不動産の売れ行き

　今日、知合いの方と雑談しました。

　その方、いわく、ある不動産屋さんに聞いたら、○○地域の土地は、全然売れないらしいね。と言われました。

　不動産の売れ行きを一概に、「売れない地域」と決めつけるのは、どうかなあ。

　その地域の不動産物件の販売状況がどうなっているのかを、知らないと・・・・・。

　成約件数が、供給量の何パーセントかによって、実態把握をすべきだと思います。

　○○地域は、売却物件が多く出ていますから、売れても在庫が多くあり、売れない地域のような錯覚におちいります。

　逆に、売却物件が少ない地域は、在庫が少ないので、売れる地域と感じるのです。

　その方には、需要と供給のバランスが、問題であって、売れない地域なんて、ありません。と説明しました。

　利用価値が高い不動産であれば、地域に関係なく売れると思います。

　プロの不動産屋さんだったら、消費者に誤解を招くようなことは・・・・・・・。


　

県外からの問合せ

　最近、岐阜県外からの物件の問合せが、多くなっています。

　小生のところみたいに小さな不動産屋へ多いということは、他所の業者さんへの問合せはもっと多いのでは・・・・

　今日も、名古屋市の不動産業者から、3件の問合せがありました。

　それぞれ違う物件の資料請求でした。

　景気が低迷しているわりには、不動産市場は、動いている方ですかね・・・・・。

　特に、建売業者さんが、積極的です。

　岐阜市内の地価も、下がっていますので、建築業者さんが、お客様の注文住宅用の土地を探しているのかなあ・・・・

　どちらにしても、不動産市場が活発にならないと、不動産屋は冷え上がってしまいます。

現状回復と敷金返還

　今日、国土交通省が発行している「現状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という冊子を、読みました。

　その中で、全国の国民生活センター等に寄せられた「賃貸アパート等の敷金・現状回復」に関する苦情・紛争件数が、年々増え

　ているそうです。

　平成17年度から比較すると、平成21年度は、9.5ポイントも件数が増えています。

　賃貸アパート等を退去するとき、「現状回復をして明け渡す」という契約書の条項について、トラブルが非常に多い。

　特に、現状回復に対する費用負担の考え方の違いによるものが多い。

　現状回復とは、賃借人が入居時の状態に戻すということではありません。

　賃借人が、賃貸アパートの一室を契約により定められた使用方法に従い、かつ、社会通念上、通常の使用方法により使用してい

　た状態であれば、使用開時の状態よりも悪くなっていたとしても、そのまま賃貸人に返還すればよいとした判例・学説が多い。

　したがって、賃借人の故意や不注意等により部屋が、汚損・破損などの損害を生じさせた場合だけ、その修繕等の費用負担が生

　じるということです。

　こういったトラブルを少なくするには、入居時に契約条項等、良く理解する必要があります。

　また、不動産屋さんが仲介する場合は、説明する義務がありますから、分からないことは、その場で質問することが、重要だと

　思います。




　

不動産の売り時

　不動産を売却に出す理由は、たとえば借金を返済するため、手元に資金を確保しておきたい、緊急に現金が必要になったなどと

　理由はさまざまです。

　理由によっては、売り急ぎもあります。

　小生のお客様に、建築資金のため土地を売却される方がみえます。

　お客様の売却希望価格で、市場へ情報を公開しましたが、具体的な交渉はありませんでした。

　売値も、当初に比べ価格を下げましたが、成約に至っていません。

　その物件に、今日、指値が付きました。

　少し、価格を下げた指値でした。

　小生は、売り時だと思いました。

　不動産を売却するタイミングは、「買いたい」「売ってほしい」と声がかかったときが、「売るタイミング」だと思います。

　今まで、具体的な価格交渉がなかった物件ですから、なおさらです。

　希望する価格ではないかもしれませんが、今後、土地価格はもっと下落します。

　しかし、売却するかどうかの決断は、あくまでも所有者が決めることが、重要です。

　不動産取引は、「自己責任」ですから・・・・・・・。　












　



　

　

　

電柱の建替え

　今日、小生の所有地する宅地の前面道路に建っている電柱の建替えの位置について、立ち会いをしました。

　電柱には電力会社が送電・配電を目的に設置する電力柱（でんりょくちゅう）があります。

　また、通信会社が通信用ケーブルを支持することを目的に設置する電信柱（でんしんばしら）、共用の共用柱（きょうようちゅ

　う。「共架」とも言う）などがあります。

　今日の立会は、NTTの電信柱でした。

　現在の木柱をコンクリート柱に建替えたいということでした。

　建替えるにあたって、地先の承諾が必要です。

　現在、宅地の間口の中心に建っているので、移設してほしいと、前にも立ち会ったが、適当な場所がないということでした。

　NTTの担当者いわく、敷地利用に支障があれば、NTTの費用で移設しますとのこと。

　敷地を利用するうえで障害になる電柱の位置を変えてもらうことは、多くのケースで可能です。

　しかし、そのためにはいくつかの条件を満たさなくてはなりません。
　
　現在の「電柱が立っている位置」と「移設を希望する位置」との権利関係がどうなっているか。です。

　敷地の前面の道路に電柱が立っているときには、その道路が公道の場合と私道の場合とがあります。

　さらに、最近では、個人の敷地内に電柱を立てるケースも多くなっています。

　同様に移設後の電柱の位置についても、公道、私道、自分の敷地内の３つが考えられます。

　移設後の位置によって、それぞれ承諾を得なければなりません。

「公道から公道」 への移設は道路管理者 （自治体など） の承諾を比較的取りやすいものです。

　また、「公道から敷地内」「私道から敷地内」「敷地内から敷地内」 への移設については、申請する本人さえ承諾すれば良い

　ことですからとくに問題はありません。

　自分の敷地内から他人の敷地内への移設は、相手が承諾すれば別ですが、現実的にはほとんど無理です。

　次に電柱の移設位置ですが、前面道路内での移設に対して道路管理者等の承諾を得たとしても、移設できるのは原則として自分

　の敷地の前面の範囲内です。

　隣地との境界線の延長線上に移設する場合や、隣地との境界ぎりぎりに移設しようとするときにも、隣地の承諾を必要とするケ

　ースがあります。

　小生、とりあえず、現在の電柱設置の場所で、承諾しました。

　ただし、将来の敷地利用を考え、色々な条件は、書面化する予定です。