本当にプランナーになってしまいました

私の個人事務所は、キャリアに関するプランの立案をするはずだったのに、
最近の私の仕事は単なる企画家になっています。

とはいえ、その企画自体は、数億円の事業企画になるため、つまらないわけも
なく、ただひたすらエクセル（表計算ソフト）と電卓を交互ににらみながら、
５ヵ年分の事業計画ならびに収支予算書を作成しています。

これは、一般競争入札用の事業企画書なので、予算上の数字については、
相当慎重かつ正確な数字の計上を行っていかなくてはならないものです。

こういうときに、自分自身、数字に強い人間でよかったなあと思うのですが、
それにしてもここ何日間もひたすら計算を続けていると、自分の本分を忘れる
瞬間が多々あります。

また、事業企画を立てることはいいのですが、落札後については、管理運営を
求められるため、それを考えるとゾッとするところもあります。

先日の政府委託事業といい、この事業企画といい、ことしのまっっちゃんは、
かなり走り回ることになりそうです。

私の下で手足となって動いてくれる、パワーのある部下を雇いたいと、真剣に
考えている、最近のまっちゃんです。

縦割り行政の辛さ

まっちゃんは現在、労働に関する各種助成金の支給を受けるために書類の申請を
しています。

岐阜に限ったことではないと思うのですが、助成金の種類によって申請場所が
点在しているため、申請書類を運ぶ時間が掛かってとても不便で仕方がありません。

ハローワーク、雇用・能力開発機構、雇用支援協会、県と所在地がバラバラなので、
担当機関が違う話をすると「あっちいって、こっちいって」といわれ、たらい回し
状態です。

まあ、おおよそは岐阜市内にあるのですが、とはいえ歩いても１５分以上離れて
いる距離なので、けっこう良い運動しています。

書類自体は整えているのであまり問題はないけれど、申請書受理までにまだまだ
歩かなくてはならず、靴の底が相当減りそうです。

今日現在で、すでに足の裏が傷んでいます。

はやくもフラフラです

先日もお伝えしましたが、まっつあんは現在、引越しの真っ最中です。
にもかかわらず、現在取り組んでいる仕事の期限が４月６日に迫り、
相手に提出しなければならない大切なプレゼン用の資料作成にムチャクチャ
追い込まれています。

今日の午前中までにおおよその資料を送らないといけないのですが、昨日の
時点で大幅な修正が入り、ほとんどゼロからの再出発…。

そんなばかな～…と思ったのですが、どう冷静に考えてみても、先方さんから
提示された代替案の方が、私の案よりも優れていたため、妥協したくない一心
から代替案での提出へと舵を切ってしまったのでした。（あっさり自爆ですよ）

そんなわけで、現在の私は昨夜から戦争状態に突入していますが、実はあと
２時間以内に仕上げないといけない状況でとても焦っています。
焦っていますが、ブログに投稿する気持ちの余裕はあるようです。
はっはっはっ



とはいえ、引越しは木曜日、インターネット回線の開通工事は金曜日とまだまだ
先です。
このブログも、仕事も、自宅事務所で行うことは出来ず、別のオフィスを間借り
しながらセコセコこなしている状況です。

ああ、早く寝たい…。

これからマンション物件を購入される方へ（改定版）

まっつあんは、まもなく新居に引越しをするのですが、この３ヶ月近くの間
物件購入に際して色々なことを学ばせていただきました。

ここで、その一部を皆様にご紹介させていただきます。

まず、マンションなどの物件を購入する際に、新聞折込チラシ等を参考にされる
方がいると思います。

チラシに中には、「頭金なしで、月４万円～」というようなうたい文句で
お客さんをひきつける不動産会社も多いようです。

まあ、そのあたりの裏事情は置いておきますが、結論からいいますと
「そんな上手い話は、ございません」ということです。

たしかに、月々４万円は本当にそうなるかもしれませんが、ここではボーナス時
返済の話についてはあまり触れていませんし、触れたとしても小さな文字で書いてあるに過ぎません。

また、３千万円もの高額物件を月々４～５万円で３５年間返済し続けたら一体どうなるか？
現在の銀行の平均金利計算（仮に２．３％）でいくと、なんと３５年返済の場合は、
約２千万円以上の金利支払いが発生します。

計算式　　３０,０００,０００万円×２．３％＝６９０,０００万円（１年間の支払利息金額）
　　　　　　６９０,０００万円×３５年＝２４,１５０,０００円（３５年間の総支払利息金額）　

※元金に対して利息がかかり、３５年間固定金利、変動金利なし＆同じ金額を
　毎月支払ったケース（今ＴＶでよく聞く、いわゆる「フラット３５」）
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〔解説〕

※フラット３５とは、毎月同じ金額を支払う長期固定金利型の返済方法。
　金利の支払は、支払満期まで固定金利で計算し、購入者の返済全般に渡る
　ローン支払負担額を固定する住宅ローンの一方式です。
　代表的には政府系金融機関があるが、一般の金融機関でも取り扱われています。

　メリットとしては、金利上昇基調にある景気動向時において、現時点の金利で
　確定できるため、将来にわたり金利上昇リスクをヘッジ（回避）できる。

　デメリットとしては、景気悪化に伴い、金利が低下した場合でも、高い金利を
　引き続き支払っていかなければならない。
　この場合、他の金融機関の借り換えを選択したくても、もともと固定金利＆
　高い金利で借りていたローンなので、借り換え条件が悪くなる可能性も高く、
　フラット３５というシステムは一転して融通のきかない住宅ローンに変貌する
　リスクも想定されます。
　
　一般に、個人の職業や肩書、資産額、借金の有無などによって、個々のローン枠
　は異なるため、すでにローンを組まれている方の場合は、貸付限度枠は制限される上、
　金利についてもこれから初めてローンを組む方と比べて不利になってしまいます。

　つまり、フラット３５とは、金利の逆ザヤを銀行か購入者のどちらかが必ず
　負担しなければ成立しないし、また負担しているからこそ成立するローン方法
　だということになります。

　もし、明日にでも突然、超高金利になった場合、購入者にとってメリットが大きいですが、
　反対に、超低金利になった場合は、逆ザヤ分は購入者負担となってしまいます。
　しかし、金融機関は常に資産運用を行っていますので、突発的かつ極端な
　金利変動さえ回避できれば、金融機関が被る損失は極めて低く抑えることが
　可能となっています。
　　
　その一方、購入者側は資産を毎月金融機関に支払うだけなので、資産運用は
　できず、金利が上がっても下がっても購入者側にとって旨みは少ないとも
　考えられます。
　
　金融工学に詳しい方ならよくご存知だと思いますが、これは一種の外国為替取引における
　「為替予約」の考え方を応用した住宅ローンシステムではないかと思われます。

　なお、上記の内容が全てではなく、例外もあるかと思われますので、決して
　誤解のないようお願いします。　
==========================================================================　　　
ということは、３千万＋２千万円で合計５千万円以上の高額物件を買ったことと
全く同じになってしまうのです！
これは高いっ！高すぎるっ！

しかも、借入金の繰上げ返済をした場合も、再度手数料がかかり、損していまいます。


なお、不動産会社や銀行では、こうした借入金利については告知してくれるものの、
金利負担額は告知しない場合が多いです。
この理由は、本当のことをいってしまうと、お客さんが引いていってしまうからです。

彼らも商売ですからね…。

それから、銀行から融資を受ける場合は、銀行は信用保証をつけるので、この保証
料も私たちは支払わなければなりません。

この信用保証も曲者でして、元金に対して約２％掛かるようですから、
３千万の場合は６０万円です。マジでっ！

銀行によっては、この信用保証金に対しても融資をするところもあるようですから、
ドンドンだるま式に借金が膨らむという、債務超過構図が出来上がってきます。

こうして得するのは、不動産会社と銀行であって、融資を受けて物件を購入した
お客さんにとっては大変な買い物をしたことになります。

さらに、月々４万円だから…といって買った人には辛い出来事が待っています。
それは、「管理費＆駐車場」の存在です。

管理費とは、主にマンションの修繕積立金のことです。
当然ながら、マンションも時間の経過と共に老朽化していきます。
そこで、毎月計画的に積み立てていこうという、とても前向きかつ建設的な費用の
ことです。

このあたりは、持ち家の場合と比較した場合、住居者全員による
共同積み立てシステムとなるため、マンションの方が若干有利ではないかと思います。

しかしながら、この管理費＆駐車場で、月々約２万円前後は必要となります。
さらに、マンションは１５年ほど経過すると、老朽化が加速するため、この管理費は
ウナギ上りです。
年齢と共に収入が上昇するならば問題ないことですが、カクッと下がると支払い面で大変です。

さらに、マンションの場合、物件によって資産価値の変動が大きいですから、
いざ売却となっても買い手がつかなければ資産価値はつかず、残るのは借金だけと
いう本当に辛い状況になってしまいます。

したがって、マンションを購入する際は、誰もが欲しがる部屋を購入する方が
売りに出すとき（リセール・バリュー）有利だということです。
これはつまり、「希少価値」の有無になり、この希少価値こそが「資産価値」そのものなのです。

　　　　　希少価値　＝　資産価値　＝　リセール・バリュー（再販売価値）

この希少価値がない物件は、購入し住み始めたその日から、資産価値の目減りが
ドンドンおきるので、同じマンションで購入金額も同じであっても、希少価値が
ある部屋と無い部屋では将来の資産価値が全然違ってきます。
当然、リセール・バリューも変化します。

ですから、マンション購入に際しては、不動産会社のセールスマンは甘い言葉を
あれこれと語りかけてきますが、やはり長い先を見た買い物をする必要はあるなと、
つくづく感じました。

特に、場所が悪く、人気がない売れ残りの部屋に対しては、モデルルームだからとか、
最終販売だからといった文句で、家具や家電やといった商品をつけてくれるので、
まるで得した気持ちになりますが、はっきりいって損するのはあくまで購入者側です。
（最近のケースでは、大型プラズマＴＶ（ＴＶ台付き）までサービスでつけてくれる
　太っ腹な不動産会社もあります。いまや、照明、カーテン、エアコンのいずれか
　のサービスは当たり前とさえ思えてしまいます。）

不動産会社にしてみれば、売り切らなければ、部屋の資産価値の目減りや、管理費用を
持ち出して賄わなければなりませんし、それは結果としてセールスマンの給料に
直接響いてくるのです。

物件購入は裏と表があるから、本当に恐ろしいですね～。

ちなみに、手前味噌で申し訳ないですが、まっつあんが購入した物件は、
駅前徒歩１分、マンション最上階の角部屋です。
この物件は、ある程度の資産価値が付くことだろうなあと思っています。

最後に、マンションのセールスマンや銀行というところは、こちらから
ドンドン利用するものですが、反対に利用されてはいけません。

芸は身を助けるか？

昨夜から約100枚にわたる資料を一人で作成していましたが、なんとか目処が立ちました。

もう少し前に話があればこんなに切羽詰ることもなかったのですが、先方も事情が
あったでしょうから仕方ないといったところでしょう。

それにしても、右手が完全にパンパンになってしまい、この後お風呂でゆっくりと
マッサージです。

なんせ、昨夜からパソコンを18時間以上も打ちっぱなしなので、さすがに疲れました。

これでも、パソコンの早打ちには自信があったものですから、これも芸は身を
助けるといったところなのでしょうか。

思わず号泣…

昨夜放送された、「未来創造堂」という番組の中で、化粧筆を作った職人の話を
観て、号泣してしまいました。

このシアター創造堂は、毎週泣ける内容なのですが、昨夜は本当に泣けました。

泣けた理由は、妻の誠心誠意の支えによって夫が事業成功したことや、
大量生産ではなく品質にこだわった一品生産の製品が日本ではなく世界で通用
したこと、などです。

この化粧筆は、現在ではトップモデルご用達ということで、有名なところでは
マライア・キャリー、チャン・ツイイー、ジェニファー・ロペスというビッグスターも
愛用しているという、本当に素晴らしい化粧筆だということです。

苦労人は苦労人を知るというか、私自身も中学からの友人に言わせると、
「お前は、なんちゅう波乱に満ちた半生を送っているんや！人生波乱万丈に出演
できるぞ」という苦労人らしいので、妙にこの化粧筆職人の話にグッときてしまった
のかもしれません。

昨夜の番組はＤＶＤに焼いて永久保存版です。

不愉快な営業マンのセールストーク

まっつあんは、マンション物件を５～６件ほど見学し、そろそろ物件を購入しよう
と腹を固めてきたので、今回縁がなかったマンション物件のディベロッパーさんに
お断りの連絡を入れています。

ところが、そんな中で、ブランド力に優位性を持つＤ社の営業マンはなかなか
最後まで引き下がりませんでした。

そして、まっつあんが購入する予定でいる物件の詳細を聞くやいなや、
「だいたいですね、マンションで最上階がいつまでも空いているような物件は
よくない物件ですよ！」とか、「まっつあんさんみたいに、これから大きな事業
を立ち上げていこうとする方がそんな小さいことをいっていてはいけませんよ」
そしてさらに「マンションのブランドやステータスを考えたときに、人に誇れる
ところを選びましょうよ！」と次々に強引なセールストークを展開してきました。

まあ、いくら自分の会社の物件を買ってもらいたいからといって、他の企業の
物件を悪く言うというのは、具体的根拠がない場合は絶対にやってはいけないこと
だと、まっつあんは思っているのでとても不愉快な思いをしました。

さらに、ステータスだのなんだのと、自分の会社のことをよくそこまで自慢できる
ものだと半ば呆れて聴いていました。

最後は、営業マンの方がこれ以上まっつあんを説得してもムダと思ったのか、
「ああ、わかりました。もういいです」と話をさっさと切り上げ、電話を切って
しまわれました。

この営業マンは３２歳位の方で、この物件の責任者ということでしたが、最悪な
セールスマンだなあと思い、改めてこの物件に手を出さずによかったと思って
しまいました。

友人の会社紹介

私の大学時代からの親友で、税理士の符阪吉保氏が今月から税理士事務所を
開業しました。

そして、この度符阪氏は自身の会社（エフ税理士事務所）のホームページを新たに
開設されましたので、この場を借りて紹介させていただきます。
よければ、一度ご覧ください。
リンクには、このブログが掲載されています。しかも、国税庁のすぐ下です…。
（国税庁の下なんかで、ほんまにええんかいなあ）

エフ税理士事務所のホームページ
　　　　　　　↓
http://homepage2.nifty.com/f-tao/


なお、このホームページはまっつあんが制作のお手伝いをさせて頂きました。
とはいえ、友人の頼みということで無償での制作ということもあり、あまり
よい出来ではないかもしれませんが、シンプルでわかりやすいホームページに
なっているんじゃないかと自負しています。

今後は、定期的にホームページを更新しながら充実していかれると、よりよい
ものになると思います。
そういう意味では、今回のホームページは今後のための基礎ということになります。
今後に期待です。
もちろん、符阪氏はビジネスでも大変優秀な方ですので、ご安心ください。
私の大学でもまっつあんと違い、相当頭がよい方でしたから。

ちなみに私の出身大学ですが、大阪府吹田市に位置する、あの南海キャンディーズ
の山ちゃんの出身大学です（面識はありませんがね）。

あとは、アーティストの矢井田瞳さんの出身大学でもあります。
（こちらもやっぱり、面識はありませんけどね）

企業不祥事は、なぜなくならないのか

ここのところ、毎日のように不二家のニュースがテレビや新聞などで報道されています。

このままでは、不二家はダメになってしまうのではないか？というのは、おそらく
誰もが思うところではないでしょうか。

一番新しいニュースでは、蛾が12匹混入していたということですが、もう
どうしようもない事態にまで発展してきました。

業務提携している森永が支援に乗り出すということですが、もう不二家の看板は
外したほうが今後の経営活動もやりやすいのではないかと思います。

それにしてもなくならない企業の不祥事。
これはいったい、どういうことを意味しているのでしょうか。

もちろん企業が腐っているからこういう不祥事が起きるのですが、それではなぜ
企業は腐るのか？

経営者が悪いのか、社員が悪いのか、どういうことでしょう。
私はこういう場合は常に経営者が悪いと思っています。

以前、あるコンサルタントの方に教えていただいたことがあるのですが、組織と
いうものは魚と同じです。
魚が腐るときは、尻尾からではなく頭から腐るのです。
組織も然り。組織の末端から腐るのではなく、トップから次第に腐り始めるのでしょう。

社員は、基本的にトップの行動を良くも悪くも見習うし、トップからの指示に
従うものです。

不二家に関しては、社員側にも非がないとは決していえませんが、コンプライ
アンスについてトップの認識があまりにも甘く、また大企業とは思えないほどの
陰湿な組織体制ぶりでした。

会社の組織構造というのは、ピラミッドのようになっていますが、不二家の場合、
顧客の位置づけがピラミッドの最下段にされていたのではないかと思います。

本来の会社組織構造は、逆ピラミッドとなり、顧客が一番上、次に顧客あるいは
現場にもっとも近い社員が二番目に位置づけられるものです。

それは、企業が顧客主義を貫く上で必要な考え方であり、ゴーイングコンサーン
（継続企業）として末永く発展していくために避けることのできない経営哲学
ではないでしょうか。

今回の不二家の不祥事は、売上主義を貫き顧客をないがしろにした、傲慢や驕り
そのものであり、顧客を軽んじた不二家の看板がなくなることは避けられません。

今回の件で、子供を裏切ることになってしまったペコちゃんも泣いているでしょう。

企画書の基本的な書き方について

本日、私は某企業内における新規事業の企画書を拝見させていただきました。

まあ、内容については守秘義務があるため、ここでは明らかにしませんが、
どうもですね、上っ面だけの企画書になっているような感じがしています。

これはどういうことかといいますと、企画した事業内容自体はいいのですが、
誰に、何を、どのように提供するのか、というところの、「誰に」と、「どの
ように」の部分の記述が弱かったのです。

また、長期的なビジョンや経営理念、売上目標、予算計画も特に書かれて
いませんでした。

つまり、表面的にはよくできた企画書なのですが、ジッとみてみると、熱意や
具体性・将来性の乏しい企画書ということです。

ちなみに、その企画書によると、事業開始時期は４月の中旬ということなので、
今の段階でこの程度のツメで大丈夫なのか？と、他人事ながら心配になりました。


ところで、事業計画書を作成する基本的なポイントについて簡単に記述したいと思います。

企画書を作成する際は、企画者は熱意を持って、どうやったら事業が成功するか
ということを真剣に考え、誰に、何を、どのように、サービスやモノを提供する
のかということを、深く掘り下げて多角的に考えることです。

そして、なぜその企画を作ったのか、という理由付けや事業成功の根拠を明確に
示し、相手を納得させるものでなくてはなりません。
したがって、独りよがり的な事業計画案というのは、えてして明確な根拠がない
ものであり、市場調査等のマーケティング・リサーチもそれほどなされていない
ものでしょう。


次に、新規事業計画であるなら当然、数値目標は必要でしょうし、理想や夢、
ビジョンも大切なことです。

その際、自社、顧客、社会というそれぞれの立場に立って考えることも必要な
ことだと思います。

その理由は、その新規事業が自社にとってどんなに素晴らしい事業であっても、
顧客や社会に受け入れられない事業であるなら、その新規事業の成功率は低いと
考えられるからです。

今日の企画書は、残念ながらその点のツメがとても甘く、企画書作成者の熱意や
将来性を感じられない残念なものでした。

今回はとても辛口でしたが、企画書というのは相当シビアに評価されるものなので、
その点ご理解くださいね。