中国の不動産バブルが崩壊へ

●レコードチャイナ：村は老人と子供ばかり、「農民不足」が各地で深刻化＝出稼ぎ... 2011-11-01 07:03:36

2011年10月27日、光明日報によると、中国で「農民不足」が深刻化している。急速な経済発展により、働き盛りの世代の多くが都市部へ出稼ぎに出ているためだ。両親が子供を残して故郷を離れるケースも多く、全国各地で村の高齢化が深刻化している。

「留守番の子供を数に入れないのなら、村に住む働き手で一番若いのは46歳の夫婦だな」。河北省崇礼県獅子溝郷西毛克嶺村の人口は現在458人。うち常住人口は216人。村人の多くは都市部へ働きに出ており、60歳以下の働き手は数えるほどしかいない。山西省臨汾市永和県趙家溝村も状況は同じ。人口234人のうち、常住者はわずか130人。ほとんどが老人と子供である。

中国国務院発展研究センターが06年に実施した調査によると、対象となった2749村のうち74％が「出稼ぎに出せるような余剰労働力は残っていない」と答えた。5年たった今、農村の労働力不足はより深刻化しているとみられる。

さらに懸念されるのが農村の高齢化だ。山西省永和県のある村では、1990年代に800人以上いた小学生が、07年には200人前後、09年には90人にまで激減した。一人っ子政策に高齢化、出稼ぎによる人口流出が、農村の過疎化に追い打ちをかけている。（翻訳・編集/AA）
http://www.recordchina.co.jp/group.php?groupid=55596





●レコードチャイナ：中国の大手不動産開発会社が経営破たん、負債260億円―福建省 2011-10-22 07:37:51

2011年10月21日までに、福建省寧徳市の大手不動産開発会社、順豊企業公司の経営破たんが明らかになった。純資産16億元（約192億円）に対し、債務は21億5000万元（約260億円）。女性経営者の鄭小青氏によると、最近、他社に貸し付けた1億元（約12億円）が回収できず、資金繰りに行き詰まった。海南網など中国の各メディアが伝えた。

鄭小青氏は12日、寧徳市の地元紙に公告を掲載し、自身が債務危機に陥り、会社資産は債権者の管理下に置かれていることを明らかにした上で、債権の買収などを呼び掛けている。関係事業は支障なく行われている。関係者らは、同氏が経営する事業の大部分は優良資産で、経営再建は可能との見方で一致している。

同氏によると債務21億5000万元のうち4億元は銀行からの借入金。一部がいわゆる高利貸からの借入もある。また、会社と直接の貸借関係にある個人は20人あまりという。

中国では不動産業者の資金難が全国的に広がっており、先に内モンゴル自治区オルドス市の地場デベロッパー中富房地産開発公司が経営破たんした。負債総額は2億6300万元（約32億円）。最大株主は失跡、法人代表の王福金氏は自殺した。（翻訳・編集/JX）
http://www.recordchina.co.jp/group.php?groupid=55353&type=2




●今週の指標 No.1006 中国：地方政府債務問題について　2011年08月29日　内閣府

1.加速するインフレや景気減速が問われている中国。それらと合わせて浮上しているリスクが地方政府の財政問題である。６月27日、中国審計署（日本の会計検査院に相当）は初めて地方政府の債務状況についての監査報告（注）を発表し、2010年末現在の地方政府が抱える債務総額が10.7兆元（約128.3兆円）を超えることを明らかにした。
2.地方政府は恒常的に財源不足に悩まされているうえに、債券を発行することが原則禁止されているため、自らが出資した都市インフラ開発公社（地方融資プラットフォーム）を設立し、主に政府の投資プロジェクトにかかる資金調達を担わせている。これらの資金調達機関が借入れを始めたのは1979年に遡る。経済成長と共に資金調達機関数および債務件数は著しく増加の一途をたどり、債務件数は約15年間で50倍にもなっている（図１）。また、これらの債務は７割以上が銀行貸出によるものであるため、債務償還が履行されない場合には、融資している中国の銀行が不良債権を抱え込む恐れもある（図２）。監査報告では、「一部地域の返済能力は脆弱で、潜在的なリスクが存在する」と指摘されており、地域によっては、利益の上がる時期が償還期限に間に合わなかったり、地方政府が債務金額を把握していないなど管理体制がずさんである、といった構造上のリスクが挙げられている。
3.地方政府の主な投資先をみると、最も比重の高いのが、住宅を含む不動産に係るプロジェクトである（図３）。中国では、土地は国に帰属しており、私的所有権は存在しない。そのため、地方政府は不動産開発業者等への土地使用権の売却によって収益を得ることになる。一方で、食品価格、不動産価格の高騰にけん引されるインフレ加速が懸念されており、中国当局はインフレ抑制のため貸出基準金利の引上げ等政策金利の引上げを行っている（図４）。こうした金融引締めや当局による貸出基準の厳格化等の窓口指導により、不動産価格の高騰は足元では収まりつつあるものの（図５）、今後景気減速等の影響により、不動産価格が大幅に下落するようなことになれば、土地使用権の売却による収入が目減りし、売却収入に返済を依存している割合が多い地方政府が、債務不履行になる可能性も低くない。不動産市況の動向によって、地方政府の返済能力が低下する危険性もはらんでいるのである。
4.なお、地方政府が負っている債務のうち、2011年、12年までに償還期限をむかえる金額は約4.5兆元（約53.9兆円）と全体の４割を占めている（図６）。これらの債務を返済できるか、注視する必要があるだろう。
http://www5.cao.go.jp/keizai3/shihyo/2011/0829/1006.html






●宮崎正弘の国際ニュース・早読み（中国ＧＤＰの１０％が不動産バブル関連） [宮崎正弘の国際ニュース・早読み] - メルマ！

「宮崎正弘の国際ニュース・早読み」　
　　　　　平成２３（２０１１）年　　１１月１日（火曜日）弐
　　　　　　　通巻第３４６９号
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　公式発表は１２％の下落、「マイルドな不動産価格調整期だ」と当局は嘯くが
　　中国不動産バブルの崩壊は７０％ほどの大暴落がないと決着しない
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　もともとが箱物をつくっての投棄であり、マンションは飛ぶように売れたが、それは実需ではなかった。
　豪華マンションを見学すると洗濯物も干されていないばかりか、近くの商店街はシャッター通り。つまり人が住んでいないのである。

中国全土で物件をつり上げた“主犯”格は、温州の投機家グループだったが、かれらの大きな躓きはドバイである。
２００８年リーマンショック、０９年ドバイショック。ドバイに投棄して数十億ドルをすったかれらは手元資金回転のために高利に手をつける。

　浙江省は地下銀行が猖獗しているが、中小零細企業が国有銀行からの融資を受けられないためであり、プライム・レートより３－４％高いだけの金利。経済成長率が１０％あれば、高利が１０％前後でも十分元が取れた。
　かれらは、この三月に東京でも物件展示即売会を挙行した。大地震直前である。

　すでに昨年から小誌でもレポートしてきたように、北京の不動産値崩れは家賃が４０％下落しはじめた２０１０年夏あたりから。現在、北京市内でマンションの２０％の値引きは常識、年内に３０％値下げ物件が登場しても売れないだろう。

　上海は都心のマンションを４０％値下げで売り出し、以前の価格で購入した投資家らが「差額を返せ、詐欺だ」と連日のように上海のど真ん中で抗議活動を展開している。業者は「価格は需給バランスで決まる」として、返金に応じる姿勢にはない。
　ヘラルドトリビューンによれば南京、杭州も同様という。

　公式統計では不動産価格は１２％下落だそうである。
　「ＧＤＰの１０％が不動産関連、中国全体の不動産の借り入れ合計は１３６兆円（１・７兆ドル）、全国７０の主要都市で実情を調査したところ、三分の二の都市で値下がり傾向が顕著、したがって、これから一年間に、１０－２０％の価格調整があるだろう」（ロイター、１１月１日）と当局は嘯いているそうな。

　中国不動産バブルの崩壊は７０％ほどの大暴落がないと決着しないのではないか。
http://melma.com/backnumber_45206_5327205/




●＜ＥＭｅｙｅ＞中国都市部で不動産下落続くも、「需要強く価格急落はない」との声/ 株式NEWS /モーニングスター　2011/10/28 18:48

　中国都市部の不動産価格が下落している。中国国家統計局によれば、北京、上海、深セン、広州の不動産価格は７月から９月まで横ばいとなっているものの、チャイナデイリーはこれら都市の郊外では不動産価格が３０％から５０％程度下落していると報じた。また、中国最大の住宅情報サイト「Ｓｏｕｆｕｎ」は、９月の主要１００都市の住宅価格が前月比マイナス０．０３％と１年ぶりに下落に転じたという。

　実際、中国当局による金融引き締めや住宅取引規制の影響で不動産需要は減退傾向にある。今後の価格下落を想定し一部不動産デベロッパーが在庫を市場に放出、資金回収に動く例も指摘されており、需給の悪化に拍車をかけている。

　日本総研が１１日にリリースしたリポートによれば、９月の不動産取引件数は上海が前年比５割減、北京や深センは同７割減と大幅に減少。北京や上海など不動産価格が際立って高い沿岸部やリゾート・バブルに沸いた海南島では価格上昇が沈静化へ向かっているとしている。

　不動産価格の下落を背景に、先週、上海では３００人近い住宅購入者がある不動産販売会社に集結、住宅価格が買い値の３分の１になったことから直ちに返金に応じるよう要求した。こうした不動産会社に対する住宅購入者による抗議は複数件発生しているようだ。

　上海で不動産コンサルティングを手掛けるステイジアキャピタル調査部の安田明宏主席研究員はモーニングスターの電話取材に対し、「上海の不動産価格は横ばいに推移している。確かに体力のない不動産ディベロッパーは在庫物件を放出して資金回収を行っているところもあるが、全体でみれば価格はほぼ横ばいで推移している。当局の施策により需給は悪化傾向にあるが、実際の不動産購入意欲は強く、価格の急激な下落は想定しずらい。今後半年から１年で最大２０－３０％程度の価格下落はありうるが、この数値は金融機関が耐えうる想定内の数値。その後は横ばい、もしくは緩やかに回復していくだろう」と話す。
http://www.morningstar.co.jp/portal/RncNewsDetailAction.do?rncNo=550205





●北京で中古住宅仲介業１０００社が続々倒産、住宅販売不振で 2011/11/08(火) 16:19:32 [サーチナ]　　11月9日追記
　2011年以降、10カ月ほどで北京市の中古住宅仲介業者が1000社倒産していることが分かった。そのうち、同年10月の1カ月間だけで177社が倒産。毎月100社以上が続々と倒産している。中国メディアが報じた。

　　中国政府による住宅価格抑制策が浸透していくに伴い、北京市や上海市など大都市を中心に、住宅物件が売れない状況に陥っている。10月、北京市の住宅取引件数は1万2760件で、前年同月と比べて4割近く減少している。

　　北京中原地産の統計によれば、2011年9―10月の住宅販売制約数は2万7000件前後、これは前年同期比40％減、2009年同期と比べると60％減。中古物件に関しても同様で、10月の取引は前年同月と比べて半減している。

　　6000社あるといわれる北京市の中古住宅仲介業者だが、2010年、北京市の中古物件取引件数は21万4000件に達した。一業者あたり36件という計算になる。取引件数が急減していることによって、倒産する業者が急増している。

　　現地関係者によれば、北京市の中古物件取引は、業界トップ7社が、市場全体の50％のシェアを占める寡占状態。それ以外の中小企業が生き残るためには、どちらにしろ業界全体が活況でなければならない構造だ。「当面、市場が活気を取り戻すことは期待できない。力のない零細・中小から順次倒産していく状況も続くと思われる」（同現地関係者）という。（編集担当：鈴木義純）
http://news.searchina.ne.jp/disp.cgi?y=2011&d=1108&f=national_1108_173.shtml




【私のコメント】

中国の不動産バブルが弾け始めた様である。モーニングスター社は「急落はない」と報道しているが、この会社は愚かな投資家に損をさせることで儲けている会社なので逆読みした方が良いと思われる。そもそも、都市部では年収の何十倍もの代金でも住宅の土地所有権ではなく数十年間の利用権しか買えないという現状は、中国経済が永遠に急成長を続けるという前提でしか成立しなかった。リーマンショック・欧州金融危機などの世界恐慌で中国は輸出が急減少し今後も減り続けることが予想されている。外需に依存した中国経済は大打撃である。更に、リーマンショック後の国内インフラ投資も鉄道事故後に急停止している。最近の利上げで住宅価格上昇も停止してしまった。内需も今後は期待できない。

しかし、中国の不動産バブル破裂の最大の原因は別にある。たとえ外需や内需が頭打ちでも、中国の都市人口が増加を続ける限りは住宅需要は右肩上がりであり、中国の不動産バブルは維持されたはずだ。冒頭のレコードチャイナの記事にあるように、中国では農村の青壮年の大部分が都市に出稼ぎに出ており、農村にはもはや老人と子供しか残っていないという。むろん、現在農村に住んでいる子供たちが今後都市に移住することは期待できるが、それと入れ替わりに定年を迎えた父母が今後農村に戻ることも考えられる。一人っ子政策のため、父母世代よりも子供世代の人数が少ないと想像されるので、新たに都市に出てくる農村出身者の数は多くないと思われる。中国の都市人口の急増は終わり、横ばいないしなだらかな増加状態へと移行し始めたと考えられる。この都市部の人口増加率低下は地価上昇期待を低下させる。

もう一つ重要なのは、中国では農村からの出稼ぎという安価な労働力がもはや払底したという事実である。供給が尽きた以上、企業はより高い給与を支払わざるを得ない。中国の人件費は最近上昇し始めているが、今後も上昇を続けることだろう。これは、安価な労働力によって世界の工場として繁栄するという改革開放後の中国のビジネスモデルを崩壊させる。かといって、中国には日本のように技術を蓄積して高値で売れる商品を開発するというスキルは育っていない。この点からも、中国の経済成長は曲がり角に来ている。その結果低成長時代に移行すれば、不動産価格上昇期待が小さくなるのは避けられない。

日本でも石油危機や日米経済摩擦、円高、少子化などによって高度経済成長が低成長に移行し農村から都市への人口移動が終焉する過程で不動産バブルが弾けた。中国は間違いなく日本の来た道を辿っている。






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