賃貸住宅の経営

　賃貸住宅の建設について最近、良く相談がある。

　今後、アパート経営はどうなんですかね・・・といった相談です。

　一般的な風潮では、漠然と、これからはアパート建設はやめた方がいい。といったことが聞かれます。

　しかし、根拠を明確に説明できる方は、いないのではないか。

　そこで、そういった調査結果を出した機関があります。

　財団法人不動産流通近代化センター内の不動産流通センター研究所が、「賃貸事業の新たな流れ、方向性について」というレポートを発表しました。
　インターネット上で、公開してますので、一度ご覧ください。
　
　レポートの簡単なまとめとしては、賃貸住宅をめぐる現在の厳しい市場、事業環境は、今後、若干の好況、不況の波はあるだろうが、マクロ的な日本の人口、世帯構成の変化予測等の観点からみた場合、「賃貸住宅を作れば賃借人が入る」という恵まれた時代、市場環境は、もう終わったと判断するのが適切であろうと、締めくくっています。

　参考にしてください。






　




　

土地の活用

　バブル崩壊後は、土地は持っているだけでは資産価値が上がりません。

　そこで、土地を活用して、収益等を上げる必要があります。

　一つの例として、土地を貸し付け、賃料収益を得ることがあります。昔は、土地を貸したら返してもらえなくなるといった風評があり、なかなか貸すことができませんでした。

　しかし、平成4年8月に施行された「借地借家法」により定期借地権という制度が誕生しました。

　従来の建物所有目的の通常の土地賃貸借契約は、期間満了に際し、賃借人が希望すれば更新しなければなりません。新たな定期借地権制度は、当初定められた契約期間で借地関係が終了し、その後の更新はありません。

　この制度によると、土地所有者は従来に比べ、安心して土地を貸すことができます。

　こういった制度を利用して、大いに土地の活用をしてみましょう。

建築できない土地

　建築できない土地ってあるのかなあ・・・

　土地には、「都市計画法」「建築基準法」等の規制があり、これをクリアしないと建築はできません。

　都市計画法では、都市計画区域の中で、「市街化調整区域」といった建築を規制する区域を設定しています。

　この市街化調整区域では、一般住宅は建築不可となっています。ただし、都市計画法で別に定められた建物等は、建築できます。

　土地の価格が非常に安い場合や値打な物件については、こういった規制がないか、確認をすることが大事です。

宅建業者の責任と心得

　今日は、業界主催の研修会に参加しました。
　テーマは「宅建業者としての責任と心得について」でした。

　業界では、年に４回程度の研修会があります。
　特に、業界の問題や課題について、専門家(弁護士さんや税理士さん)の先生から教授してもらいます。

　今回の研修会は、宅建業法の目的から法規制、業者の義務などについて、事例解説を中心に講義されました。

　今回は、物件の取引の中で、トラブルが非常に多い「重要事項の説明」に対する業者の責任についてが中心でした。

　前にも、お話ししましたが、被害にあった経歴のある中古住宅の売買について、不動産業者が売主であったり、仲介をする場合は、事前に被害状況について、買主に告知する義務があります。
　
　このことは、買主の購入意思に「重大な影響」を与える事項（重要な事項）とされていますので、故意に事実を告げなかったり、不実のことを告げた場合は、不動産業者への損害賠償責任を求めることも場合によってはできます。

　中古住宅を購入される場合は、後日、紛争となるケースも多くありますので、瑕疵部分（外から見て分からない欠陥等）については、不動産業者に良く聞いて購入されることが必要です。

　つまり、宅建業者は、「購入者等の利益保護」に対して、十分な責任をとる義務があるということです。

　消費者も勉強して賢くなろう

建物解体

　先日、お客様に建物解体の見積もりを取りたいので、解体業者を教えてほしいという依頼がありました。

　さっそく知り合いの業者へ見積もりのための現地調査の日程を調整しました。

　ここで皆さんに知っておいてほしいことがあります。

　あわてて居住用の建物を取壊さないことです。土地を更地にすると固定資産税の優遇措置がなくなり、税金が高くなります。

　優遇措置で住居用建物が建っている土地は、固定資産税が6分の1になるんです。

　土地にかかる固定資産税は、それが更地か住宅用地かどうかによって、課税額が異なってきます。住宅用地の場合、一戸当りの敷地割合が200平方メートル以下であれば固定資産税は1/6に、200平方メートル超であればその超えている部分が（住宅の床面積の10倍まで）1/3にそれぞれ減額されます。

　つまり、土地をすぐに売却や貸す予定があれば、建物を取壊しても、良いと思いますが、そのまま土地を保有するのであれば、更地にしないほうが良いと思います。