用途地域と建築物

　今日、知合いの方と雑談をしました。

　その方いわく、自分が所有する宅地で、60坪ぐらいの作業場を建築しようとしたら、建築許可が下りず、建築できなかった。

　ということだった。

　その方の土地は、お聞きするところによると、第二種中高層住居専用地域ではないかと思います。

　このように、どんな建物が建てれるか、地域ごとの建築規制を定めたものを、用途地域といいます。

　用途地域は、12の地域に区分されています。

　市街化区域の土地は、これらのうちどれかに属しています。

　区分は、住居系が７地域、商業系が２地域、工業系が３地域となっています。

　要するに、住宅が建ち並ぶところに工場があったり、学校と商業施設が隣接したりでは、快適な都市環境にならない。といった

　趣旨により、その用途に応じた建築物の規制をしているわけです。

　土地を購入されるときは、将来のことも考え、こういった用途地域があることを念頭においておくことも大事なことです。

抵当権付の不動産売買

　現在、商談中の中古住宅の物件(土地・建物)には抵当権の登記がされています。

　売主さんに聞くと、残債があるということでした。

　その残債の額は、売却代金を下回っているので、売却代金で返済するということです。

　売主さんを疑うわけではないが、本当に売却金額で返済が完了するかを、もっと慎重に調べるためには、抵当権者である金融機

　関から残高証明を取ってもらうべきかなあ・・・・

　というのは、抵当権が設定されている不動産を購入する場合、仮に売主さんが、残債の返済を怠り、抵当権の抹消登記がなされ

　ず、抵当権者が抵当権を実行した場合は、買主は所有権を失ってしまうというリスクがあります。

　民法では、こういったケースの場合、民法では買主の救済措置はあります。

　民法567条(抵当権等がある場合における売主の担保責任)、民法378条(代価弁済)、民法378条(抵当権消滅請求)、民法577条、民

　法576条など、一度、見てみてください。

　こういったトラブルを避けるため、通常の取引では、決済の時に、「売買残金の支払い」「抵当権抹消手続きの必要書類の授

　受」「所有権移転登記手続きに必要な書類の授受」を同時に行います。

　これらを同時に履行できない場合は、買主に購入自体をあきらめてもらうほうが良いと思います。

　取引は、「安全」であるべきです。

銀行等からの住宅融資

　最近、銀行のローンが通らなかったので、物件の購入をあきらめた。という話を、良く聞きます。

　それでは、住宅ローンの借入れの可能な金額は、年収の所得額からみた場合どれくらいなのか。

　金融機関が定めたものに、返済比率というものがあります。

　これは、前年度税込収入に対する、年間総返済額の割合を表すものです。

　金融機関によって基準が異なりますが、一般的な返済比率は、

　年収が、300万円未満で25%、300万円～400万円未満で30%、400万円以上で35%という基準があります。

　450万円の年収を例にすると、年間総返済額の上限は、1,575,000円となります。

　毎月にすると、131,250円の返済額が上限となります。

　ただし、他の借入金(カードローン、車ローン等)の額も年間返済額に加算されますので、注意が必要です。

　銀行等からの融資を受ける場合は、こういった条件のほかにも、融資の基準があります。

　詳しくは、金融機関で確認してください。

無関心

　4月24日に行われた岐阜県内統一地方選の１４市町議選の投票率は、５５．６４％（前回2007年　５９．８８％）と、前回を大

　幅に下回りました。

　比較可能な全ての選挙で投票率は下がり、盛り上がりを欠いた選挙戦が数字に表れた。

　小生が住む岐阜市の岐阜市議選は過去最多の５５人が出馬する激戦だったが、４４．９０％で過去最低だった前回の

　４９．４２％をさらに４．５２ポイントも下回った。

　どうして政治に無関心なんだろう・・・・・・。

　小生が推測するに、岐阜市は住宅都市となりつつあり、勤め先は他都市へ勤務するため、日常的な地域の活動等には、どうして

　も無関心になるのではないか。

　また、「郷土愛」というか、自分が住む地域に対する「誇り」を持つだけの力強さがないように思える。

　こういったことが、無関心につながっているような気がします。

　こういった意識を高揚させるには、どうしたらいいんだろう・・・・・

　小生が思うに、市議会議員の皆さんが、選挙の時だけ住民にお願いするだけではなく、日頃からもっと郷土について、どうして

　いくのか、住民に対して情熱を持って語りかけて欲しいものです。

　要するに、市役所、議員、市民、企業等が、これからの岐阜市をどうしていくのか、共有できる意識が必要だと思います。

市議会議員選挙

　明後日、4月24日は、統一地方選で行われている市議会議員選挙の投票日です。

　小生が住む岐阜市では、定数41議席へ55人が出馬。かってない激戦となっています。
　
　いつの選挙も同じですが、立候補者の地方政治への争点が、明確になっていないような気がします。

　特に、地方の行財政改革は急務であり、こらの課題の抽出や問題解決のサクセストーリーを策定してほしいものです。

　そうしないと、かっての北海道夕張市のような、破たんを招くことも考えられます。

　岐阜市は、約1,000億円の借金があるはずです。

　こういった現状を、市民はもちろんですが、市の職員、市議会議員が、もっと認識することが重要です。　

　市の財源は、ほとんどが市民の血税です。

　公務員は、市民のために働く対価として、給料をもらっているはずです。

　借金をかかえながら、行政を運営しているのです。

　要するに、市の行政をあずかっている市長をはじめとして職員、議員の方の行財政への意識改革が大優先課題ではないかと思い

　ます。

　活性化の名のもとに、無駄な投資をすることは、自分で自分の首を絞めるようなものです。

　議員さんも、選挙戦だけの一過性のキャッチフレーズ的なマニフェストで終わらないようにしてほしいものです。

　ああ・・・岐阜市も前途多難かなあ・・・・・・