不動産に係る媒介契約

　お客様が、土地や建物の売買または、賃貸の仲介を不動産屋さんに依頼し、業者が、これを承諾することによって、お客様と

　不動産屋さんとの間に一定の契約関係が生じます。

　この依頼契約を「媒介契約」といっています。

　この契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類あります。

　どれを選ぶかは、お客様の自由です。

　しかし、それらの内容について良く理解しずに、契約して、後日トラブルになることも多くあります。

　お客様から見て重要なポイントとして、　

　「専属専任媒介契約」は、その依頼した業者以外へは仲介を頼めません。

　また、自分が探した買主とは直接、売買契約はできませんので、依頼した業者が仲介に入ります。
　
　「専任媒介契約」も、その依頼した業者以外へは仲介を頼めません。

　ただし、自分が探した買主と直接、売買契約はできます。
　
　「一般媒介契約」は、その依頼した業者以外へも仲介を頼めます。

　また、自分が探した買主と直接、売買契約はできます。

　これらから、お客様が選択するわけですが、不動産屋さんが、分かりやすく説明しずに契約するケースもみられ、

　後日、トラブルの原因になりますので、注意が必要です。

　これらの契約については、期限が３ケ月以内となっていますので、その期限が過ぎれば契約は無かったことになります。

　

大型家電販売店のオープン

　私の事務所の近くに、ジャスコと専門店が入っている大型店舗(マーサという名称です)があります。

　昨日、その空きスペースへ、大型家電販売店がオープンしました。

　今日、その家電店を見てきました。オープン特別割引価格をやっていました。

　平日にもかかわらず、すごい人(来店客)でした。

　来店客をみてみると、普段着の中・高年層が多くみられました。　
　
　このマーサ店は、市街地に近く立地しており、バスの便も良いところにあります。

　これからの大型店の立地や戦略が、なんとなく分かりました。

　今後の住宅用地も、やはり利便性が重要になってくるような予感がします。

土地価格の査定について

　お客様から、所有されている土地の価格について、現在、いくらぐらいか良く質問されます。

　そのたびに、土地価格の相場についてお知らせします。

　土地を売却したいのかなあ・・・・。しかし、価格を見て、それ以上話が進みません。

　お客様が想像していた価格より、かなり安いからだと思います。

　平成3年以前のバブル景気のときから、比べると３分の１ぐらいになっています。

　不動産（特に土地）は、かつては所有しているだけで固定資産税等の保有経費を上回る価値の上昇があり期待がありました。

　しかし、現在では値上がりがほとんど期待でない上に、保有経費等の支出がかかるため、資産価値に見合った活用を図る

　ことが重要となります。

　このような点から、土地の活用を考えてみると、「駐車場・賃貸住宅などの活用」「現状維持」「売却」が考えられますが、

　何が「有効な活用」となるかについては、そのケースごとに最終的には、ご本人が見極めていくことが必要です。

固定資産税

　土地を所有したり、建物を新築すると、各市町村の固定資産税がかかります。

　 固定資産税は、毎年1月1日現在、市町村の固定資産課税台帳に登録されている土地、家屋にかかる市町村税です。

　保有する土地の固定資産税評価額に対して、毎年1.4％（標準税率）の税金が課せられます。

それと市街化の都市計画区域の資産には、土地の固定資産税評価額に対し、毎年、0.3％の都市計画税が課せられます。

　固定資産税は、税額計算のベースとなる評価額が3年ごとに見直されます。

　昨今では地価相場が下がっている地域もありますが、評価額は依然として上昇するケースが多いのが実状です。

　かつて固定資産税評価額は時価よりも相当低い水準に抑えられていましたが、これを公示地価の7割を目処に引き上げる政策が

　とられました。その際、急激な税負担の上昇を避けるため負担調整措置が導入されています。

　また、新築住宅の土地や建物には、この税負担を軽減する制度が各市町村にありますので、一度調べてみてください。

　これから、新築や中古住宅といった不動産を購入される方は、こういった税金が毎年かかりますので、それらも含めた購入資金

　の計画が必要です。

物件の聞き取り

　今日、売り物件の聞き取り調査を、売主様に行いました。

　従前は、田んぼの土地が現在は、埋め立てて雑種地になっています。

　そこで、土地を造成したときの状況を聞きました。

　造成地にはどんな物が入っているのか。

　所有者が変わっているので、その前の話しを、していただきました。

　こういった造成後の土地について、不動産屋さんは慎重になります。　

　産業廃棄物等が入っていると造成をやり直す必要があるからです。

　しかし、過去何十年も経っていると、なかなかわからないのが現実です。

　購入されるときは、地質調査をやればベストですが、費用がかかります。