電話の応対

　不動産の物件を探しているお客様は、直接来店するよりも、電話で問合せしてくるケースが多くなっています。

　こういった電話の場合、お客様の名前や住所を必ず聞く必要があります。

　そうしないと、相手の素生も分からない人へ、情報提供することになります。

　電話でのお客様が、名乗らない場合は、こちらからの情報提供は、限度を持つべきだと思います。

　そうしないと、売物件に係る、個人情報まで提供してしまうケースもあるので、注意が必要です。

　遠隔地の場合は、別として、電話での交渉・情報提供には限度があると思います。

　お客様との信頼を築くには、やはり面談が必要ですので、訪問するか来店してもらうことが最良です。　

不動産購入の顧客ニーズ

　小生の事務所へのお客様からの問合せで、一番多いのが、住宅を建てる土地の面積と価格です。

　お答えすると、電話の場合は、そこで終わってしまいお客様との接点がなくなるケースがほとんどです。

　それでは、購入にあたり、お客様は、どんなニーズをお持ちでしょうか。

　①賃貸住宅から持家を探している方
　
　②新婚による新居をさがしている方

　③親と同居する住宅をさがしている方

　④買替えのための住宅を探している方

　⑤投資目的の方・・などなどですかね。

　こういったお話まで、聞いて物件を探すのが、不動産屋の仕事ですので、購入予定の方は、是非、相談してください。






　

酒類販売免許

　お酒の販売には、卸売と小売があります。

　販売するには、酒税法により両方とも、免許がいります。

　一般の小売の場合は、一般酒類小売業の免許がいります。

　最近では、コンビニでも、免許を取れば、お酒の販売ができるようになっています。

　以の法律では、既存の小売業者を保護し酒税の安定した賦課徴収を図るために、新規参入者に対しては酒税法に基づく厳格な制

　限が課されていました。

　しかし、1998年3月に閣議決定された規制緩和推進3カ年計画に基づき、2001年1月に距離基準（既存の販売場から一定距離を保

　つ）が廃止されました。

　また、2003年9月には人口基準（一定人口ごとに販売免許を付与）も廃止されました。

　これにより酒類の販売が事実上「自由化」され、販売に当たり免許をとれば、コンビニでも販売できるわけです。

　免許の取得は、近くの税務署へ申請します。

　

建ぺい率の角地加算

　土地と接する道路の位置には色々あります。

　道路の位置が、東・西・南・北側、一方路・二方路・三方路等よっては、その土地の活用が変わってきます。

　建築する場合、建ぺい率という建築面積の制限があり、敷地の用途地域の指定に応じてその上限が定められていて、この上限を

　超えて建築する事は出来ません。

　建ぺい率とは、建築面積を敷地面積で割った数値をパーセントで表したもので、その敷地に対してどれだけの割合まで家を建て

　ることが出来るかを検討する場合に使用します。

　建築面積は、敷地内の建物を空から水平に見下ろした広さをいいます。

　また複数の建物が敷地内に有る場合はそれら全ての合計となります。

　建物を空から見下ろすと大抵は庇の先端が最も張り出した部分となりますが、建築面積の算定の場合は、外壁又は柱の中心線よ

　り１ｍ以下の庇や持ち出しのベランダなどの張り出しの部分は除外する事になっています。

　またこれら張り出しが１ｍを超えた場合は、張り出し先端から１ｍを除外した残りの部分（たとえば庇が1ｍ20ｃｍ張り出して

　いる場合は20ｃｍは建築面積に算入します。

　また敷地地盤から高さが１ｍ以下の部分については建築面積に算入しません。

　しかし、道路の位置によって、緩和されます。

　土地が角地にある場合は都市計画で定めた建ぺい率に10％加えることが可能です。

　都市計画で定められた建ぺい率が60％の場合は10％加えて70％となります。

　ただし、角地であればどこでも緩和されるわけではありません。

　「特定行政庁の定める角地」と定義されています。建物を建てる都道府県や市区町村によって、それぞれ「角地」の定義が異な

　りますので、確認してください。

陸屋根

　建物の屋根には、いろいろあります。

　マンションの屋根には、陸屋根(ろくやね)が多く見られます。

　陸屋根(ろくやね)は、一般的には0.5%～1%程度の水の流れ勾配をだけをとる、極めて水平に近い屋根です。

　そして、水を通さない連続した面(防水層)で、雨水を処理します。

　防水層は、コンクリートスラブの上に、アスファルト防水・シート防水、モルタル防水・塗布防水等で、施工します。

　ここで、面白いお話しを・・・・・

　「陸」とは、建築用語で、水平或いは、平坦のことです。

　そこで、水平も出せないような未熟な職人という意味から転じた言葉として、なにもできない人のことを「ろくでなし」と言う

　そうです。
　
　マンションの屋根をみながら、小生も考えることが、多くあるかも・・・・・。