ヤフーのニュースにあった記事である。
信じてはいけない アパート経営で大儲け！
今書店に行けば、「アパート・マンション経営を
勧める本」が数多く並んでおり、多くが、「高
利回り」や「老後の安定」「相続税対策」などを
うたい文句にしている。
例えば、地方都市にある親の土地にマンションを
建てたり、アパートを一棟買いするなどして成功
した人の話などが紹介されている。
しかし長年、不動産の売買に関わってきた私は声を
大にして警告したい。「これからアパート・マン
ション経営はしてはいけない」と。
多くの人は、アパート経営を勧める大手不動産
業者の「一括借り上げシステム（サブリース）」
という言葉に惹かれて投資を考える。アパートの
建築契約を交わせば、業者側が部屋を借り上げる
しくみで、「30年間保証」などといううたい文句
によって「30年間、投資物件の家賃が保証される
のではないか」と考えるわけである。
しかし、このシステムは部屋を借りることを保証
するだけで、家賃額を保証するものではない。
一定期間のみ家賃を保証し、その後は市況によって
家賃を調整することになる。
年数が経って建物や設備が古くなれば、家賃が下がっ
ていくのは普通のことだから、ほとんどの場合損を
することになる。
最初の3年は一定の額を保証されることが多いが、
この手の投資用物件は建築費用が相場より割高な
ことがほとんどだ。
その差額で業者が家賃保証をするしくみなのである。
そもそもサブリースは、家賃相場の8～9割が大家に
支払われるシステムなので、最初から家賃を下げて
自力で探したほうが得だといえるだろう。
新築当初1年から2年間くらいはそれなりに高い
入居率となるかもしれない。
しかし、それは、これまで古いアパートに住んでいた
人が、新しくて設備のよい部屋に入りたいと移って
きたケースが多い。
5年も経てばもはや新築ではなく、新しい物件に対抗
するために、さらに家賃を下げなければ入居率が下
がるはずである。
もう一つ、固定資産税や土地・建物の評価額は、
アパートの入居率が低下しても同額である。一等
地でない限り、アパート・マンションは、建てて
から5年経過すると利回りも半分程度になると思っ
てよい。
最初に業者がうたうような高い利回りは決して長く
続かないのだ。
ここで、多くの不動産業者は「家賃を上げるため
にアパートのリフォームをしないか」などと持ち
かけてくるのだ。
「銀行から資金を借りればいい。ローンがあれば
土地の相続税も安くなりますよ」などと誘ってく
る。
しかし、結局、家賃収入の倍近くの返済をしなくて
はならないこともしばしばで本末転倒である。
ほどなく破綻し、物件は競売にかけられる可能性も
高い。
高度成長期からバブル期までの「土地神話」は
とっくに崩れ去っている。
大規模地震発生の可能性も強まっており、都市部
で再び震災が起これば不動産市況はますます厳し
くなるはずだ。
今後、地価が上がる見込みがあるとすれば一部の
都心の超一等地のみ。
郊外や地方ではこれからさらに地価下落は続き、
極端に下がらないのは、例えば東京都内に近い
埼玉県の大宮地区や川口市、千葉県なら市川市
あたりまでだろう。
少子高齢化で、日本の人口は毎年10万人以上
減少している。
アパートを借りる人そのものが減っている一方で、
わが国の総住宅数は、10年前に比べて734万戸増加
している。
需要が追いつかず、すでに全世帯の約1割が空き家と
いう状態である。
インフレヘッジには土地がよいなどとよくいわれ
るが、需給バランスを考えると、もはやほとんどの
不動産はヘッジにならないだろう。すでにアパート
経営を行っている人は、損を出しても今のうちに売
ってしまったほうが賢明だと思う。
5年後にはほとんどの物件価格はさらに安くなって
いるだろうから。
以上。
少子高齢化社会は到来し人口は減り、デフレで賃金も
減っていくのに、アパートが増えていく、狂喜の沙汰
ではないか。
関東直下型地震、東南海地震などもくれば、せっかく
投資したアパートも資産価値なんて、どうなるもん
やら。
千葉県の液状化した宅地の資産価値なんて、０では
ないか。逃げ出したくても、買い手なんてつかない。
わたしの家の地域でも、アパートが乱立している。
はっきりいって、パブルである。
わたしの家のすぐ横は、地元資本のスーパーだ。
県内でトップである。
今まで、空き地だった土地に、どんどんアパートや
マンション等、次々と建ちだした。
すぐ、4㎞を南にいくと、イオンができたので、
農業振興地域だった地域に、虫食い状態で、アパート
が建ちだした。
わたしの通院の途中にある地域が戦後すぐできた
市街地で車社会についていけず、再開発している。
やはり、そこにもアパートが建ちだした。
このような利便性のよい場所に、アパートが建ちだし
これまで建てられたアパートで、利便性の悪い物件
の行く末が、気がかりだ。
こんなにアパートが建ちすぎると、土地を持っている
ことが、幸せなことなのか、疑問に思ったりする。
昔だったら、農業していたはずだが、もう農業
で食っていけなくなって、土地があまりすぎる。
みんな自分の土地をもてあましている。ほって
おいても、固定資産税を払わなければならない
から、収入の少ない人にとっては、災難だ。
だから、不動産屋に脅されたり、煽てられたり
して、アパートでもと考えるのだが、しかし、
車で地域をぐるっと見まわってみれば、膨大
なアパートに、絶句する。
わたしの父親の土地は、幸い、ほとんどが
今では一等地になっている。
となりのスーパーが倒産しなければ、その
資産価値は落ちることはない。
一カ所だけ、住宅にするには、最適な土地が
１５０坪弱あるのだが、小さなアパートだって、
建てられると思うのだが、地元資本のスーパー
からは、1㎞ほど離れているので、残念ながら、
アパートで過当競争に参戦する勇気は起こらない。
この土地は、残念ながらもてあましている。
どこか、契約駐車場でも声がかかるのを期待
しているが、なにしろ、住宅街となっている
から厳しい話だ。
みんな、更地で税金を払ってばかりに、業を煮や
して、不動産屋に煽られ、地獄への道をまっしぐ
らだ。
アパート業も楽ではない。建物、土地に固定資産税
がかかる。アパートは、いずれ、修理が頻繁に出て
くるし、リフォームが待っている。その上、もしか
して、相続税のことも重なってくると、一体全体
どれほどの儲けがでるのやら。
店舗は、入居者が改装するので、リフォーム代は、
浮くような感じがするが、その地域の浮き沈みで
様変わりする。そうなると、入居者のいない店舗
で、税金だけ払う。恐ろしい話だ。
信じてはいけない アパート経営で大儲け！
よくぞ、書いてくれたものだ。喝采。
