建物の耐震性

　昨日、耐震性の話題を取り上げました。

　過去に、小生のブログでもお知らせしましたが、各市町村には建物の耐震性に関する補助等があります。

　どんな地震が起こるにしろ、わが家の耐震診断・耐震補強工事等を行って安全に過ごせるようにしたいものです。

　私が住む岐阜市の岐阜市役所では、次のような補助制度があります。

　・木造住宅耐震診断（無料耐震診断）

　・木造住宅に係る住宅耐震補強工事費補助金

　・建築物耐震診断補助金

　・特定建築物及び分譲マンション耐震補強工事費補助金

　窓口は、岐阜市役所の建築指導課というところです。

　一度、問合せて、自分が住む建物の安全確保のために、これらを利用して対応すると良いと思います。

　自分の財産は、自分で守ることが重要です。　

住まい選びに変化？

　昨日の夜のテレビ番組で、フジテレビ系列のMr.サンデーといった報道番組の中で、「住まい選びに変化」といったテーマで報

　道がされていました。

　東日本大震災の影響で、消費者が購入する不動産選びに変化が出てきたというものでした。

　住まい選びのキーワードは、「便利よりも安心」ということらしいです。

　その中でも、建物の「耐震性」、土地の「地盤」による安全性が、一番注目されているということでした。

　そういった状況の中、関東周辺では、土地の液状化現象を恐れ、海岸沿いの住宅地を敬遠し、山の手地域が注目されているとい

　うことでした。

　しかし、こういった報道に過剰に反応してもいいのかなあ・・・・・　

　建物の「耐震性」、土地の「地盤」については、地域性というより個々に違う場合が多いと思います。

　建物の「耐震性」は、建築上の問題であり、どんな地域に住んでいても、ことは同じです。

　土地の「地盤」については、地盤補強や地盤改良を施せば、液状化等も防げると思います。

　こういった風評は、いかがなものかと感じました。

　住まい選びは、一生一度のことですから、自分自身が良く考えて、慎重に選ぶことが重要です。

喫茶店

　今日、知合いの方と、少しモダンな街中の喫茶店で、雑談をしました。

　店内は、お客様でいっぱいでした。

　平日の午前中なのに、どうして、こんなにお客様がいるのかなあ。と思いました。

　お客様の年代層は、40歳以上で、どちらかというと女性客が多い、感じがしました。

　こういった喫茶店の需要があるのか、最近、街の中心地へ大型喫茶店の進出が目立っています。

　しかし、街中といっても広い駐車場が必要になります。

　広い、空き地がある方は、喫茶店敷地として事業用定期借地による賃貸しを考えては、いかがでしょう。

　
　

貸地の賃料

　お客様に、土地を借りたいので、貸地の賃料について、下げてもらえないか交渉して欲しいと頼まれました。

　土地は、82坪ぐらいで、8mぐらいの道路沿いのやや不整形な更地です。

　賃料は、月55,000円です。

　交渉といっても、借主にとってみれば、安ければそれにこしたことはありません。

　しかし、賃料設定については、ある程度の積算根拠が必要です。

　小生が賃料の目安にする方法は、土地の利回りについて、検討します。

　例えば、今回評価した土地価額が、82坪×130,000円/坪=10,660,000円であれば、これを債権額としたら、1年間にどれだけの利

　回りが妥当か、検討します。

　表面利回りを5%としたら年間の利回りは、10,660,000円×5%=533,000円/年となる。

　月にすると、44,416円/月。

　一坪当たりにすると、44,416円/月÷82坪=541円/坪です。

　土地の賃料は、こういった利回り計算で、賃借料を算定することも、ひとつの方法です。

　土地の賃貸借については、需要と供給のバランスが大きな要素となり、空地があれば、借り手があるとは限りません。

　こういった根拠により、交渉をしますので、借主さんが借りたいと思っている賃料になるかどうかは、難しいところがありま

　す。

　今回の場合、依頼者は、月30,000円ぐらいにならないか交渉してほしいということですが、難しいと思います。

　小生は、貸主の立場も考えると、45,000円/月前後までの交渉になると思います。

市街化調整区域内の既存宅地制度

　今日、知り合いの方から相談を受けました。

　既存宅地であれば、調整区域内でも一般住宅は、建築できますか。というものでした。

　既存宅地確認制度とは、市街化調整区域内の土地に対する制限を緩和し、その土地が「市街化調整区域とされた（線引き）時点

　で既に宅地となっていた」などの条件を満たした場合に、建築行為の開発許可を免除する制度です。

　しかし、2001年（平成13年）5月18日をもって、この制度は廃止され、5年間の猶予期間がありましたが、現在は該当しません。

　ですから、平成18年5月13日までに、既存宅地の確認を受け適合するといった証明書を受け取っていなければ、既存宅地として

　認めてもらえませんので、建築する場合、開発行為の許可がいります。

　その場合、一般住宅の建築は、かなり難しいといえます。

　そのほかの条件によっては、建築できる場合もありますので、担当する行政の建築確認部署へ相談してください。と答えまし

　た。