成年後見制度

　最近、相談を受ける中で、ご両親名義(お父さん、お母さん等の名義)の不動産取引に関することが多くあります。

　ここで、注意していただきたいのが、ご両親以外の方が不動産取引の当事者になれないということです。

　必ず、不動産の名義人であるお父さん、お母さんが当事者として契約等の場所で、法的な意思表示等をしていただくということ

　です。

　本人の確認をとってあり「息子だから、いいだろう」・・・はダメです。

　高齢者社会になり、老人保健施設等へ入所して認知症や病気の後遺症等により判断能力が不十分な方々が増えてきました。

　こういった方々は、法律行為の意思表示が難しく、その方々を保護する必要があります。

　ですから、本人の判断、意思表示ができない方々の不動産取引の代理はだめなんです。

　こういったことを保護、支援して不動産取引等の行為ができる制度が、成年後見制度です。

　簡単に言えば、家庭裁判所へ申し出て、判断能力が難しくなった、お父さん、お母さんの代理人を決めてもらう制度です。

　そうすれば家庭裁判所の監督のもとに、お父さん、お母さんの法的行為の代理ができます。

　財産管理が必要な高齢者の方は、是非この制度を利用してください。　

小作権

　お客様から小作権について、ご相談がありました。

　小作権というのは、「農地を耕作することができる権限のうち所有権以外のもの」の総称で、永小作権、賃借権、使用借権など

　が全て含まれます。

　小作権の大半は、賃借権です。永小作権であれば登記簿に記載がありますが、賃借権の場合は登記簿には記載されていないのが

　普通です。

　しかし、永小作権は農地法18条1項により、引渡をもって対抗要件とすることになっているので、登記がなくても実際に土地の

　引渡しを受けて耕作を行っていれば対抗力があります。

　その権利は、相続税法の財産評価基本通達によれば、永小作権の価額は概ね、自用地の価額の35～50％とかなり高額に評価され

　ます。

　例えば、この農地の自用地としての価額が1000万円と評価された場合、永小作権の価額は最低でも350万円です。

　なお、この永小作権の価格割合は、相続税を算定するための課税技術上のものであり、永小作権が必ずしもこの時価で取引され

　ているわけではありませんので、注意してください。

　なお、小作地については、市町村の農業委員会に台帳があります。

　相談の内容は、個人情報になりますので、お話しできませんが、かなり複雑でした。

　そこで、交渉が困難であれば具体的な事実関係を明確にして、弁護士さんにご相談ください。と助言しました。

　法的にも素人レベルが判断できるものではないと感じました。

　このような問題解決には、すぐに専門家(この場合は、弁護士さん)に相談しましょう。

公正証書の作成

　今日、公証役場で、「事業用定期借地権設定契約所」の公正証書を作成しました。

　契約に伴う、借主様、貸主様、連帯保証人様すべてが揃って、公正証書に署名、捺印しました。

　本人確認のため、印鑑証明書の提出が必要です。

　事業定期借地権設定の合意書の締結から、公正証書の作成手続き等を、わたくし一人で行いました。

　公証役場との事前打ち合わせには相当時間を費やしました。

　公正証書の契約書の条文、内容の精査は、かなり丁寧に指摘がありましたが、無事終わりました。

　こういった公正証書の作成手続きの専門家は、司法書士さんですので、そちらへ依頼されると良いと思います。

　

賃貸の利回り

　土地や建物を貸し付ける時、どれだけの収益率があるかを、利回り○○％と言うことがあります。

　この利回りのとらえ方には、グロス利回りとネット利回りがあります。

　グロス利回りは、表面利回りとも言います。

　これは、賃貸収益から、経費や税金の支払いをする前の収益率です。

　ネット利回りは、実質利回りとも言います。

　これは、賃貸収益から、経費や税金を支払った後の収益率です。

　これらを良く理解しておかないと、経費や税金といった必要経費が多い場合は、あまり実質収益が望めませんので、賃貸しする

　場合には、賃料について一考が必要です。






　

事業用定期借地権設定合意書の締結

　昨日の日曜日に、事業用定期借地権設定の合意書を締結しました。

　対象者は、借主様が１名、貸主様が２名の３者です。

　場所は、岐阜市則武地内です。

　賃料は、坪1,200円です。

　ご存知の通り、事業用定期借地権については、賃貸期間内の解約ができないという法律です。

　経済状況が好ましくない昨今、各地で、事業者の撤退による中途解約について、借主と貸主の間で紛争が多くあります。

　そこで、今回の設定契約には、中途解約の特例を設けました。

　合意書の締結ですので、賃貸契約といった法的拘束力はありません。

　最終的には、公証役場で「事業定期借地権設定契約書」を作成して、効力が発生します。　

　このような長期にわたる契約には不測の事態が発生する場合があります。

　将来、考えられる問題については、特約といった条項を入れて、対処できるようにしておくことが重要だと思います。