中古マンションの売却依頼

　今日、中古マンションの売却依頼が正式にありました。

　不動産屋の業務は、仲介です。

　マンションの所在地は、岐阜市靭屋町です。

　金華山の麓の情緒ある歴史的街並みに位置します。

　利便性の高い、中心市街地です。

　建物は、４ＬＤＫで専有面積は、77.60㎡(壁芯)です。

　価格は、1.180万円です。

　詳しくは、後日、武藤不動産のホームページに掲載します。

　お問合せは、今日からでもＯＫです。

　ホームページは、「岐阜の武藤不動産」で検索してください。

遺産分割協議書

　今日も、相続のことで、昨日とは、別のお客様から相談がありました。

　そのお客様の奥様のご両親が亡くなられてから、不動産の相続登記がしてないとのことでした。

　相続人は、その奥様と、そのお姉さんということです。

　相続登記は、すべて、その奥様の名義にしたいとのことでした。

　相続の仕方には、法定相続と遺産分割相続があります。

　法定相続は、民法第９００条が相続人の相続分を「抽象的に相続分の割合」を定めていますので，これに従って遺産を分けるこ

　とになります。　

　お客様の例でいえば、姉妹で２分の１づつになります。

　相続登記の名義も、姉妹で共有ということになります。

　遺産分割相続は、「法定相続分」ではなく相続人が話し合って、遺産の相続分を任意に決めるため，相続人全員で遺産分割の協

　議をして決めることです。

　そこで決まった分割の内容を文書にしたものが、「遺産分割協議書」です。

　今回のケースでは、この「遺産分割協議書」が必要になってきます。

　しかし、その協議書にお姉さんが署名してもらえないかも・・・・ということでした。

　最終的は、家庭裁判所の調停・審判の手続きで、分割してもらうこともできます。

　これも，争いが深刻化して，解決が困難になる事例が後を絶ちません。

　誰でも，少しでも余分に，少しでもよいものを取りたいのが人情なので，自主的に協議をまとめるのは，必ずしも容易なことで

　はありません。

　しかし、その話し合いは、時間をかけてするしかないですね。・・・・・・

　

相続登記

　今日、先輩に質問されました。

　お父さんが亡くなって、１０年ぐらい経っているが土地の相続登記がしてないが、どうしたら良いか。

　前にも、つぶやきましたが、相続登記がしていない方が、非常に多いのには驚きます。

　相続税の基礎控除の範囲内で、相続税の確定申告をしなくてもよい場合に、特に多いです。

　相続登記とは、土地又は建物の所有者（登記名義人）が死亡し，これらの不動産の相続人ら全員の協議により，相続することと

　なった相続人へ名義を変更するための、所有権移転登記をします。

　この登記は、いつまでに行わなければならないといった期限はありません。

　しかし、相続登記をしないまま放置すると，相続人に相続が発生するなどして、相続人が枝分かれしていき、相続人の数や、登

　記手続をするのに必要な関係者が増え，手続が複雑になるおそれがあります。
　
　相続のトラブルも増えますので、相続登記は，できる限り早くすませることをお勧めします。

　専門家は、司法書士さんですので、一度相談してください。

土地の賃貸し(コンビニ)

　今日、知合いの方と雑談しました。

　知合いの方、いわく、最近、土地を貸してほしいと、コンビニエンスストアの仲介業者から、誘いが多くあるが、どうだろう。

　コンビニを見ていると、出店が多く、また、数年で閉店、撤退するところもあるように思えるが、どうだろう。　

　といった話で、あまり乗り気ではないようでした。

　それでは、コンビニの出店の基準はというと、車の通行量よりも「商圏人口」による場合が多い。

　人口３，０００人に１店舗が、コンビニの許容人口です。

　場所的には、どちらかというと住宅が密集している生活道路の方が、出店ニーズが高いと思われます。

　利用客はというと、一人暮らし、特に若者を中心とした層が主体となる。

　コンビニの将来性は、どうか。

　やはり、出店過剰の地域もみられる。

　営業的には、粗利益(グロス)は商品によって違うが、平均して３割ぐらいだろう。

　そこの中から、開業資金の返済、賃料、人件費、光熱費、親会社へのロイヤリティを支払わなければならない。

　コンビニは、こういった売上を上げるためにも２４時間営業をしないと、本当の利益は出ないだろう。

　そのためには、コンビニとしの立地条件の良いところ。

　いわゆる売上の良い店を展開することが、競争の激化からはい上がれるだろう。

　土地を貸す側からみれば、自分の土地がそういった条件に合っていれば、コンビニとして永続していくと思います。

　最初から、そういった条件をクリアしていない土地は、難しいと考えた方が、良いと思います。