土地の売却価格

　最近、土地の売却価格の査定について、むつかしいなあ・・・と感じています。

　不動産屋さんが、売却価格について、お客様に意見を述べる際には、根拠を明示しなければなりません。

　これは、宅地建物取引業法第34条の2第2項の規定により義務付けされています。

　土地価格は、次のような要素があります。
　
　①取引価格・・・当事者の主観を排除した客観的な「正常価格」であること

　②合意価格・・・当事者間の合意が得られない取引価格は不成立となる

　③市場価格・・・売却事例による一般的取引価格

　正常な取引価格は、近傍類地の価格を基準とし、土地価格形成上の諸要素(地域要因又は、個別的要因)を総合的に比較考慮して

　算定します。

　宅地の評価は、路線価式評価法、標準地比準評価法、取引事例比較法、収益還元法、原価法などがあります。

　そして、査定する土地の画地評価をします。

　これらのプロセスを経て査定するわけですが、結局は、売り手と買い手の合意価格となってしまいます。

　これじゃ、査定する意味があるのかなあ・・・・・・。

　

交渉ごと

　今日、売買について、購入希望者の方と、価格等の交渉をしました。

　物件の詳細の説明から入って、売却価格の説明をしました。

　売却価格については、公示価格から比準した価格を参考に、売主さんが希望されている価格を提示しました。

　結論は、まったく思いが違っていました。

　購入希望者の方いわく、他の不動産屋さんが、少し地域的に離れているが、チラシで出している価格を言われました。

　それは、こちらが提示した坪当たり価格の半額でした。

　事務所へ帰ってから、早速、その安い物件について調べてみました。

　その安い土地は、奥行き長大で、400坪以上もある土地で、その他にも告知事項がある物件でした。

　交渉は、お互いの利害関係がある中で、相互が受け入れることができる諸条件を導き出し、それに合意することです。

　したがって基本的に交渉はお互いに利得が得られるウィン・ウィン（win-win）の関係となることが理想です。

　しかし、小生、今日のような価格に開きのある交渉の内容では、接点があるのかなあ・・・・・・。　

　まず、安い物件の説明をしてから、再度、交渉に入る必要があるのかなあ・・・・・。

　むつかしいですね・・・・・・・。

政治連盟

　この時期になると、不動産業の所属団体等から会費の納入について、請求書が送付されてきます。

　その中に、「不動産政治連盟」という団体からの会費の請求があります。

　「政治連盟」、あまりよくわからないなあ・・・・・。

　政治連盟とは、各業界団体が職責を全うするために必要な陳情を政府や自治体に求めるために結成された政治団体だそうです。

　ですから、不動産業界にも「不動産政治連盟」があるわけです。

　各都道府県の「不動産政治連盟」と、「全国不動産政治連盟」といった連合団体と連携して、活動しているということです。

　どんな活動・・・・・・。

　会員業者の権益擁護と業界の健全な発展ならびに消費者保護を目的として、積極的な政治活動を展開するものだそうです。

　要するに、不動産業者にとって有益な法律の実現のための、政治献金かなあ・・・・・。

　こういった政治がらみの団体は、与党、野党に関わらず、存在していますよね・・・・・。

　働く人たちの労働組合関係でも、政治がらみの献金があると聞いています。

　こんな慣わしがあること自体、政治家の体質が問題じゃないかなあ・・・・・。

相続放棄

　今日、知合いの方と雑談していると、相続の話になりました。

　最近、相続争いが多いと聞いているが、知合いの方いわく、自分は、相続放棄をして、長男に全部渡してあげたよ。ということ

　でした。

　相続放棄・・・・？

　この相続放棄というのは、相続人が相続の開始を知ってから３か月以内に、相続権の放棄の申し立てを家庭裁判所にします。

　正式に受理されると「相続放棄申述受理証明書」が交付されて、正式に相続放棄ということになります。

　ですから、この方は、相続放棄ではなく遺産の分割について、相続人同士が話し合う、遺産分割協議によるものだと思います。

　どちらにしても、相続が争続にならないように、したいものですね・・・・・。

来客

　今朝、昔一緒に仕事をした旧友が、事務所を訪問してきました。

　彼は、今、不動産会社に勤めているということです。

　小生の事務所の近くで、土地の仲介物件の依頼があったということで、近隣の相場や、市場の現状を聞きたいということで、訪

　問してきました。

　売主さんに、しっかりした情報等を提供したい。といことでした。

　土地価格については、一応、路線価格等で査定はしているということでした。

　ただ、地域によっては、需要と供給のバランスが分からないので、聞きたいということでした。

　それを基に、依頼者へ売却価格等について、話しをしたいと、いうことでした。

　こういった調査を行う業者さんは、すばらしいなあ・・・・・。と思いました。

　やはり、土地価格の現状等を肌で感じることは、重要なことだと思います。

　不動産屋は、情報収集など、足でかせがなくちゃね・・・・・。

　小生も見習わなくては・・・・・・・。