不成立

　先日、お客様に紹介した土地を購入したい旨、返事をいただき、現地を案内しました。

　土地所有者側の媒介業者と一緒に、現地において物件の説明をしました。

　その物件は、山の法面に接している土地で、山との境が明確になっていませんでした。

　また、山から当該物件のほうへの土砂の流出についても、質問されました。

　私も、事前に現地調査(目視)しましたが、客付け側の業者でしたので、詳しい条件がわかりませんでした。

　そういった、やり取りがあり、再度検討するということで、別れました。

　その後、土地購入のお断りが、ありました。

　理由は、当該物件の「隠れた瑕疵に対する不安」と「価格の妥当性に対する不安」でした。

　現地での説明後、質問された内容について明確に回答できなかったということもあります。

　要するに、住宅地としの効能が果たせるかどうかでした。

　そのために、宅地としての土留(擁壁)や山との境の処置等にかかる費用は、土地価格に反映しているかどうかでした。

　売主側からは、良い回答がありませんでしたので、この件はなしということになりました。

　不動産屋としての反省が多くありました。

　当たり前ですが、物件調査の重要性、特に現地における「土地の境界」「土地の形状、地盤等」「近隣との関係」でした。　

　そういった調査を経て、物件に係る「不安や危険性」について、事前に除去できる方策を考えておいて、的確に提案すること

　が、お客様に信頼されるのだと感じました。

定期借家契約

　今日、公営賃貸住宅の管理人さんと、雑談しました。

　話によると、その公営住宅は、１０年後ぐらいに取壊す予定だそうです。

　そこで、現在、入居者との契約は、定期借家による契約を行っているということです。

　この定期借家契約は、平成12年3月1日より施行された定期借家法によって認められている賃貸借契約のことです。

　貸主（大家さん）と借主（入居者）が対等な立場で契約期間や家賃等を自由に定め、合意の上で行われる賃貸借契約とされてい

　ます。

　定期借家契約の場合は双方の合意で契約期間を自由に設定できます。

　例えば・・・・契約期間は1ヶ月でも、10年間でもよいわけです。

　定期借家契約の場合、原則として契約の更新はできませんので、契約期間が満了したら入居者は退去しなければなりません。

　一般の賃貸借契約では貸主（大家さん）から解約するには、正当事由（その部屋を必要とする事情）が必要とされていましたの

　で、実質的に貸主側からの解約は、立退き料等、難しいことが多くできないことが多かった。

　しかし、定期借家契約では契約期間が終了すれば確実に退去してもらえるので（正当事由は不要）、転勤等で一定期間部屋を貸

　す場合でも、立退き料等不要で安心して貸すことができます。

　このように一定期間だけ貸したい貸主（大家さん）からしてみれば、もっとも大きなメリットだともいえます。

　先ほどの話の公営住宅は、取り壊しがある程度、決まっているので、退去してもらうのに立ち退き料を払わなくても、期限がき

　たら出て行ってもらえる契約ということです。

　借家やアパートを所有している方で、数年後には取壊す予定のある場合は、この定期借家契約は、大変便利です。

　そういった内容については、不動産屋さんに聞くと教えてくれます。

水道光熱費

　今日、知合いの喫茶店で、話題になったことは、水道光熱費の話でした。

　特に、暖房のために、燃費の安いのは、エアコンか、ガスストーブか、灯油ストーブかでした。

　一般的には、電気代、ガス代、灯油などの水道光熱費は、夏に比べて冬のほうが高くなっています。

　その理由は、やはり冬の暖房ですね。

　灯油やガスよりエアコンによる暖房のほうが費用が高くつくといわれています。

　エアコンで暖房をしている家庭は、ご注意を。

　過去の水道光熱費がどう変わってきたかを見てみると。

　実は、平成12年から18年の水道光熱費の平均は、ほとんど変わっていないそうです。

　しかし、景気悪化によって家計からの消費支出が７％ほど減少しているそうです。

　このように、消費全体が減少していても水道光熱費は変わっていないということは、家計における水道光熱費の割合が多くなっ

　ているということです。

　最低限の生活に必要なものなので、これ以上削ることが出来ないということでしょう。

　このように水道光熱費の管理はますます重要になってきています。
　
　特に新築や中古物件の購入により、新居で生活が始まる方には、最初に水道光熱費を管理することが重要です。

　オール電化や床暖房など便利になってきましたが、水道光熱費として支出しなければなりません。

　こういった固定費は、必要不可欠ですので、できるだけ省エネ生活を、お勧めします。　

デフレと不動産投資

　今日、先輩と今後の経済について、雑談をした。

　日本は、現在、バブル崩壊後デフレ傾向でモノの値段が下がり続けていますね。

　デフレになると、モノが安く買えるからいいんじゃない。

　経済は、そんな単純な構造ではないでしょう。

　たとえば、小売店で「不景気で全然売れないから安売りするか！」と商品の値段を下げる。

　しかし、商品の値段を安くして完売したとしても、安く販売したので儲けは減る。

　会社の儲けは減ってしまったので、社員の給料は下がることになる。

　つまり、物価と給料ともに下がることになる。

　商品の値下げや、低価格競争が続くと、儲けはさらに減り、給料カットだけで済まなくなり、工場や店舗を閉鎖して社員を減ら

　すことになる。

　失業者がふえるのか・・・。

　デフレ傾向で不動産の値上がりが見込めない、こういった経済状況ではとても不動産に投資する余裕がないのが実情です。

　要するに、土地を売りに出しても、不必要なものは売れないということです。

　

都市計画道路

　今日、土地の物件調査に市役所の都市計画課へ行きました。

　該当する物件が接道している県道には、拡幅予定の都市計画道路の決定がしてありました。

　現在の道路線から、該当する民地側へ約８ｍ～１１ｍぐらい拡幅する計画とのことでした。

　こういった計画は、都市計画法によりあらかじめルートや道路幅員が決められています。

　また、該当する土地には都市計画法（第53条、第54条）により建築制限がかけられています。

　要するに、将来、その土地は道路にかかることを承知してください。ということです。

　この都市計画道路には、名前がついています。

　名称は番号及び路線名で表し、番号は区分・規模・一連番号を示します。

　たとえば、（例）3・2・1岐阜駅忠節線は、

　　３が幹線街路、２が幅員30m以上40m未満の道路、１が一連の番号、そして路線名となっています。

　今日、調べた物件は、３幹線街路、４幅員16m以上22m未満の道路でした。

　皆さんも、土地を購入されるときは、都市計画決定してある部分は、将来的に敷地とし利用できないことになりますので、

　十分注意してください。