地上権等がある場合等における売主の担保責任

おはようございます。税理士の倉垣です。

購入した土地に地上権などの用益物権が設定されていたため、買主がその土地を使用収益できない場合などの売主の法的責任を調べてみました。

1.善意の買主の契約解除
売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。（民法566条1項）

このように地上権などの用益物権が設定されているため、買主がその目的を達成できない場合には善意の買主に限り、契約の解除や損害賠償の請求が認められています。悪意の買主には何らこのような権利が認められていません。
また、権利の一部が他人に属する場合や数量不足の場合の売主の担保責任のように代金減額請求は認められてい ません。

2.地役権及び登記した賃借権がある場合
上記1の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用される。（民法566条2項）
登記ある賃借権には、借地借家法上の対抗要件のある賃借権を含むものとされています。

3.権利行使期間
上記1と2の場合において、契約の解除または損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から1年以内にしなければならない。

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