本当の大家になる

昨日ついに念願の１棟アパートを購入し「本当の」大家になりました。
しかも、物件を見て１時間以内の決断、買い付け申し込み書も出さず口頭で売主に伝え、その２時間後には頭金（２８０万円）を払い、来週の月曜日（２５日）に売買契約を締結することにしました。
教科書から大きくはみ出した購入手法ですが、売り主が私の購入条件（実質利回り１０％以上）に合わせてきた（表面利回り１１．９８％）ので、決断しました。
それでも、実質的には１３０万円程度の割引価格になっていると思います。
というのは、
①家主と直接取引なので仲介手数料（６６万円）は０円。
②１月末までに購入を約束（頭金のみ）すれば、残金支払いまでの２カ月分の家賃（２月、３月分＝６５万円）は買主が受け取る。
このほかに大家１年生の賃貸経営に役立つ提案も、
③物件管理はこれまでどおり売り主の会社が引き受け１棟の管理料は月１万円（３．０５％）とする。
④現在家賃２５．０００円前後の部屋を退去が出たら徐々に生活保護者（現在１名）を入居させていき将来的には６０％の賃料増収をめざす。
⑤空室になる場合（３か月前に退去の有無を確認）には専任で入居者を募集するが、家主からの仲介料は無料（１か月分の広告料のみ）。
⑥すべて１か月のフリーレントをつけて募集するので、入居者はすぐ見つかるし途中解約できない。
今後は不動産事業の法人化が課題です。