会所の蓋

会所（雨水桝）の蓋がないので、探しています。
コンクリート製の40cm程度のものですが。
現在は、代わりにブロックが二つ並べて置かれています。

近所や隣町のホームセンターに行きましたが、小さいサイズしかありませんでした。
店員が近くいなかったので、取り寄せできるのか確認できませんでした。

ネットではありましたが、送料含めると高いです。

追記：
ホームセンターで取り寄せできないか、調べてもらうことにしました。

管理組合は弱肉強食の世界にさらされている

一昨日、セミナーに行ってきました。
5時間疲れました。

セミナーでは、管理組合は管理会社からC（消費者）でなくB（企業）と捉えらた方が理解しやすいとのこと。
高い物を売り付けられても、行政などから消費者として保護されません。

自分なりに解釈すると以下のようになります。

管理会社に対して、管理組合は情報弱者です。
無知の場合は容赦なく付け込まれる存在です。
ただし、すぐに殺されるのではなく、江戸時代の農民のように生かさぬように殺さぬようにコントロールされます。
理事の輪番制がそれを補強します。
対抗するには、修繕委員会など常設の委員を設けるか、立候補制などを取り入れるか、外部のコンサルなどに頼るしかありません。

定期的に清掃・DIY修繕

1週間のうち曜日と時間を決めて、清掃やDIY修繕をやってみようと思います。
体を動かして健康にもなるし、マンションも綺麗になります。
朝寝することが多いので、生活リズムを整えることもできそうです。

コードレスの高圧洗浄機を買いました。
あちこち清掃してみようと思います。
開放廊下のアルミ製手摺もあります。
自分でやるとすれば、1年以上かかるかも。

オープンブックは機能する？

先日、交流会でオープンブックについて話題になりました。
オープンブックとは、大規模修繕などで価格を開示する方式です。
塗料など資材の仕入値、労務費（人件費）、外注費などに施工会社の利益をプラスして見積を提示します。
コンサルが監理する範囲と関与する業務内容にはバリエーションがあるようです。
あまり理解できていませんが、概要は分かりました。

オープンブックで大規模修繕を依頼したことのある人によると、工事は問題なかったけど、競争原理があまり働かなかったので、割高だったとのこと。
公募するときにオープンブックであることを条件にしますが、普及していないので機能しないのかもしれません。

ネットで調べてみると、小規模マンション向けのプロポーザル方式とオープンブックで行うサイトがありました。
すぐに使えるかどうか分かりません。

会員一覧をみると、独立色の強いと思われる会社が含まれています。
リストにある1社には見積りを依頼したことがありますが、かなり高かったです。
ローカルですが、個別に見積を取るのに使えるかもしれません。
防水会社がありますが、屋上の防水のチェックを見てもらうのもいいかもしれません。

公募しても依頼したい施工会社に情報が届くかどうかわかりません。
公募情報を見ているのは、担当者がいるようなある程度大きなところです。
小規模マンションではそういうところでなくてもOKで、むしろコストダウンにつながると思います。

給湯管のピンホール

1年と少し前に、漏水事故がありました。
理事会から資料を受け取ったのですが、漏水箇所を勘違いしていたようです。

専有部の排水管だと思っていましたが、給水（給湯管）でした。
排水管は大部分が塩ビで竪管との接続部が鉄製です。それが1～2mあります。
そこが漏水したのだと思っていました。（そこだけ更新すればと思っていました。）

給湯管は銅管でピンホールが開いたとのこと。
下の階にも漏水していました。
修繕に65万程度かかったのですが、調査が過大ではないみたい。
素人なので、自信はありませんが。

専有部の給水管ですか・・・。
対策がやっかいです。
・修繕積立金（または一時金）を上げて、専有部を管理組合で改修する。
・管理組合が主体となって、希望者のみ改修する。
・管理組合は告知・推奨のみで、組合員が行う。
・西京極大門ハイツのように報奨金？を配って、組合員のリフォームに合わせて行う。

他にもあるかもしれませんが・・・。
リフォームを済ませたところはかなりあると思います。

排水管と給水管、どちらもタイミングを見て改修が必要だ思う。
事後保全になりますが、漏水事故があと何回か発生すると、保険会社が断ってくる前にやるしかないと思う。

セミナー情報の掲示

他の管理組合でもあるかもしれませんが、マンションの掲示板にはゴミ出しとかマナーの掲示が多くを占めています。
もっと重要なことがあるはずです。

例えば、NPO法人などが主催するマンション管理セミナーを掲示することを考えています。
いちいち、理事会や理事長の承認を取るのは面倒なので、基準を決めて、手続きをシンプルにしようと思います。

つまり、NPO法人などをいくつか条件をつけて、掲示できるようにと思っています。
「以下のNPO法人などの主催・共催するセミナー・交流会は、理事会の承認なしに掲示板の1週間掲示できるものとする」・・・とか。
　・集合住宅維持管理機構
　・関住協
　・近畿マンション管理者協会
　・大阪市マンション管理支援機構

手続きとしては、管理員に告知して、理事長宅にはコピーを投函して、自分で管理します。自分の理事の任期の間のみ。

管理規約の細則までは要らないようにしたいけど・・・。
理事会で決められるといいけれど。
理事になれば、色々と提案してみようと思っています。

マンション組合員の意識を変えるまではいかないでしょうが・・・。

メディアの切り抜きなども貼りたいのですが、基準が必要なので難易度が上がりそう。
要検討としておきます。
ネットの方も使いたいのですが、こちらも同様です。

理事に内定

先日の理事会で理事に内定しました。
4月の総会を待つだけ。

フロントと話をしたのですが、「管理コスト見直し員会」設立の提案は取り下げになりました。
理事になると普通は委員会の委員にはならないと説明がありました。

理事長が加わって、委員会との風通しをよくしたり、大規模修繕委員会の成り手がいないマンションでは理事が兼任する例があるのですが・・・。委員会の募集とか時間を引き延ばされる恐れもあるため、妥協しました。

これまでの経緯 ------------------
2018年5月
5月の理事会前に「管理コスト見直し委員会」設立を書面で理事会に提案。理事会では少し触れられただけ。
2018年7月
理事会に出席して説明。出席理事が2名のため、結論は延期。
2018年9月
理事会で検討。方向性としては承認。次の総会に向けて検討。（←対応が遅い）
2019年1月
進行が遅いため、理事の立候補を書面で提出。立候補は1/30の理事会で承認。
2019年2月
フロントと電話で話をして「管理コスト見直し委員会」は取り下げ。
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これから見直しのために本格的に準備します。

マンション保険は決まらなかったそうです。
個人賠償責任を外すかどうかで迷っているようです。

日新火災のマンション診断が46点でかなりよかったのですが・・・。
保険金額は積立部分を除くと5%程度の値上げになります。他は2~3割の値上げになります。
日新火災は、個人賠償が安いのですが、他の保険会社では、高いです。
そのため個人賠償を外すと日新火災よりも安くなるようです。
どうなりますか・・・。

今年は忙しい年になりそうです。