長期修繕計画作成・修繕積立金算出サービス

マン管センターの長期修繕計画作成・修繕積立金算出サービスを利用することになっていました。
止まっていましたが、理事会で利用することになりました。
諦めていましたが。

目的は、管理会社が提案してきた長期修繕計画をチェックするためです。
どの程度使えるか分かりません。
みんなのお金を21000円も使っていいのかどうか・・・。

Excelの記入票を埋めるのに時間がかかりました。
不明点は結局、管理会社に資料を出してもらうように依頼しました。
3点程ありました。

将来的には入力するだけで作成してくれるサイトができるのではと思っています。
長期修繕ナビよりも細かいデータを入力することになりますが。

修繕積立金に関するガイドラインの改定

国交省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」が改定されました。

建築延床面積5,000 ㎡未満の場合の月当たりの平米単価

平均値　218円　→　335円
事例の3分の2が包含される幅　165円～250円　→　235円～430円

すごい上がり方。

マンションの修繕積立金に関するガイドラインのPDFはこちら。

インフレと長期修繕計画と借入

このコロナ禍で財政破綻やインフレがやってくるのか？

今まではデフレでした。
修繕積立金もそれほど問題ありませんでした。

もしやってくるなら、管理組合として対策は？
今は全額、当座預金に入っています。
ペイオフの対象外です。
でも金利は付きません。
インフレになったら金利が上がるから、少しは金利は付きます。
これを定期預金などに変更するのもひとつの方法ではあります。

別の方法もあります。
インフレの可能性があるのなら、借入するのも方法です。
長期修繕計画を止めて、必要なときに借入します。
その分だけ修繕積立金を値上げします。
他にもメリットがあります。
修繕計画を立てる作業がなくなります。
管理会社から修繕計画を理由に工事を行うことがなくなります。

で、インフレがやってくるかどうか？
経済が正常化して人手不足と円安でインフレがやってくるかも。

長期修繕ナビの試算結果(その２)

長期修繕ナビの収支計画グラフなどを見ると、限定的には修繕積立金の値上げが不要かもしれません。
訂正：1戸当たり月1000円の値上げが必要。シミュレーションで給水設備工事を追加。

その条件は、30年後（2050年）に敷地売却などを行う。グレードアップ工事は行わない。
ただし、資金はマイナスになるため、借入が必要になります。

リスクは、以下の通り。
マンションの競争力を維持できるのか？
少子高齢化に対応できるのか？
滞納（空き家、所有者不明）や駐車場収入の減少に耐えられるのか？



同じ条件で40年以上伸ばすには、一戸当り月2000円(訂正5000円)の値上げが必要です。
（耐震補強などなし）

修繕積立金、8割の値上げ提案

理事会で管理会社が長期修繕計画書を作成してくれました。
それによると、修繕積立金が8割不足ときました。
ただし、次の大規模修繕までは、3倍以上の限定値上げか一時金かです。
2000万程度不足しているとのこと。

ちょっと過大だと思う。
大規模修繕工事の間隔も短すぎ。
詳細みてないので、どの程度削減できるか分かりません。
忙しいので、見直しは、少し時間がかかりそう。

お金だして、コンサルなど第三者に見直しを依頼するか・・・。

終活積立金を提案するか？

以前にもマンションの長期の方針についてまとめたのですが、少し考えを変えました。

マンションの方針・終活を決めるときの選択肢（選択しない場合も含めて）は以下の4つ。
※今回は(3)を追加

(1)60～70年程で解体して解散する。敷地を売却する
(2)60～70年程で建て替える
(3)放置する。50～70年頃に管理不全化・スラム化する
(4)90～100年以上の長寿命を目指す

(2)番目の建て替えは非常に難しい。
(4)番目が現実的になります。
でも、決断できないで、あるいは、無関心のため(3)になる場合もあります。

私のマンションは(3)になると思う。

これを少しでも防ぐには、終活（解体）積立金を今から準備するしかありません。
※終活積立金は、私の勝手な造語です。
今の段階では、数十年後にマンションの敷地を売却する費用で解体できるかもしれないし、残らないかもしれません。
この不安を解消するために、1戸当り月2,000～3,000円程度の終活積立金を徴収します。
20年で48～72万、30年で72～108万です。
土地の売却で1戸当り100万以上確保できれば、かなりいけるのでは？

まずは、今期か来期の理事会で提案してみようか・・・。

データを揃えれば、かなりショックを与えることができるのでは？
通らなくても、問題意識を喚起することはできると思う。

また、この終活積立金は、以下の用途に使うことができるものとします。
・地震で大破・中破したとき
・60～70年で解体でなく、途中から長寿命化を目指す方向に切り替えた場合の資金（例えば耐震診断・補強）

これは、長期的な方針を決められないマンションの妥協案です。
最悪月1000円とかにして最低でも導入したいと思っています。

通らなければ、バイバイかもね。

100年マンション

「100年マンション　資産になる住まいの育てかた」（長嶋修 著）を読みました。
今後のマンションの在り方について、すっきりさせてくれました。

築37年なのでもうすぐマンションの今後をどうするかを決める必要があります。
　（1）65～70年で解散する
　（2）65～70年後までに建て替える
　（3）100年を目指す

このうち（3）は、修繕積立金の大幅値上げしてマンションのグレードアップが必要です。
一時金では対応できないと思う。
やっかいなのは、旧耐震であること。
これだけでもコンセンサスを取るのが難しいそう。
マンションの資産価値が上がるとしても負担が重くハードルが高そう。

（1）や（2）でもそれなりの値上げで最低限のグレードアップが必要と思われる。
最低限のメンテナンスでは、スラム化に向かうかもしれません。

解体費用は土地の売却費用でまかなえるようなので、解体積立金は不要と思われる。
(2)の建て替えは容積率や建蔽率の確認が必要。
大阪市の市庁舎まで出かけないと容積率は確認できません。
ネットでできないので不便。
土地の種類は、第2種住宅地域となっていました。
容積率は200%、300%、400%のようです。
現状は約300%です。
そのうち確認に行かないと。

住民がマンション管理に無関心のままだと、管理不全で荒んだマンションになる可能性がありそう。
例えは問題かもしれませんが、今の文化住宅のような位置付けになるのかも。
立地が駅から6分とされているのがまだいい方かもしれませんが、もう少し近ければ安心できるのでが。

管理コストを改善するだけで精一杯かも。