大規模の事務所候補地

大規模修繕の事務所が必要ですが、マンションが狭いので場所に悩みます。
以下、候補地として考えました。

・前回と同じく、駐車場を2区画空けて、確保する。
　ただし、今回は別の場所にする。同じ人に負担を強いられないため。
・隣に賃貸マンションがあり、1室空きがでている。
　工事中も空いていたら借りられないか？
　塗料などで汚れた衣服の職人が出入りできるかどうか？
・近くの駐車場に空きがあれば、交渉してできないか？
・植木を一時的に移動して場所を確保できないか？
　少し狭いような気がするが。
・電気室等の上。
　前々回は電気室（独立）の上に事務所を載せた。
・屋上は非歩行なので、難しそう。資材置き場には使えるかも。
・管理事務所の上。可能なのか？
・外部鉄骨階段の基礎は、資材置き場に使えるかも。

いっそなしにできないか？
オンラインで対応できないか・・・。
休憩場所がないけれど。屋上に簡易でてきないか？

大規模コンサルが決まりそう

理事会でコンサルに依頼することが決まりました。
3社の面談して、一番安いところに決まりました。
1社は高いうえに提案も少なく、不適切コンサルのうわさもありましたので、却下。
もう1社は知り合いのマンションが現在このコンサルを使って大規模中。
特に問題ありませんが、最後の1社は、一番熱心だし、提案内容も詳細で問題ありませんでした。

後は、総会決議を待つだけ。

フライング気味ですが、コンサルを呼んで、見積内容の再確認・今後の準備等を聞きます。
今から質問内容を準備しておきます。

アスベスト検査について問い合わせる

行政にアスベスト検査のことで問い合わせました。
メモです。

規制が変更されていなければ、時間が経っていても古い検査結果でOK。
といっても半年から1年程度の予定だけれど。
資金不足等で大規模修繕が延期されるともう少し伸びる。

検査は、修繕範囲を網羅している必要がある。
他の地域、市外の業者へ依頼してもOK。
来年10月以降なら資格をもった調査員の検査の方が望ましい。


検査時期は、コンサルが仕様を決める前か。
予算を確認しておかないと。

NPOにも断られる

大規模修繕のコンサルを4社に絞りました。
1社はNPOでしたが、応募可能かどうか確認してませんでした。
そこが入札参加を断ってきました。
資本金制限があったので、例外的にNPOを含めたのですが。
私が窓口ではありませんので、理由を確認しないと。

NPOのホームページでは公募が多数掲載されているため、忙しいのかも。


管理規約チェックは別のところに依頼できそうです。
あまり聞かないマンション管理士ですが、ホームページを見る限り問題ないと思いました。

大規模修繕のコンサル応募が7件

業界紙で大規模修繕の設計・監理の応募をしました。
小規模だし、施工会社選定補助は外しましたので、あまりないと思っていました。
７社。意外とありました。
不適切コンサルと思われるところも含まれています。
これにNPO法人を加えて、見積対象の会社を選定します。

宛先に部屋番号と私の名前を記載したのですが、半分程度は、管理事務所の届いてしまいました。
１通は開封されてしまいました。
施工会社のときは注意が必要です。
宛先に管理組合の名前を使わないで、〇〇マンション大規模修繕委員会（〇〇号室〇〇行）とかした方がいいようです。
改善が必要です。
そうでなければ、管理組合の郵便受けに配達されて、管理員が開封してしまいます。
コンサルならまだいいのですが、施工会社は防止する必要があります。

大規模修繕の資料を揃えていますが、見積だけなら少しで済むので、ほぼできているはず。
自転車置場やゴミ置場等、分譲時のパンフレットから変わったところがあるので、それを変更しるだけ。

これからも忙しくなりそう。
すでに多忙ですが。

大規模修繕：委員会だけで建物点検

委員会だけでマンションを回りました。
鍵を借りて屋上に上がり、タラップを昇って塔屋から、始めました。

屋上、廊下、セットバックの屋上、付属棟、フェンス等を見て回りました。
1時間半以上かかりました。

劣化状態を把握できたので、よかったと思います。

その後、部屋に入って委員会の続き。
コンサルの公募を募集することになりました。
理事会では話をしているため、業者から見積を取るところまで進めます。
その後、理事会、臨時総会に。
隣家の越境物の覚書議案と合わせて、決議します。

大規模修繕委員会の報告書を配付

大規模修繕委員会の報告書を配付しました。
Wordの指し込み印刷で全戸（賃借と自分除く）配布しました。
「これ何？」って管理員のところにくると思う。

掲示にすると読まないと思って配布しました。
配布しても読まないかもしれませんが。

先に理事会で説明しているため、鮮度はありません。

大規模修繕工事の見学会参加

先日、大規模修繕工事見学会の参加してきました。

200戸以上の大規模マンションでした。

防滑シートは張り替えなしにパスするとのこと。
聞けば、防滑シートの寿命は25～30年程度は持つと。
だから、1回はパスできる。
ただし、分譲時のものは品質が悪くて、最初の大規模で張り替えた方がいいと。

それと、コンサルの工事の施行監理のは週2回は必要とのこと。

施行会社の検査体制を重視しています。
職人、現場代理人、検査部でチェックできる体制はできないか？
これに管理組合（委員会）のチェックが加わります。あるいは、同行してチェックします。
品質は確保できるのではと期待していましたが・・・。
コンサルによる施行監理はコンサル費用を抑えるつもりで、月2回以内（抜き打ち）を検討していました。
どうするか・・・？

大規模修繕瑕疵保険の現場検査

施行会社が大規模修繕瑕疵保険に入ると、施行前と完工後に現場検査があります。
これは品質管理として使えないかどうか、確認しました。

保険会社に確認すると非公開の情報だということでした。
施行会社からの質問には答えると。

また、この検査は、劣化診断や完工検査に代わるものではないと。
どうも簡単な検査のようです。
あまり、使えないようです。

別途、コンサル等に検査を検討した方がいいみたい。

交流会と大規模修繕見学会に申込み

私は２つの交流会に属していますが、他の団体が開催する交流会に申込みました。
また、大規模修繕見学会に申し込みました。
両者とも来年予定の大規模修繕（計画修繕）に備えてのものです。
応募が多ければ参加できませんので、どうなることか・・・。
(理事会の日程が決まらないため、動けなかったですが、これで日程が明瞭に)

次回理事会の開催日が決まりました。
ようやくスタートです。
そこで未だ空席だった理事長が決まります。

開催日のアンケートを取ったのですが、最後に日程になりました。
管理会社も役員もできるだけ先送りしたいようです。
管理不全マンションまっしぐらとか・・・。