新聞広告への掲載について、営業が多くあります。
小生のような個人経営では・・・・・・経費倒れになってしまいます。
掲載している不動産業者に聞くと、物件の問合せなど、ほとんど反響がないということでした。
若い世代は、新聞を読まないんですよねぇ・・・・・・・毎月新聞をとっていないかも。
それじゃ、どうして広告を掲載するんですか。
と聞くと・・・・・・・会社の宣伝かなぁ・・・・・ということでした。
知合いの方から、相談がありました。
業者から、賃貸物件を建築し、サブリース契約で、家賃保証を提案されているが・・・・・・・どうなんですか。ということでした。
一括借り上げの本質は、又貸しです。
大家が業者に部屋を貸し、業者が一般住民に部屋を貸す仕組みです。
以前は家賃保証する業者の位置づけがあいまいでした。
しかし、数年前の最高裁サブリース訴訟で決着しました。
この裁判では、ある業者が「家賃を保証するので、建築させてくれ」と大家に、提案しました。
建築してしばらくして業者が、「その家賃は高すぎるので下げてくれ」と大家に要求しました。
大家も、その家賃を元に計算し多額の借金をしています・・・・・・・・・当然「話が違うじゃないか」となって裁判になりました。
結果は業者勝利です。
この裁判で、家賃保証は普通借家法に当たると認定されました。
つまり、家賃保証をする業者は、そこに住んでいる賃借り人と、同じ権利を持つということです。
ですから業者は、その家賃保証契約をいつでも解除できますし、いつでも家賃を下げる請求をすることができます。
裁判所が、お墨付きを与えたので業者は平気で３０年の家賃保証というわけです。
地主は、ほとんどこの判例を知りませんから、安易にアパートを建てて悲惨な目にあうわけです。
契約して何年か経つと、業者から家賃引き下げの要求が必ずあります。
その金額は、最初の家賃よりかなり低いです。
最初の家賃が高いのは、高い建築費を取るための見せかけの家賃だからです。
そのようなバブル家賃は、すぐ下げられます。
大家も土地を担保に多額の借金をしています・・・・・・・・そのため家賃引き下げで困窮するのは当然です。
しかし大家が、その金額を断れば家賃保証は終了です。
これって、どこが保証なんですかねぇ。
お客様との話しの中で、建築基準法上の道路について、質問がありました。
道路といっても、建物を建築するためには、その敷地が、道路に２ｍ以上接していなければなりません。
また、接する道路は、建築基準法に定められた道路でなければなりません。
次のような法的な位置づけがある道路です。
ア．建築基準法第42条第１項第１号の道路 イ．同条第１項第２号の道路 ウ．同条第１項第３号の道
エ．同条第１項第４号の道路 オ．同条第１項第５号の道路（位置指定道路） カ．同条第２項道路
これらの道路に接していない敷地では、原則、建物が建てれないんです。
住宅用地を探す時は、これらについて、注意する必要がありますねぇ。
不動産業の仕事・・・・・・・暇ですねぇ。
小生のように不動産業を個人経営していると、取引等のほとんどが、人脈です。
それも、過去からの知合い、友達といった関係の方が、多いです。
こちらから仕事を探したり、営業したりすることが、難しいですねぇ。
ですから、暇ですねぇ・・・・・・・。
今日、価格査定の依頼があった物件を、現地調査しました。
暑かったぁ・・・・・・・・。
市役所でも、道路幅員や、上下水道の敷設状況等の調査をしました。
価格の査定をする場合、こういった資料を参考にしながら、近隣の土地価格の市場性を考慮します。
土地の売却希望価格は、これまでに取引の成立した土地の価格を参考にして決めます。
愛着のある土地ですから高い値段を付けたくなりますが、実勢価格を無視しては、目的を果たすことが難しくなります。
しかし、この売却価格を決定するのが・・・・・・・・所有者の方の思いもあって、むつかしいんですねぇ。