地籍調査

　小生が、売却の依頼を受けている不動産(土地)は、すでに地籍調査が実施されている地域でした。

　地籍調査とは、国土調査法に基づき、主に市町村が主体となって、一筆ごとの土地の所有者、地番、地目を調査し、境界の位置

　と面積を測量する調査です。

　「地籍」とは、いわば「土地に関する戸籍」のことです。

　 土地に関する記録は登記所において管理されていますが、登記所に備え付けられている地図や図面は、その半分ほどが明治時

　代に作られた地図（公図）などをもとにしたものです。

　そのため登記所に備え付けられている地図や図面は、境界や形状などが現実とは異なっている場合が多くあり、 また、登記簿

　に記載された土地の面積も、正確ではない場合があるのが実態です。

　そこで、地籍調査が行われることにより、その成果は登記所にも送られ、登記簿の記載が修正され、地図が更新されることにな

　ります。

　地籍調査を実施している地域では、土地の境界が明確ですから、土地を取引したり担保権を設定したりする際に、境界の調査が

　簡略化できます。

　つまり、すでに、官民が立ち会って境界を確定していますから、トラブルになることも少ないということです。
　

　

人口動態調査

　今日、新聞を読んでいたら、平成23年の岐阜県の人口動態統計調査の結果が載っていました。

　岐阜県の人口は、７年連続でマイナスということです。

　自然動態は６年連続で死亡数が出生数を上回ったということです。

　死亡数は前年に引き続き２万人を超えたということです。

　社会動態は７年連続で転出者数が転入者数を上回ったということです。

　転出者数は前年と比べ減少したものの、日本人・外国人ともに依然として転出超過にあるということです。

　その転入、転出の最も多い理由は、「職業上」だそうです。

　岐阜県の転入、転出先で、最も多いのが、「愛知県」がダントツです。

　小生が住んでいる岐阜市を調べてみました。

　自然動態は、出生が3,519人、死亡が4,133人で、マイナス614人です。

　社会動態は、転入が14,599人、転出が14,330人で、プラス269人です。

　ちなみに、岐阜県内の社会動態で、プラスになっている市町村は、岐阜市、美濃加茂市、瑞穂市、岐南町、坂祝町です。

　こういった人口動態をみていると、その県・市の活性化がわかるような気がします。








　

都市計画道路

　お客様から、売却の媒介依頼を受けている物件の調査をしたたら、都市計画道路の計画がありました。

　現道を拡幅する計画が、都市計画決定されていました。

　こういった都市計画施設の計画決定がなされていると、該当部分には、都市計画法第53条及び、第54条に基づき次の通り建築制

　限があります。

　制限内容としては、　

　①建築物を建築する場合は、原則として知事の許可が必要となります。

　②前号の建築物は、原則として階数が２以下で、かつ地階を有しないもので、主要構造物が木造、鉄骨造、コンクリートブロッ

　　ク造等の建築であり、かつ容易に移転し、または除去することが、できるものでうるときに許可されます。

　要するに、将来、都市計画道路の事業決定、施工するときに、すぐ撤去できるものしか、許可が下りないということです。

　こういった調査は、不動産屋の必須ですが、忘れるケースもあるようですので、注意が必要です。

契約書

　不動産の売買契約書は、取引があれば必ず、不動産屋さんが作成して、交付します。

　しかし、一般のお客様は、一生のうち何度も不動産の取引を経験するわけではないので、契約書の内容をすぐ理解することが、

　難しいと思います。

　契約当日は、説明の時間に限りがあり、懇切丁寧に説明ができない場合が、多くあります。

　そこで、契約書の案を、契約する前に、事前に、しっかり説明することが、後日のトラブルを少なくします。

　小生は、相手にもよりますが、できる限り、事前に契約書の案を、お客様に説明して、納得していただけるようにしています。

　もし、不動産の取引する機会があったら、事前に見せてもらい、説明をしてもらうことが大事だと思います。

　契約当日に、いきなり契約書は・・・・・・・・避けた方がいいと思います。

ふりがな

　今日、市役所で、お客様の固定資産税評価証明書の交付を代理で、申請しました。

　申請者の名前に「ふりがな」がうってなかったので、書きました。

　そしたら、読み方が違いますので、確認してください。と言われ、本人に確認しました。

　「徹」(とおる)ではなく、(てつ)でした。

　しかし、なぜ、読み方が違うのが、分かるのか、不思議に思った。

　戸籍上では、人名は固有の読み方をさせる場合があるが、法的な制限はありません。

　なぜなら、戸籍に読み方は記載されないからです。

　であれば、ふりがなは必要ないような気がします。