中古マンションの売買

　昨日、中古マンション売買にかかる決済・引渡がありました。

　小生が、物件の出し側で、某社が客付けをしました。

　慣習として、物件の出し側が、重要事項説明書、契約書を作成することになっています。

　小生が、重要事項説明書を作成しました。

　当該、中古マンションは、管理組合が民間の管理会社へ全部委託している物件でした。

　中古マンション売買で、注意することは管理組合からの資料収集です。

　管理規約、管理規則、総会議事録、過去の修繕記録、管理費の支払方法、修繕積立金の支払方法・修繕積立金の残高等、いろい

　ろあります。

　今回は、管理会社から、すべて資料提供していただけたので、手間がはぶけました。

　自主管理をしているマンションは、そういった資料を適格に提供していただけるのか、事前に調査しておく必要があります。

　今回、買主様から、質問があったのは、管理組合の運営でした。　

　特に、管理組合の役員選出について、質問がありました。

　当該、マンションの管理組合の役員は、1年ごとの持ち回りでした。

　こういったことを、事前に説明しておくことも、後からトラブルにならないため必要だと思います。

土用の丑の日

　今日は、土用の丑の日ということで、ウナギのかば焼きを買ってきました。

　ところで、「土用の丑の日」（どようのうしのひ）とは、土用の間のうち十二支が丑の日をいうそうです。

　厳密には土用は春夏秋冬の年4回あり、土用の丑の日は年に平均6.09日あるそうです。

　普通は、夏の土用の丑の日のことを言うことが多い。

　夏の土用には丑の日が年に1日か2日（平均1.57日）あり、2日ある場合はそれぞれ一の丑・二の丑というそうです。
　
　日本では土用の丑の日に、暑い時期を乗り切る栄養をつけるためにウナギを食べる習慣があります。

　ウナギを食べる習慣についての由来には諸説あり、讃岐国出身の平賀源内が発案したという説が最もよく知られています。

　それによると、商売がうまく行かない鰻屋が、夏に売れない鰻を何とか売るため源内の所に相談に行った。

　源内は、「丑の日に『う』の字が附く物を食べると夏負けしない」という民間伝承からヒントを得て、「本日丑の日」と書いて

　店先に貼ることを勧めた。

　すると、物知りとして有名な源内の言うことならということで、その鰻屋は大変繁盛した。

　その後、他の鰻屋もそれを真似るようになり、土用の丑の日に鰻を食べる風習が定着したという。

　しかし、今年は、ウナギのかば焼きが、値上がりしています。

　そのわけは、ウナギの養殖では、主に１月下旬～３月上旬に海から河川に遡上してくるシラスウナギ（体長約6cm、体重約

　0.2g）を採捕して種苗とするそすですが、そのシラスウナギの捕獲量が減少しているということらしいです。

公租・公課分担の起算日

　起算日とは、事象があった日を起点として、数え始める日付のことです。

　起算日とは、対象となる期間の最初の日付を指し、効力発生日(開始日)のことを言います。

　起算日とはそれぞれの契約によって 個々に定められるものです。

　たとえば、不動産の売買に係る公租公課(固定資産税)の分担を決めるための起算日というのがあります。

　不動産の売買契約書では、公租公課の分担の起算日は、1月1日か4月1日としています。

　今回、契約した公租公課の起算日は、平成23年1月1日でした。

　そしたら売主様から、計算がおかしいと言われてしまいました。

　たしかに、23年度の固定資産税の始期は、4月1日からですから、この分担の起算日は、平成23年4月1日から平成24年3月31日の

　日数割合にしないと、実際の分担金の計算に不合理がでます。

　なぜ、1月1日を使っているのか、良く分かりませんが、起算日は4月1日が妥当ですね・・・・。

　つまり、固定資産税支払いの年度内で、日割り計算をして、分担するのが妥当です。　

　いままで、あまり深く考えずに、契約書を作成していことが勉強不足でした。

なでしこジャパン

　サッカーの第6回女子ワールドカップドイツ大会で、みごと「なでしこジャパン」が初優勝しました。

　この「なでしこジャパン」のサッカーを見て、選手個々の技術の高さには驚きました。

　ボールのトラップ、キック、パスなど、どれをとってもすばらしい。と感じました。

　優勝したのは、この技術があったからこそ、だと思います。

　昔の根性とか、体力まかせの日本サッカーでは、とても勝てなかったでしょう。

　どんなことでも、基礎の技術のレベルアップが必要だと痛感しました。

　今後も、こういった技術のレベルアップにつながる、練習環境が整っていけば、さらに強力なチームになっていくと思います。

　次は、オリンピックでも、頑張ってもらいたいですね・・・・・

不動産取得税

　今日、中古住宅を購入されたお客様から質問がありました。

　県税事務所へ問い合わせたら、取得税が、かかるそうですが・・・・

　普通、不動産を取得されてから、6ケ月後ぐらいに取得税の通知がきます。

　ただ住宅と住宅用土地を取得した場合は、特例があり、一定額の控除や減額があります。

　その特例の範囲であれば、ほとんどかかりませんので、一度、計算してみると良いです。

　この特例を受けるためには、県税事務所へ申告しなければなりませんので、注意してください。