだまだ使える建物である。オーナーと管理人さんに案内して貰う。築106年のものである。
オーナーは二代目さんで、部屋は44ある。
2部屋は8戸(バルコニーがついている) 100m2ドル。
1部屋は32戸
他に寝るだけの部屋スリーパールームが5戸ある。バスルームとキッチンはついている。
家賃は2部屋が、1895ドル
家賃が1部屋が、1245ドル。
スーパールームは月600ドルである。しかし寝るだけの部屋である。
個別に調査し計算して入居者に、電気・ガス・水道料金を、直接入居者に送付している会社がある。
アパートに入居希望者は35ドルを信用調査会社に支払う。承認があると500ドルを敷金、あるいは一ケ月分の家賃として前払いする。
ペットレントは、別途300ドルを必要とする。月々20ドルを支払う。
コンパニオンペットは、医者の承諾を得ればオーケーである
物置は月15ドルである。ファミリータイプは一つのベットに2人まで。
自転車は月10ドル。鍵の紛失は、スペアキーをなくすと、25ドルとられる。
一般的に言うと、こちらでは建物を壊さないで再利用が多い。
日系人の内藤さんという方が、多くの古いビルを壊して改装した。
27歳の女性が始めたコインランドリーを見学した。大学時代、彼女は12人の同級生に対し1台のランドリーで苦労したことがあったと言う。そこにヒントを得た。
こちらでは家屋を解体した部品の再利用が盛んである。
次に1927年に建築されたホテルの再利用アパートを見学した。50室の入居者が入る。申し込みの時、35ドルを信用調査会社に払う。
OKが出ると、敷金500ドル、または一ケ月分の家賃を払う。
家賃の2倍から3倍の月収がないと受け付けない。
スタジオは月800ドル、アパートは月890ドルである。
最上階には、オーナーの自分のために作ったペントハウスがあった。
これは月1,200ドルである。このアパートは、ほとんど大学生など独身者が利用している。
退去の予告は、一月前である。違約金は3ヶ月分とのことである。
カーペットは7年間使用して交換する。空室入れ替えのリフォームは、5〜7日間で行う。原則として鍵は交換しない。問題のあった人のみ交換する。年に1回はすべての鍵交換をする。24時間以前に通知する。
火災報知器の点検は年に1回行う。
視察後の居酒屋風の夕食会で出た酒の名前が、オレゴン酒とかで、びっくりした。🏮
日本文化の浸透には、嬉しい気がする。

 

日管協アメリカ西海岸不動産視察旅行記その3・2016年11月19日(土)

今日は朝9時にホテルを出発し、ポートランド州立大学の広場にある青空市場を見学した。広場には、ありとあらゆる野菜が並んでいる。
地産地消の野菜の多さには、びっくりさせられる。義兄も農家なので連れてきたいほど、野菜の種類が多い。
先月はハワイに行ったが、ほとんどが本土からの輸入である。
しかし此処は殆どが、地元の野菜ばかりである。青空市場は、土日開くそうである。
道路を越えた先には、サタデイーマーケットが開かれている。「野菜以外の地産地消の商品」が並んで居る。それも地元の方の「手ずくり商品」ばかりである。此処の方は、自分の人生は自分で切り開くと言う、スピリッツ精神が特に旺盛である。
あるパンケーキ屋さんが 屋台から始めて、成功し日本にも出店したそうな！
正にアメリカはフロンテイアの国である。
広場の一角では、少年の聖歌隊がハレルヤを合唱して居て楽しませて貰った。
午後は１時間ほど車で走り、ワイナリーへ向かう。現地では赤白のワインを楽しむ。ポートランドは、野菜の他にワインとは凄い。
案内人の方が懇親会の席で言っていた事がある。それは ①、人生をバランスよく生きる。②、身の丈に応じた生き方をするなどなど。
言われて気がついてみると、こちらの方は、人と逢うとにっこり笑う。本当に素晴らしい。