土地の境界杭

　月曜日に、土地売却の媒介依頼を受けました。

　小生は、物件売却の依頼をうけると、物件調査書と企画書を提出します。

　それによって、売却価格の決定や、その他の事項について、売主様と確認をします。

　その中でも、土地の隣地との境界については、特に気を使います。

　境界については、トラブルが多いため、対象物件の範囲を特定するための境界確認は、必須事項です。

　境界の明示は、売主様の義務です。

　境界の明示をいい加減に行った場合、後に発生する紛争・トラブル等については、想像も及ばないのが実態です。

　境界争いに巻き込まれると、取引当事者に多大な労力と負担を余儀なくされることとなりますので、慎重に行う必要がありま

　す。

　境界杭(石、鋲、金属プレート等)がはっきり確認できる場合でも、念のため地積測量図をもとに、境界間の距離をメジャー等で

　測定し、確認します。
　
　境界杭が確認できない場合や、境界標そのものがないこともあります。

　このような場合には、取引を行う前に、有資格者(測量士、土地家屋調査士)に依頼して、測量を行い、「測量図」を作成してお

　くべきでしょう。

　今週いっぱい、ブログをお休みします。来週からまた見てください。

生前贈与か遺言状か

　今日、知り合いの方から相談がありました。

　親戚の人が、相続でもめるといけないから、親から長男へ不動産を生前贈与したいが、どうか。という内容でした。

　贈与すれば、贈与税といった重課税がかかります。

　例えば、1,000万円の不動産を贈与すると、基礎控除はありますが、50%の税金がかかります。

　相続時精算課税制度といったものもありますが、親が亡くなったとき相続税を払ったほうが、節税になります。

　そこで、相続で争いのないようにするには、遺言状を残しておけば、ある程度、解決できます。

　遺言は，遺言者の真意を確実に実現させる必要があるため，厳格な方式が定められています。

　その方式に従わない遺言はすべて無効です。「あの人は，生前こう言っていた。」などと言っても，どうにもなりません。

　録音テープやビデオにとっておいても，それは，遺言としては，法律上の効力がありません。

　遺言の方式には，自筆証書遺言，公正証書遺言，秘密証書遺言という，３つの方式が定められています。

　その中でも公正証書遺言は，自筆証書遺言と比べて，安全確実な遺言方法であるといえます。

　公正証書遺言は，遺言者が，公証人の面前で，遺言の内容を口授し，それに基づいて，公証人が，遺言者の真意を正確に文章に

　まとめ，公正証書遺言として作成するものです。
　
　遺言者が遺言をする際には，どんな内容の遺言にしようかと思い悩むことも少なくないと思います。

　そんなときも，公証人が親身になって相談を受けながら，必要な助言をしたりして，遺言者にとって最善と思われる遺言書を作

　成してくれます。

　結論として、生前贈与よりも遺言状を作成することを勧めます。

ホームページのメンテナンス

　小生の不動産屋のホームページページは、ワードで構成してある手作りです。

　今日、新しい情報を入れるため、内容の変更をメンテナンスしようとしたら、うまくいきませんでした。

　しかし、小生、60才を越すと、少しでもスムーズにできず複雑になると、もうお手上げです。

　結局、元の原稿まで、崩れてしまいました。

　ああ・・・どうしようもできません。

　明日、もう一度、一からやり直してみます。

　　　

暴力団排除条例の研修会

　今日、不動産業界の研修会がありました。

　テーマは、「暴力団排除条例について」でした。

　講師は、警察本部の組織犯罪対策課の警部補の方でした。

　全国的に、この条例が、施行されています。

　小生の住む県でも「岐阜県暴力団排除条例」が、平成23年4月1日から施行されていますので、その勉強会みたいなものでした。

　事業者(不動産屋)の責務としては、「暴力団員と社会的に非難される関係を持たない」ことです。

　身近なことでは、暴力団との旅行、ゴルフ、パーティー、集会、食事会等へ参加しないということです。

　事業者(不動産屋)の禁止行為としては、「事業者が暴力団の威力を利用する目的で、利益の供与を行わない」ことです。

　例えば、事業の中で、暴力団員を介して、金品を支払って、トラブルを解決しないことなどです。

　そして、不動産業者の禁止事項として、「不動産の譲渡等をしようとする者の禁止行為」です。

　つまり、譲渡する不動産が暴力団事務所になることを知りながら契約することは、禁止行為となる。

　これらは、今日の研修会の一部ですが、法律の遵守は基本的な国民の責務ですので、努力していきたいと思います。







　











　

決済

　今日、土地売買契約に係る決済を行いました。

　某銀行の会議室をお借りして、売主様、買主様同席で、司法書士の先生から登記書類の作成について、進めていきました。

　その次に、売主様から売買代金の残額の支払いを、銀行振込で済ませました。

　ここで、相手側の不動産業者の方が、司法書士の先生が、登記関係書類の作成をしている最中に、売主さんへ残金等の領収書へ

　の署名や押印を同時に進めました。

　登記書類には実印を押したり、署名したりします。

　当事者の方は、どんな書類に署名、押印するのか、不安だと思います。

　ですから、決済の時は、一つ一つ作業を進めて、当事者の方が、良く理解していただくことが重要だと思います。

　時間を早く進めたい気持ちは、分かりますが、当事者の方が、納得いくよう作業をすすめたいものです。