敷金

おはようございます。税理士の倉垣です。

敷金

賃貸人（例えば建物の大家）が、賃借人の債務不履行に備えて担保に預かっておくお金が敷金です。
今日はその敷金について検討をしてみました。

1、未払賃料に敷金を充当
賃借人に賃料の未払いがある場合に、その未払賃料に敷金を充当するかどうかを決定するのは賃貸人です。賃貸人は敷金を充当しないであくまで未払賃料の支払いを請求することもできます。
これに対し、賃借人の側から賃貸人に未払賃料に敷金を充当することを請求することはできないことになっています。

2、敷金の返還請求権の時期
賃貸借契約が解除されて、賃借人が敷金の返還を請求する時期ですが、これは賃借物件を賃貸人に明渡完了後です。
賃借人の賃借物明渡義務と賃貸人の敷金返還義務は同時履行の関係にありません。賃借人の賃借物明渡義務を履行した後、賃貸人に対して敷金の返還を請求できます。賃借人のほうが先履行義務を負っています。

3、賃貸人の変更と敷金
例えば、建物の賃貸借において建物の所有者がその建物を譲渡した場合には、敷金関係はその建物の譲受人に移転します。もちろん、賃貸借関係も従前の賃借人と建物の譲受人の間にそのまま存続することとなります。

4、賃借人の変更と敷金
例えば、建物の賃貸借において賃借人が適法に賃貸人の承諾を得て、その賃借権を譲渡した場合には、敷金関係は元の賃借人のままです。賃借権の譲渡に伴って敷金は運命を共にしません。

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タイでの買い物

バンコクの「プロパガンダ」という店でで購入した事務用品です。
手前左から時計、電卓、テープカッターです。

タイ旅行11（帰国）

タイ旅行11（帰国）

タイ式マッサージの後、近くにジム・トンプソンの本店があったので、そこに寄って少し時間を費やしてホテルへ戻った。
6時にチェックアウトを済ませ、ロビーで待っていると、旅行会社の人が7時に迎えに来てくれ、車でバンコク空港へ向かった。旅行会社の人は、空港に着いた後、我々に簡単な説明をすると別れの挨拶をして帰って行った。

出国チェックのときに、なぜか私だけ特別厳重な検査を受けた。検査官は女性だったが、私を見ると手でこちらへ来るようにというような指示を私にする。そして上着を脱げと言われ、そうすると今度はベルトも外せという。今度は何かな、これ以上は勘弁してくれと思っていると、そこまででＯＫが出た。金属探知機をくぐるときに警報が鳴ったというわけではないのに、もしかしたら私に似た犯罪者がいたのかもしれないと思ったりしました。

空港の中は、広く、しかもブランド品を売る店などがひしめいていました。手元に残ったタイの硬貨を処理するため、少し買い物などをして、最後に両替所で日本円に両替をしました。両替所では１万円単位の両替しかできないようで、私は日本円で５千円を追加で支払い、数万円の日本円を受取りました。合わせて計算明細書も一緒にもらった。この計算書がまた、後で我々の中で問題となるのですが。つまり、ここに来る前に、私は手元に残ったタイのバーツと円の換算率により両替でどのくらいの日本円になるか計算をしていたのです。それが、どうも実際に両替された日本円が少なすぎるような気がするのです。すぐに計算機を出して計算したのですが、やはり少ない、それも随分少ないようだ。計算明細書は日本のレジーの明細書のような感じで、詳しく説明がなされていないものですから、推測しながらそれを読み取る必要があるのです。仲間にも一緒に考えてもらうため、計算明細書に計算過程を書き、ここの個所の数字の意味はこうだとか、単位はどうなっているとかいろいろ議論した揚句、結局計算はあっているようだということに落ち着き、もう一度両替所に再確認をお願いすることはしなかった。だが、これは私の中でこれで終わらず、日本に帰ってからも間違っていなかったかどうか疑問がわいてきて、再計算をしました。結論としては、やはり両替所の計算はおおむね正しかった。そして、日本に帰国してやるより現地で両替をしたことにより手数料の部分で得をしたことを確認しました。混乱した主な原因は、タイと日本では両替での基準通貨が逆になったことだと思います。

10時25分、成田行きの飛行機（ＪＡＬ718）に搭乗する。
飛行機は座席の前後の間隔が非常に狭かった。そのため、１時間ほどすると、気分が悪くなりトイレに向かったほどでした。トイレに行く前に気分は良くなりました。つまり、エコノミー症候群ではなかったか、狭い座席から立ち上がり数歩歩いただけで体調が戻ったのですから。

翌朝、無事成田空港へ着陸しました。
　

仕入税額控除（非課税売上に対応する部分）

おはようございます。税理士の倉垣です。

仕入税額控除（非課税売上に対応する部分）

消費税の納付税額を計算する場合においては、次の計算式により算出された額を納付額とします。
課税売上に係る消費税額等－課税仕入れに係る消費税額等＝消費税納付額

この計算で、控除される消費税額は原則として、「課税売上に対応する」課税仕入れに係る消費税です。つまり、非課税売上に対応する課税仕入れに係る消費税額は本来は控除できないはずです。社宅の家賃収入は非課税売上ですが、その社宅の管理費用や修繕費は課税仕入れです。

しかし、計算の簡素化等のため、課税売上割合が95％以上であれば課税仕入れに係る消費税はすべて控除できることとされています。

1、課税売上割合が95％以上の場合
その課税期間の課税売上に係る消費税等の額からその期間の課税仕入れに係る消費税等の額をそのまま控除して消費税の納付額を計算します。

2、課税売上割合が95％未満の場合
この場合原則にもどり、課税売上に対応する課税仕入れに係る消費税等の額のみしか控除されません。その控除計算方式は次の２つの中から選択できますが、（1）が原則的方法です。

（1）個別対応方式による控除
課税仕入れを?課税売上のみに対応するもの?非課税売上のみに対応するもの?課税売上と非課税売上の両方に関係するものに分け、課税売上に係る消費税等から課税仕入れのうち?課税売上のみに対応するものと?課税売上と非課税売上の両方に関係するものに課税売上割合を乗じて算出した額の合計に係る消費税額等を控除する方式。

（2）一括比例方式による控除
課税売上に係る消費税等から控除する消費税の計算を、課税仕入れに係る消費税等の合計額に課税売上割合を乗じて計算する方式。
※この一括比例方式を採用した場合には、最低２年間この方式を継続することとされています。

3、課税売上割合
課税売上割合は次の算式で計算します。
課税売上割合＝その課税期間において国内において行われた課税売上高の合計額÷その課税期間に国内において行われた資産の譲渡等の額の合計額
※1、上記の分母と分子の金額からは値引・返品・割戻の額を控除します。
※2、上記の分母と分子の金額は消費税等の額を控除した額（税抜金額）です。

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代理人の権限濫用

おはようございます。税理士の倉垣です。

代理人の権限濫用

ＡがＢに土地の売却の代理権を与え、Ｂはその土地をＣに売却した。Ｂは個人的な借金の返済に、その代金を使用しようと思っていた。
Ａは土地をＣに渡さなければいけないか。

1、代理制度の要件
一般的に民法の代理制度は次の３つの要件がすべて満たされると、本人Ａと相手方Ｂとの間に法律上の効果が発生します。
（1）本人が代理人に代理権を授与したこと
（2）代理人が本人のためにすることを示して代理行為をすること
（3）代理人と相手方との間に法律行為がなされたこと

2、事例の検討
（1）Ｂは内心では自己の借金の返済に売却代金を充てようと思っていますが、表面上は、上記1の代理の要件すべてを満たしています。
したがって、ＡとＣの間に土地の売買契約が成立し、ＡはＣへ土地を引き渡さなければならないはずです。Ｃは自己の債務である土地代金の支払いをＣに対して完了しています。
（2）理論的には、上記（1）のようになりますが、判例は、民法の心裡留保の条文を類推適用して次のように取り扱います。
もし相手方Ｃが悪意（Ｂの真意を知っている）又は過失によりそれを知らなかった場合には、Ａは土地を引き渡さなくてもよい。
Ｃが善意ならばＡは土地を引き渡さなければならない。ＡとＣの利益衡量を計って結論を変えています。

3、権限を超えた代理行為
例えば、賃貸の代理権限を与えたにもかかわらず、代理人がその不動産を売却したようなケースです。
この場合は、「代理権の範囲を超えている」広い意味で無権代理です。その無権代理につき本人に帰責事由があり相手方が善意無過失であれば表見代理の規定により、本人にその効果が帰属し、そうでなければ、相手方は代理人の責任を追及することとなります。上記２のケースは「有権代理」ですが、この3は「無権代理」です。

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クーリングオフ（宅建業法）

おはようございます。税理士の倉垣です。

クーリングオフ（宅建業法）

不動産の売主が宅建業者で買主が素人の場合、原則としてクーリングオフについて書面で説明を受けてから、８日以内なら契約の解除ができます。
ただし次の場合については、クーリングオフの適用はありません。

1、契約の申込みが事務所等で行われた場合
2、事務所以外の場所で、継続的に業務を行うことができる施設があり、専任の取引主任者の設置義務がある場所での申込
3、一団の宅地建物の分譲を行う土地に定着する案内所で、専任の取引主任者の設置義務がある場所での申込
4、売主業者で、他の業者に売買の媒介・代理を依頼した場合の、その他の業者の上記１から3までの場所での申込
5、買主から申出でがあった場合の買主の自宅又は勤務先での申込

不動産のクーリングオフ制度は、売主が業者で買主が素人の場合、買主保護のために設けられたもので、買主に冷静な判断が行われたかどうかにより、その適用の有無を判断しています。
事務所等では冷静な判断ができるが、それ以外（喫茶店、料亭）ではそれができない。また、不動産売買契約は「契約」ですので、買主と売主の両方の意思表示の一致で効力を生じますが、このクーリングオフ制度では、買主の意思表示（申込）が冷静に行われたかどうかで判断をしています。

クーリングオフのできる期間の８日以内でも買主が物件の引き渡しを受け、かつ、代金の全額の支払いが終わるともはやクーリングオフハできなくなります。

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印紙税（不動産の贈与契約書）

おはようございます。税理士の倉垣です。

印紙税（不動産の贈与契約書

土地などの不動産の贈与契約書には印紙税を貼らなければならないか。

1、不動産の贈与契約書
不動産の贈与も、「不動産の譲渡」に含まれますので、印紙税法第１号文書として課税文書に該当します。
その場合納付する印紙税額は、贈与（無償契約）ですので、契約金額の記載のない契約書として200円となります。

2、不動産の評価額が記載された場合
上記1の不動産贈与契約書に、例えば「時価2億円の土地を贈与する」というように贈与物件の評価額の記載があったとしても、その記載金額は印紙税法での契約金額ではなく、印紙は200円でＯＫです。

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デュレーション

デュレーション

債権の勉強をしていると必ず出てくる「デュレーション」について簡単にまとめました。

1、デュレーションとは
デュレーションとは金利の変化に対する債券価格の変化の割合です。債券価格は金利の動きに反対方向に動きますね。つまり、金利が上がれば債券価格は下がり、金利が下がれば債券価格は上がります。

2、計算式
デュレーション＝債券価格の変化率÷金利の変化率

3、もうひとつの意味
デュレーションにはもうひとつ「利息や元本が戻ってくるまでの平均的な期間」という意味があります。実は、私は上記2の計算式からこの意味が理解できないのですが、一般的にはこういうふうに言われています。

4、計算例
金利2％時に5年満期の割引債の発行価格は理論的には90.573円となります。金利が1％になると価格は95.147円になります。
債券格の変化率＝（95.147-90.573）÷90.573=0.05
金利の変化率＝（0.02-0.01）÷1.02≒-0.01
デュレーション＝0.05÷（-0.01）＝-5

今、上記2のデュレーションのもう一つの意味の理解に取り組んでいます。整理でき次第ご報告します。

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タイ旅行10（有馬温泉）

タイ旅行10（有馬温泉）

タイ旅行の4日目、今日は自由行動だが、夜、飛行機で帰国することになっている。
朝食後、前日に引き続いて、彼がホテルに来てくれた。時間は昼前11時だった。
今度は、タクシーでなくてタイのほかの乗り物にも乗りたかったので、スカイライトレインという道路の高いところを走っている電車に乗ることにした。目的地は、まず旅行案内書から私の興味を引いた「プロパガンダ」という店になった。ここでは、タイの新進デザイナーのユニークな商品が販売されていて、日本人にも人気があるという解説でした。
スカイトレインは券売機でチケットを購入し、それで自動改札機を1人づつくぐってホームに向かうのですが、この自動販売機が曲者でした。日本人の感覚では開閉の時間が早い、つまりゆっくり歩いていると出口の改札機で体を挟まれてしまう。挟まれたらかなり痛いらしい。私たちは運よく挟まれた者はいなかったが、日本人観光客の中には何人か挟まれたらしい。
「プロパガンダ」はそんなに広くはなかったが、予想より多くの面白い商品が並んでいた。その中から、透明ガラスに時刻表示される時計、ゴムでできた厚みのない計算機、手の形をしたブックマークなどを購入した。
そのあと、同じ建物の上の階の「モスバーガー」で昼食をすませた。

昼食の後、ホテルのチェックアウトの6時までは時間が相当ある。彼の提案で、タイ式マッサージに行くことになった。
私は本来マッサージなるものはあまり好きではありませんでした。ずっと昔には、付き合いでやったこともありますが、それほど気持ちよくは感じなかった。本当に好きな人は、マッサージを受けながら気持ちよさそうに寝てしまう人もいるようです。
私はそれほど乗り気ではなかったのですが、タイに来たからには本場のマッサージを経験したいということで、付き合うことにしました。彼の行きつけの店で、足だけのマッサージをやってもらうことになりました。
窓際に並んでいる椅子に我々は順番に座ると、それぞれ前に1人づつ女性がやって準備を始めました。私の前にはかなり年齢を重ねた女性が来た。まずクリームか何かを塗り、左足の裏から始まりました。それから上のほうに行きふくらはぎをもみほぐした後、左足の指を小指のほうから一本ずつひっぱってこれで左足は終わり。次に同じように右足のマッサージをやってくれました。時間は片方に30分、両方で1時間程度でした。
料金は1人280バーツ（日本円で900円未満）。帰り際受付で記念にパンフレットをもらいました。するとそこに漢字で「有馬温泉」と書いてあって一瞬私の思考は停止してしまいました。なんで、タイのマッサージ店のパンフレットが有馬温泉なのか。もしかしたら「有馬温泉」の宣伝をしているのかと思いまいたが、そうではなくてこの店の名前が「有馬温泉」でした。彼が言うには、この店に来るのはほとんどが日本人だということで、それで私も納得しました。今回のマッサージ代が安いと我々日本人は思いますが、現地の人たちにとってはこの額はかなりの出費です。

あわただしくなりました

まだ12月に入っていませんが、そろそろあわただしくなりました。

今月末までの申告（9月決算）の申告書作成が大詰めを迎えているし、年賀状、顧問先の年末調整の準備などを考えると精神的に追い込まれてきました。
その上、今年はファイナンシャル・プランナーの3級から2級まで合格したので、来年1月実施の同試験の1級を受けようと決意し申し込みを済ませたものですからこちらのほうも忙しくなりました。大分甘くみていたのですが、1級のレベルは非常に高い、私の専門分野の税法の分野でさえこの試験用に勉強し直さないといけないような状況で、こちらのほうにもかなりの時間が必要になり大変なことになったと思っています。

ブログの継続的投稿も時間的に苦しくなってきました。しかし、可能な限り投稿するつもりです。