まっつあんは、まもなく新居に引越しをするのですが、この３ヶ月近くの間
物件購入に際して色々なことを学ばせていただきました。
ここで、その一部を皆様にご紹介させていただきます。
まず、マンションなどの物件を購入する際に、新聞折込チラシ等を参考にされる
方がいると思います。
チラシに中には、「頭金なしで、月４万円～」というようなうたい文句で
お客さんをひきつける不動産会社も多いようです。
まあ、そのあたりの裏事情は置いておきますが、結論からいいますと
「そんな上手い話は、ございません」ということです。
たしかに、月々４万円は本当にそうなるかもしれませんが、ここではボーナス時
返済の話についてはあまり触れていませんし、触れたとしても小さな文字で書いてあるに過ぎません。
また、３千万円もの高額物件を月々４～５万円で３５年間返済し続けたら一体どうなるか？
現在の銀行の平均金利計算（仮に２．３％）でいくと、なんと３５年返済の場合は、
約２千万円以上の金利支払いが発生します。
計算式 ３０,０００,０００万円×２．３％＝６９０,０００万円（１年間の支払利息金額）
６９０,０００万円×３５年＝２４,１５０,０００円（３５年間の総支払利息金額）
※元金に対して利息がかかり、３５年間固定金利、変動金利なし＆同じ金額を
毎月支払ったケース（今ＴＶでよく聞く、いわゆる「フラット３５」）
==========================================================================
〔解説〕
※フラット３５とは、毎月同じ金額を支払う長期固定金利型の返済方法。
金利の支払は、支払満期まで固定金利で計算し、購入者の返済全般に渡る
ローン支払負担額を固定する住宅ローンの一方式です。
代表的には政府系金融機関があるが、一般の金融機関でも取り扱われています。
メリットとしては、金利上昇基調にある景気動向時において、現時点の金利で
確定できるため、将来にわたり金利上昇リスクをヘッジ（回避）できる。
デメリットとしては、景気悪化に伴い、金利が低下した場合でも、高い金利を
引き続き支払っていかなければならない。
この場合、他の金融機関の借り換えを選択したくても、もともと固定金利＆
高い金利で借りていたローンなので、借り換え条件が悪くなる可能性も高く、
フラット３５というシステムは一転して融通のきかない住宅ローンに変貌する
リスクも想定されます。
一般に、個人の職業や肩書、資産額、借金の有無などによって、個々のローン枠
は異なるため、すでにローンを組まれている方の場合は、貸付限度枠は制限される上、
金利についてもこれから初めてローンを組む方と比べて不利になってしまいます。
つまり、フラット３５とは、金利の逆ザヤを銀行か購入者のどちらかが必ず
負担しなければ成立しないし、また負担しているからこそ成立するローン方法
だということになります。
もし、明日にでも突然、超高金利になった場合、購入者にとってメリットが大きいですが、
反対に、超低金利になった場合は、逆ザヤ分は購入者負担となってしまいます。
しかし、金融機関は常に資産運用を行っていますので、突発的かつ極端な
金利変動さえ回避できれば、金融機関が被る損失は極めて低く抑えることが
可能となっています。
その一方、購入者側は資産を毎月金融機関に支払うだけなので、資産運用は
できず、金利が上がっても下がっても購入者側にとって旨みは少ないとも
考えられます。
金融工学に詳しい方ならよくご存知だと思いますが、これは一種の外国為替取引における
「為替予約」の考え方を応用した住宅ローンシステムではないかと思われます。
なお、上記の内容が全てではなく、例外もあるかと思われますので、決して
誤解のないようお願いします。
==========================================================================
ということは、３千万＋２千万円で合計５千万円以上の高額物件を買ったことと
全く同じになってしまうのです！
これは高いっ！高すぎるっ！
しかも、借入金の繰上げ返済をした場合も、再度手数料がかかり、損していまいます。
なお、不動産会社や銀行では、こうした借入金利については告知してくれるものの、
金利負担額は告知しない場合が多いです。
この理由は、本当のことをいってしまうと、お客さんが引いていってしまうからです。
彼らも商売ですからね…。
それから、銀行から融資を受ける場合は、銀行は信用保証をつけるので、この保証
料も私たちは支払わなければなりません。
この信用保証も曲者でして、元金に対して約２％掛かるようですから、
３千万の場合は６０万円です。マジでっ！
銀行によっては、この信用保証金に対しても融資をするところもあるようですから、
ドンドンだるま式に借金が膨らむという、債務超過構図が出来上がってきます。
こうして得するのは、不動産会社と銀行であって、融資を受けて物件を購入した
お客さんにとっては大変な買い物をしたことになります。
さらに、月々４万円だから…といって買った人には辛い出来事が待っています。
それは、「管理費＆駐車場」の存在です。
管理費とは、主にマンションの修繕積立金のことです。
当然ながら、マンションも時間の経過と共に老朽化していきます。
そこで、毎月計画的に積み立てていこうという、とても前向きかつ建設的な費用の
ことです。
このあたりは、持ち家の場合と比較した場合、住居者全員による
共同積み立てシステムとなるため、マンションの方が若干有利ではないかと思います。
しかしながら、この管理費＆駐車場で、月々約２万円前後は必要となります。
さらに、マンションは１５年ほど経過すると、老朽化が加速するため、この管理費は
ウナギ上りです。
年齢と共に収入が上昇するならば問題ないことですが、カクッと下がると支払い面で大変です。
さらに、マンションの場合、物件によって資産価値の変動が大きいですから、
いざ売却となっても買い手がつかなければ資産価値はつかず、残るのは借金だけと
いう本当に辛い状況になってしまいます。
したがって、マンションを購入する際は、誰もが欲しがる部屋を購入する方が
売りに出すとき（リセール・バリュー）有利だということです。
これはつまり、「希少価値」の有無になり、この希少価値こそが「資産価値」そのものなのです。
希少価値 ＝ 資産価値 ＝ リセール・バリュー（再販売価値）
この希少価値がない物件は、購入し住み始めたその日から、資産価値の目減りが
ドンドンおきるので、同じマンションで購入金額も同じであっても、希少価値が
ある部屋と無い部屋では将来の資産価値が全然違ってきます。
当然、リセール・バリューも変化します。
ですから、マンション購入に際しては、不動産会社のセールスマンは甘い言葉を
あれこれと語りかけてきますが、やはり長い先を見た買い物をする必要はあるなと、
つくづく感じました。
特に、場所が悪く、人気がない売れ残りの部屋に対しては、モデルルームだからとか、
最終販売だからといった文句で、家具や家電やといった商品をつけてくれるので、
まるで得した気持ちになりますが、はっきりいって損するのはあくまで購入者側です。
（最近のケースでは、大型プラズマＴＶ（ＴＶ台付き）までサービスでつけてくれる
太っ腹な不動産会社もあります。いまや、照明、カーテン、エアコンのいずれか
のサービスは当たり前とさえ思えてしまいます。）
不動産会社にしてみれば、売り切らなければ、部屋の資産価値の目減りや、管理費用を
持ち出して賄わなければなりませんし、それは結果としてセールスマンの給料に
直接響いてくるのです。
物件購入は裏と表があるから、本当に恐ろしいですね～。
ちなみに、手前味噌で申し訳ないですが、まっつあんが購入した物件は、
駅前徒歩１分、マンション最上階の角部屋です。
この物件は、ある程度の資産価値が付くことだろうなあと思っています。
最後に、マンションのセールスマンや銀行というところは、こちらから
ドンドン利用するものですが、反対に利用されてはいけません。
物件購入に際して色々なことを学ばせていただきました。
ここで、その一部を皆様にご紹介させていただきます。
まず、マンションなどの物件を購入する際に、新聞折込チラシ等を参考にされる
方がいると思います。
チラシに中には、「頭金なしで、月４万円～」というようなうたい文句で
お客さんをひきつける不動産会社も多いようです。
まあ、そのあたりの裏事情は置いておきますが、結論からいいますと
「そんな上手い話は、ございません」ということです。
たしかに、月々４万円は本当にそうなるかもしれませんが、ここではボーナス時
返済の話についてはあまり触れていませんし、触れたとしても小さな文字で書いてあるに過ぎません。
また、３千万円もの高額物件を月々４～５万円で３５年間返済し続けたら一体どうなるか？
現在の銀行の平均金利計算（仮に２．３％）でいくと、なんと３５年返済の場合は、
約２千万円以上の金利支払いが発生します。
計算式 ３０,０００,０００万円×２．３％＝６９０,０００万円（１年間の支払利息金額）
６９０,０００万円×３５年＝２４,１５０,０００円（３５年間の総支払利息金額）
※元金に対して利息がかかり、３５年間固定金利、変動金利なし＆同じ金額を
毎月支払ったケース（今ＴＶでよく聞く、いわゆる「フラット３５」）
==========================================================================
〔解説〕
※フラット３５とは、毎月同じ金額を支払う長期固定金利型の返済方法。
金利の支払は、支払満期まで固定金利で計算し、購入者の返済全般に渡る
ローン支払負担額を固定する住宅ローンの一方式です。
代表的には政府系金融機関があるが、一般の金融機関でも取り扱われています。
メリットとしては、金利上昇基調にある景気動向時において、現時点の金利で
確定できるため、将来にわたり金利上昇リスクをヘッジ（回避）できる。
デメリットとしては、景気悪化に伴い、金利が低下した場合でも、高い金利を
引き続き支払っていかなければならない。
この場合、他の金融機関の借り換えを選択したくても、もともと固定金利＆
高い金利で借りていたローンなので、借り換え条件が悪くなる可能性も高く、
フラット３５というシステムは一転して融通のきかない住宅ローンに変貌する
リスクも想定されます。
一般に、個人の職業や肩書、資産額、借金の有無などによって、個々のローン枠
は異なるため、すでにローンを組まれている方の場合は、貸付限度枠は制限される上、
金利についてもこれから初めてローンを組む方と比べて不利になってしまいます。
つまり、フラット３５とは、金利の逆ザヤを銀行か購入者のどちらかが必ず
負担しなければ成立しないし、また負担しているからこそ成立するローン方法
だということになります。
もし、明日にでも突然、超高金利になった場合、購入者にとってメリットが大きいですが、
反対に、超低金利になった場合は、逆ザヤ分は購入者負担となってしまいます。
しかし、金融機関は常に資産運用を行っていますので、突発的かつ極端な
金利変動さえ回避できれば、金融機関が被る損失は極めて低く抑えることが
可能となっています。
その一方、購入者側は資産を毎月金融機関に支払うだけなので、資産運用は
できず、金利が上がっても下がっても購入者側にとって旨みは少ないとも
考えられます。
金融工学に詳しい方ならよくご存知だと思いますが、これは一種の外国為替取引における
「為替予約」の考え方を応用した住宅ローンシステムではないかと思われます。
なお、上記の内容が全てではなく、例外もあるかと思われますので、決して
誤解のないようお願いします。
==========================================================================
ということは、３千万＋２千万円で合計５千万円以上の高額物件を買ったことと
全く同じになってしまうのです！
これは高いっ！高すぎるっ！
しかも、借入金の繰上げ返済をした場合も、再度手数料がかかり、損していまいます。
なお、不動産会社や銀行では、こうした借入金利については告知してくれるものの、
金利負担額は告知しない場合が多いです。
この理由は、本当のことをいってしまうと、お客さんが引いていってしまうからです。
彼らも商売ですからね…。
それから、銀行から融資を受ける場合は、銀行は信用保証をつけるので、この保証
料も私たちは支払わなければなりません。
この信用保証も曲者でして、元金に対して約２％掛かるようですから、
３千万の場合は６０万円です。マジでっ！
銀行によっては、この信用保証金に対しても融資をするところもあるようですから、
ドンドンだるま式に借金が膨らむという、債務超過構図が出来上がってきます。
こうして得するのは、不動産会社と銀行であって、融資を受けて物件を購入した
お客さんにとっては大変な買い物をしたことになります。
さらに、月々４万円だから…といって買った人には辛い出来事が待っています。
それは、「管理費＆駐車場」の存在です。
管理費とは、主にマンションの修繕積立金のことです。
当然ながら、マンションも時間の経過と共に老朽化していきます。
そこで、毎月計画的に積み立てていこうという、とても前向きかつ建設的な費用の
ことです。
このあたりは、持ち家の場合と比較した場合、住居者全員による
共同積み立てシステムとなるため、マンションの方が若干有利ではないかと思います。
しかしながら、この管理費＆駐車場で、月々約２万円前後は必要となります。
さらに、マンションは１５年ほど経過すると、老朽化が加速するため、この管理費は
ウナギ上りです。
年齢と共に収入が上昇するならば問題ないことですが、カクッと下がると支払い面で大変です。
さらに、マンションの場合、物件によって資産価値の変動が大きいですから、
いざ売却となっても買い手がつかなければ資産価値はつかず、残るのは借金だけと
いう本当に辛い状況になってしまいます。
したがって、マンションを購入する際は、誰もが欲しがる部屋を購入する方が
売りに出すとき（リセール・バリュー）有利だということです。
これはつまり、「希少価値」の有無になり、この希少価値こそが「資産価値」そのものなのです。
希少価値 ＝ 資産価値 ＝ リセール・バリュー（再販売価値）
この希少価値がない物件は、購入し住み始めたその日から、資産価値の目減りが
ドンドンおきるので、同じマンションで購入金額も同じであっても、希少価値が
ある部屋と無い部屋では将来の資産価値が全然違ってきます。
当然、リセール・バリューも変化します。
ですから、マンション購入に際しては、不動産会社のセールスマンは甘い言葉を
あれこれと語りかけてきますが、やはり長い先を見た買い物をする必要はあるなと、
つくづく感じました。
特に、場所が悪く、人気がない売れ残りの部屋に対しては、モデルルームだからとか、
最終販売だからといった文句で、家具や家電やといった商品をつけてくれるので、
まるで得した気持ちになりますが、はっきりいって損するのはあくまで購入者側です。
（最近のケースでは、大型プラズマＴＶ（ＴＶ台付き）までサービスでつけてくれる
太っ腹な不動産会社もあります。いまや、照明、カーテン、エアコンのいずれか
のサービスは当たり前とさえ思えてしまいます。）
不動産会社にしてみれば、売り切らなければ、部屋の資産価値の目減りや、管理費用を
持ち出して賄わなければなりませんし、それは結果としてセールスマンの給料に
直接響いてくるのです。
物件購入は裏と表があるから、本当に恐ろしいですね～。
ちなみに、手前味噌で申し訳ないですが、まっつあんが購入した物件は、
駅前徒歩１分、マンション最上階の角部屋です。
この物件は、ある程度の資産価値が付くことだろうなあと思っています。
最後に、マンションのセールスマンや銀行というところは、こちらから
ドンドン利用するものですが、反対に利用されてはいけません。
