マンション売買の重要事項の説明

　今日、マンション売買に先立ち、重要事項の説明をしました。

　その中で、「一棟の建物又は、その敷地に関する権利及び、これらの管理・使用に関する事項」の説明をしましたが、ほとんど

　が、そのマンション管理規約に関係する事項です。

　規約に基づき、それぞれを説明しましたが、一般のお客様は、なかなか1回の説明では理解しづらいと思います。

　特に、専有部分と共用部分の意味と、専用使用権の内容が、わかりづらそうでした。

　バルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラスが、どうして共用部分なのか、といった理解が得られにくいと感じました。

　説明する時、建物全体や専有部分の簡易な図面を使用して説明すれば、もう少し理解が得られたのでは・・・と反省していま

　す。

　それと、なぜ玄関扉、窓枠、窓ガラスが、共用部分なのか、その理由を、具体的に説明すれば、より分かりやすかったのではな

　かったかなあ・・・と感じました。

　このようにマンションの重要事項の説明は、もう少し、一般の方にも分かりやすく工夫すべきですね・・・

土地活用

　昨日、農地の土地活用について、お話しましたが、今日は、一般論を少しお話します。

　不動産（特に土地）は、かつては所有しているだけで固定資産税等の保有経費を上回る価値の上昇があり期待がありました。

　しかし、現在では値上がりがほとんど期待でない上に、保有経費等の支出がかかるため、資産価値に見合った活用を図ることが

　重要となります。

　また、相続税対策や自分（所有者）とご家族の健康状態や環境の変化も踏まえながら、土地活用を考えていく必要があります。

　このような点から、土地の活用を考えてみると、土地活用には、「事業化」「現状維持」「売却」が考えられますが、何が「有

　効な活用」となるかについては、そのケースごとに最終的にはご本人が見極めていくことが必要です。　

　特に、最近は、「売却」を選択されるケースが増えています。

農地の土地活用

　今日、お客様から相談がありました。

　土地をかなり所有されている方で、農地がたくさんあるとのことでした。

　こういった方は、非常に多いと思います。

　農業をやらないのなら、賃貸マンション又は、売却することで、相続税対策をすることを薦めます。

　ただし、土地の立地条件等の診断、評価が必要になります。どこでも良いとはかぎりません。

　住宅系の賃貸建物の特徴は、入居者の退去があっても、次の入居者を見つけることが比較的容易なため、家賃収入が安定してい

　ることです。また、税金面では相続税評価額と固定資産税の両方の低減効果があります。

　しかし、建築費用等の借入れがリスクとなります。

　そこで、広い農地を所有しているが、後継者がいない、固定資産税がかかる、管理が難しいなど、土地を維持することに負担を

　感じたら、活用しづらい土地は思い切って売却し、もっと収益性の高い資産に転換することをお勧めします。

　

節電

　中部電力から節電のお願いといったリーフレットが、各家庭へ配布されました。

　特に、夏場の平日の午後1時から午後4時頃は、冷房需要が、増えるということです。

　夏の日中に各家庭で使われる電気の約53%がエアコンだそうです。

　そこで、エアコンの使い方を少し工夫するだけでも節電効果があるそうです。

　①冷房温度は、２８度を目安にする

　　設定温度を２度上げると、約10%の節電効果があるそうです。

　②フィルターの清掃(月に1～2回程度)

　③「すだれ」や「よしず」の利用

　④扇風機を併用する
　
　⑤室外機のまわりは、風通しをよくする

　などです。

　これだけ気温が上昇すると、熱中症にならない程度に協力しましょう。

住宅の火災保険と質権

　売買が成立した中古住宅で、売主様にローンの残額がありました。

　そこで決済時に銀行の抵当権抹消を行います。　

　住宅ローンを組む時、ローンの返済期間中は、火災保険に入ることが一般的です。

　そして、この火災保険には、銀行が質権設定契約をします。　

　質権（しちけん）とは、債権の担保として質権設定者（債務者または第三者）から受け取った物（質物：不動産でも動産でもよ

　い）を質権者（債権者）が占有し、その物について他の債権者を差し置いて優先的に弁済を受けることができる権利である。

　実務上、最も多く利用されるのは、建物に抵当権の設定を受けるときに、抵当権者がその建物に付された火災保険の保険金請求

　権に債権質を設定を受け、抵当権の目的たる建物が滅失しても、火災保険の保険金から優先弁済を受けるというケースである。

　それでは、ローン返済期間中に、売却、ローン返済をした場合、この火災保険はどうなるのでしょう。

　まず、中古住宅の売主様が、質権設定した銀行に質権の抹消してもらうことが、必要です。

　そして、保険会社と残りの保険契約期間を解約すれば、いくらかはお金が戻ってくると思います。

　請求しなかったら、そのままになってしまいます。

　詳しくは、該当の保険会社に問い合わせてください。