相続税・贈与税の一体化

　今日、お客様から贈与税について、相談がありました。

　お母様から、相談者とその弟さんへ資金援助をしてくれるということで、現金をもらう場合、税率の高い贈与税がかかるので、

　困っています。との話でした。

　子供といっても、相談者は、６５歳の長男さんと、６０歳の弟さんです。

　お母様は、８０代だそうです。

　たしかに、贈与をされれば贈与税がかかります。

　ただ、平成１５年度に「相続時精算課税制度」が創設され、贈与された現金が、2,500万円までなら、贈与者(今回のケースです

　とお母様)が死亡し相続が発生しますが、その時点まで贈与税を繰り延べできる。といった制度ができました。

　そして、贈与された現金は、相続財産に加算され、税率は相続税率となり、税の軽減にもなります。

　もし、お母様にその他の相続財産がなければ、基本的には相続税の基礎控除の範囲内ですから、相続税もかからないことになり

　ます。

　つまり、贈与税も相続税もかからないということです。

　こういった説明と税制の説明資料をお渡ししました。

　最後は、税務署へ行って相談するよう促しました。

土地カン

　小生は、岐阜市内で生まれ、育ったので岐阜市内の土地カンはあります。

　ただ、市外の土地カンは、あるところと、ないところがあります。

　今日、市外の土地を探しているお客様へ、ご紹介する物件を見に行きました。

　物件周辺の環境は、大ざっぱには分かるんですけど、細かいところまでは良く分かりませんでした。

　そこで、車から降りて周辺を歩いてみました。

　歩いてみて物件の近隣の様子は、おおよそ分かりました。

　次に、車で周辺を廻ってみました。

　道路が意外なところで、つながっていたり、狭くなっていたりしました。

　公共交通機関や学校も把握できました。

　このように、土地カンの詳しくないところの物件は、プロとして慎重にならなければなりません。

　特に、その土地周辺の履歴(災害、軟弱地盤等)を知ることは難しいです。

　お客様が、その物件を気に入られたら、そういった土地周辺の履歴も調べる必要があると思っています。



　

不動産業界の研修会のつづき

　昨日、研修会のことについて、お話ししましたが、もうひとつ大きな「テーマ」がありました。

　それは、「反社会的勢力の排除」という内容でした。

　簡単に言えば、暴力団員の排除です。

　岐阜県では、「岐阜県暴力団排除条例」を策定し、平成22年12月21日に条例の公布をしています。

　この条例は、平成23年4月1日から施行されます。

　不動産取引に関しては、該当物件が暴力団事務所の用に供される場合は、取引の代理や仲介をしてはならないとしています。

　また、何人も、該当物件が暴力団事務所の用に供されることとなることを知って、譲渡契約をしてはならないとしています。

　この条例が後ろ盾になって、不動産取引においても、暴力団を排除することになるわけです。　

　これを踏まえ、今後の不動産取引に関する契約書には、「反社会的勢力の排除」として条文を追加することになります。

不動産業界の研修会

　今日は、不動産業界の研修会に参加しました。

　テーマは、「不動産取引と高齢者等の問題」でした。

　講師は、弁護士の先生でした。

　高齢者の問題では、本人に意思能力があるかないか。といった事案について判例に基づき説明がありました。

　特に、認知障害等がある場合は、慎重に事を進めなければならないということでした。

　その認知症について簡易的な判定として、「長谷川式認知症診断テスト」という方法があるということでした。

　その内容は、次の通りです。

　質問１：お年はいくつですか？→正解１点

　質問２：今は何年・何月・何日ですか？→3つ正解３点

　質問３：今いるところは何処ですか？→正解２点

　質問４：これから言う言葉を復唱してください。サクラ・ねこ・電車
　　　　　あとでまた聞きますから、よく覚えておいてください。

　質問５：「１００から７を引くと、いくつですか？」→1つ正解で１点、2つ正解２点　
　　　　　「それからまた７を引くと？」

　質問６：これから言う数字を逆に言ってください　
　　　　　「６－８－２」（約１秒の間隔をおいて提示）→　正解３点
　　　　　「３－５－２－９」（約１秒の間隔をおいて提示）→正解３点

　質問７：５つの品物を見せます。
　　　　　それを隠しますので何があったか言ってください　→1つ１点、全部で５点
　※時計・鍵・たばこ・硬貨・ペンなど、必ず相互に無関係なものを選択し、名前を言いながら提示

　質問８：先ほど覚えてもらった言葉（問４の言葉）をもう一度言ってください→1つ正解で２点、全部で６点

　質問９：知っている野菜の名前を、できるだけ多く言ってください→10個(5点)、9個(4点)、8個(3点)、7個(2点)、6個(1点)

　　　　　質問は以上です

採点・判定をしてみましょう。

２０～３０点 異常なし
１６～１９点 認知症の疑いあり
１１～１５点 中程度の認知症
５～１０点 やや高度の認知症
０～４点 高度の認知症

　一度、やってみてください。

お客様へ紹介する物件調査

　今日は、お客様に紹介する土地物件を３ケ所見てきました。

　農協の不動産センターからの紹介物件です。

　どれも農地(畑、田)でした。

　すべて北向きの土地でした。

　一つ目は、北側の道路と敷地の間に水路があり、橋をかける必要がありました。

　二つ目は、北側道路との接面が、間口約９ｍ、奥行き約３６ｍと微妙な広さでした。

　三つ目は、北側、東側道路の角地でした。

　形も悪くありませんでした。
　
　ただ、西側に鉄筋コンクリート造りの４階建の建物が建っており、西陽がまったく当たりません。

　価格は、それぞれ総額で1,280万円～1,420万円です。

　ここで、お客様へ紹介できる土地は・・・・・・。

　基本的には、お奨めできる土地は、ひとつもありません。

　あえて紹介するとしたら、二つ目の土地です。

　理由は、北向きの土地ですが、奥行きが長いので、南側に庭等を作れば南からの日差しは十分取れます。

　このように物件を選定したり、お客様の要望に合う土地を探すことも、不動産屋の仕事です。

　しかし、お客様から見て、１００点満点の土地を探すことは、非常に難しいです。　

　７０点～８０点ぐらい物件があればベストだと思ってください。