先月の大規模改修工事見学会の記録

先月のブログにも書きましたが、その時の記録がありました。

マンションの名前が載っているので、ネットで管理会社を調べるのは簡単です。
H社です。(追記：私のところと同じ。マンションのことをよく分かっているらしい)

最初のコンサルはどこでしょうか？
こっそりと聞いておけばよかった。

理事への立候補を届け出る

理事長のところへ理事の立候補を届け出ました。
輪番制は理事会で決まったことなので立候補するには理事会の承認が必要です。
管理規約には規定がありません。

直前の提出なのですが・・・。

以下のような書面を提出しました。

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私は、次期（38期）理事会の理事に立候補します。1/30の理事会でご検討願います。
（なお、輪番制は2002年11月23日の理事会で決定されたことです。同様に理事会で立候補者を検討することも可能です。手続き上問題ありません。）

理事になって取り組みたい課題は以下のとおりです。

●管理コストの見直し（最優先課題）
管理組合の会計は収支が悪化しています。現状のままでは大幅な値上げをするしかありません。3～4年後予定されている大規模修繕工事も先送りするか規模を縮小しないと実施できない恐れもあります。管理費や修繕積立金の値上げを検討する前に、管理コストを見直す必要があります。（2018年5月に提案済ですが、スピードアップするため。）

●緊急修繕費のチェック
無駄遣いがあるため、競争見積り等のチェックが必要です。例えば、非常灯交換。世間相場以上の費用が掛かっていると見ています。現状では理事でないとチェックできません。

●管理規約の改定（総会案内に記載されている課題）
時代に合わない条文や不足する項目があります。国交省の標準管理規約に準拠した管理規約に改定します。新旧対比表などは自分で作成するなどできるだけコストを下げて改定します。マンション管理士などへの依頼を最小限にします。

●マンションの長期的な方向性についての問題提起（数年かけて。ただし、難しい）
マンションの長期的な方針を決定すべきです。60~70年で建て替えまたは解散（マンション解体）するか、100年以上を目指すか・・・。合意形成が難しい問題。長期修繕計画にも関係します。

●その他
理事会の議事録や各報告書の情報公開、小さな修繕（DIY）など提案したいことが山ほどあります。

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セミナー申し込みなど

大規模改修工事の見学会に申し込んでいましたが、抽選で外れました。
3回申し込んで1回外れです。
今回のは工事が3回目で規模も近いため、関心が高かったのですが、残念です。

替わり？に、NPO法人主催のセミナーに申し込みました。
こちらは先着順なので決まりです。
テーマが地味ですが、昨年よりもいいのではと思います。

台所に下の点検口に漏水検知器を設置しました。
メーターボックス、洗面台の点検口に設置していましたが、3箇所目の台所にも設置できて、これですべてカバーできます。
電池がどの程度持つか分かりませんが、しばらくは安心できそう。

メーターボックス側の室内は壁を開口して点検口を設置する予定です。
この壁の向こうは給排水管なのが集まっています。
この点検口ができれば、配管関係の点検は完璧にできるはずです。

壁裏の柱や電線を検知するセンサーも買いました。
壁を開口するために使います。
ネットで1800円程度でした。
試してみましたが、色々と反応するようです。

資料提供の請求をする

理事会に資料提供の依頼をしました。
以下の3点。
・専有部排水管の漏水事故の資料
・管理委託契約書の写し
・日新火災のマンションドクター火災保険の診断結果

管理員に以下の書面を提出してきました。

管理会社問い合わせ

管理費だけでリベートや中間マージンを一切取らないという管理会社（K社）にサービス地域を問い合わせました。
規模が小さいため首都圏の都心部のみという返答でした。
残念です。
コンサルはできるということですが、管理を検討したいので、それはなし。
大規模修繕などのコンサルで検討することはあるかもしれませんが。

管理委託契約書などでリベートを縛るしかないか・・・。

防災セミナーに参加

防災セミナーに参加してきました。
地震と風水害対策について事例集でしたが、参考にはなりますが、直接役立つものではありません。
一番関心があるのは、安く耐震改修できる方法ですが・・・。

耐震改修と外断熱（部分的）と外壁塗装を同時に解決する方法があればいいのですが。
鉄板で真空断熱材をサンドイッチにするとか、断熱材の入ったブロックを積み上げるとか・・・。
どこか低コストの方法を開発してくれないか・・・。

2月にある大規模改修見学会に参加申し込みしました。
定員があるため、参加できるかどうか分かりません。

マンション保険見直し：診断結果など

日新火災のマンションドクター火災保険の診断結果がでました。

驚きの46点でした。
確か50点満点のはず。
（訂正：上は不明。60点以上とあります。SABランクでAランク（30～59点））
1昨年初めて専有部排水管で漏水しています。
調査費用に60万ちょっと保険請求しています。

5社比較で保険料は一番安い結果となりました。
他と比べてトータルで35万前後は安くなっています。

共用部の見直しや保険金額の掛け過ぎを最適化してさらに安い金額の提案がありました。
他の保険代理店との違いを見せています。

日新火災は掛け捨てしかありませんが、その部分のみ比較すると前回よりも7%増の値上げですみます。（5年で約153万）
他は一番安いところで20%増になります。（5年で約187万）

マンション専門の保険代理店に見積依頼してよかったと思います。

マンション管理組合の審査・格付けはできないか？

マンション管理は不動産価格に反映されていないと言われています。
同じ程度の築年数・クラスのマンションがお互い近くにあって管理に優劣があっても、不動産価格に違いはないそうです。

これは、購入者に関心がないからだと思います。
今後は変わってくると言われていますが、どうでしょうか？
結果としてハード面の管理状況に大きな違いがでてくれば、間接的に反映されることはあるかもしれません。

そこで、個別にマンションの管理組合を評価する機関やメディアがあればいいのですが・・・。

マンションが申請してマンション管理組合をランク付けして公開する。
NPO法人か何か作るか・・・。

マンション業界は、魑魅魍魎の世界なので、お金で血塗られたものになるのかも。

日新火災のマンション診断を標準化・共通化して、他の保険会社でも使って、それを公開できるようなものに発展できないか？

ブラック管理組合も信用情報として提供できるサービスはないか？
もしあれば、中古マンションを選ぶときの参考になります。

自立した管理組合か第三者依存か、それとも・・・

管理組合の方向は3つあると思っています。

1つ目は自立した管理組合。
管理会社に依存しないで、自分たちである程度判断できる管理組合。

今、理事に立候補する準備に取り掛かっています。
単に理事会に届け出るだけではありません。
輪番制なので通常は、立候補は例外になると思います。
ただし、管理規約で決まったことではなく、昔、理事会で決まっただけです。
理事会でOKがでれば、総会に諮られるはずです。

そこで、立候補の理由をまとめから提出しようと思います。
公約のようなもの。
他にも断られないように推薦人を集めようと思っています。

小規模なので人材がいません。
現状では、仲間作りも難しいです。
立候補してどこまでいけるのか・・・。
軌道に乗るか・・・。

2番目はマンション管理士などに依頼すること。
信頼できる管理士を見つけてきて、何等かの形でチェックしてもらうこと。
監事になってもらうか、要所でチェックしてもらうか・・・。
予算の応じて行うしかありません。
管理コスト見直しを提案したときに、実績あるのかと言われたので、それが理由で進められない場合はこの選択になります。
ただし、1番目と2番目のミックスになります。

3番目は現状維持。
自分では、何もできない場合。あるいは、満足な結果が得られない場合。
この場合は、転居が解決策になります。
自立したマンション候補をこっそりと探しておくのもストレスを溜めない方法です。

今年は、これが決まる年になります。