管理規約の見直し

マンションの課題として管理規約の見直しが検討されています。
管理規約を持ってない区分所有者もいるし、管理規約自体がまとまったものがありません。
総会案内の部分から集めないと、最新版が作れません。一覧できません。

素人には難しいのでマンション管理士に依頼してとかの話も。
コンサル業者のサイトを見ましたが、費用は120万とありました。
結構なお値段です。

マンション内に弁護士か司法書士はいないかなあ？
いても嫌がられるか・・・。

いっそのこと、国交省のマンション標準管理規約と丸ごと差し替えて、部分的に手直しした方が早いかも。

マンション設計資料の状態確認

マンションの設計資料の状態を確認させてもらいました。
B4サイズ？の青焼きでした。古いため当然ですが。
厚さは5cm程度ありました。

35年以上たちますが、状態は悪くありませんでした。

カメラで部分的に撮影させてほしかったのですが、マンションの資産なので許可なしにできないとのことでした。
理事会の許可が必要とのことでした。

試験的に撮影したかったのは、電子化したかったからです。
デジカメで撮影すれば、安くあがるかなと。
どの程度に撮れるか確認。
業者にスキャンを依頼するとかキンコーズなどのセルフサービスに持ち込むと費用がかかるため。

あとは、鉄部塗装工事の見積もりに図面などの資料が必要なため。
この資料を電子化した方が見やすいし、紙の資料も痛まない。

それから、過去の資料も屋上にあるそうです。
このなかに大規模修繕時などの資料もあり使えそうです。

理事会に申請すればいいとのこと。
図面を計って鉄部塗装工事の資料を作成しないといけないと覚悟していましたが、希望がもてそう。

大規模修繕の比較サイト

鉄部塗装工事の計画があります。
予算は総会で承認されました。

相見積が必要と主張して、自分だけで施工会社を探しています。
大きな施工会社は見つかりますが、それだと中間マージンを省けません。
管理会社と同じです。
自社施工で行っている中堅程度の施工会社を探す必要があります。
（見積もりを叩けば、品質が低下する恐れがあるためできません。）

大規模修繕の比較サイトに問い合わせのメールを送りました。

マンションの戸数が少しオーバーしているが、可能かどうか。
また、今回は大規模修繕でなく小規模だけどOKかと。

結果は、施工会社の紹介はOKなのですが、条件がありました。
理事長からの依頼であること、見積の仕様が必要、管理組合主導であることなど。

私は理事でもないので、仕方ありません。
組合を説得するしかありません。

今日、理事長のところに行って、次の理事会で案件を相見積で検討するようにお願いしました。
それは、私が、総会で主張したことです。

また、別の小さな案件は、自分で見積もりを取るので、理事会で検討してもらことを約束しました。
駐輪場のライン引きです。
節約できても3～7万程度なのですが・・・。

植栽管理とシルバー人材センター

植栽管理は主に次の3つ。

・剪定
・施肥
・薬剤散布

シルバー人材センターが業者より安いとネットではあったので問い合わせました。

まず、施肥と薬剤散布は対象外ということでした。残念。

剪定ですが、工具は準備してくれる。
切った枝葉は、袋詰めまで。
ごみ処理の費用が別途かかりそう。

費用は、見積もりにくると。
あまりに高い木はできないかもと。

自治体のゴミのパンフレットでは少しなら無料。
多くでれば有料とあります。

施肥は自分たちでやっても難しくないと思う。
問題は薬剤散布。
自分たちでやるには、工具や薬剤、その置き場所が必要。
業者に依頼すると1回約3万かかる。

業者でも年間管理のサービスもあるが、安くなるのか？

管理費会計だけでなく、修繕積立金会計も赤字では？

管理費会計はずっと赤字が続いています。

修繕積立金会計もどうなるか分かりません。
今期の期首が約4000万です。
収入の積立金が積みあがっていきますが、毎年の雑排水管清掃や防犯カメラリース料で減額されます。
長期修繕計画の支出が分かりませんが、これを除外しても5年後の大規模修繕の期首では約4400万円強になります。
前回の大規模修繕が4200万円です。
余裕がありません。（追記：通常は1～2割の余裕資金が必要だと思います。）
また、5年後までに他の修繕がないわけがありません。

修繕積立金の値上げか修繕内容の見直しか、時期の延期の検討が必要になると思う。

今まで管理会社まかせなので、多少の手間がかかりますが相見積などをして別の業者に依頼して節約する道もあります。

瑕疵保険と大規模修繕施工会社の検索

大規模修繕施工会社をネットで検索するといっぱいでてきます。
狙っている下請け中心の中堅会社はでてこない可能性が高いかもしれません。

あまり見てませんが、とりあえず、メモ程度の記録です。

以下は住宅瑕疵担保責任保険協会の瑕疵保険に登録している会社を検索できます。

工事の種類（大規模修繕）と地区などで検索できます。
http://search-kashihoken.jp/

瑕疵保険とは工事終了後、瑕疵が見つかっても施工会社が倒産して修理できないときのための保険です。

今回、予定している鉄部塗装工事の保険期間は2年しかないようです。
まだ問い合わせてません。
他の部分については通常は5年です。
それと、大規模修繕でないので保証対象になるのかどうか分かりません。
これから確認するつもりです。

2年ならいらないかも。

ちなみに、塗装会社に聞いてみると、塗装会社自らの保証は3年と言われました。

追記：
瑕疵保険は壁とか給排水など部分が含まれないと掛けられないとのことでした。
今回、外部鉄骨階段が補修予定ですが、それだけでは無理でした。保証期間も2年でした。

検索して施工会社のサイトをみてみましたが、実績の多いところは大手でおそらく中間マージンを抜けないと思う。
実績のないところは小さい会社もありますが、サイトを見ると鉄部塗装は4～6年とあり、外部階段をその周期で足場を建てて補修するわけにはいきません。

阪神淡路大震災時の類似マンションの被害

私のマンションは旧耐震です。

管理会社に調査をお願いしました。
それは、阪神淡路大震災時の神戸にある類似マンションの被害状況です。
建物の被害状況、一戸当たりの補修費用、避難生活を送ったのか・・・など
（20年以上前なので今更ですが。）

類似マンションとは、XXマンションというようにシリーズ名？のような共通の名前が付いています。
建設会社が同じ、時期が近いということで耐震対策の参考になるのではと。
管理会社が変わったていなければ、確認が可能だといわれました。
どの程度の回答がもらえるか分かりません。

私は、建て替えでなく、補修や耐震補強をしてできるだけ長く使っていきたいと思っています。

なお、耐震診断は400万、補強が必要な場合の費用は診断によると言われました。
他のマンションで耐震診断したところは、OKだったから、私のマンションのOKの可能性もあるとのこと。
あくまでも参考程度の情報ですが。

この依頼とは別に、神戸の類似マンションに行って自分で取材してみるかもしれません。

管理規約を持ってない組合員

管理会社によると管理規約を持ってない組合員がいるとのこと。
中古で入って来た人のことだと思う。

それって問題ありですね。
その場で私も指摘できませんでした。

管理組合か管理会社がコピーしてでも渡すべきことだと思う。
ただし、どこが持ってないのか正確には分からない。
アンケートを取るか、全員に再配布するか・・・。

早く電子化して管理できるようになればいい。

自分も含めて組合やマンション管理に関心がないことのあらわれ・・・。

マンション補修個所の定点観測

マンションの鉄部とか壁とかをデジカメで撮影して、定点観測できればと思っています。

鉄部に錆びがでてきたとか、塗料が浮いてきたとか。
あるいは、壁にクラックができたとか・・・。

次回補修工事するときに、あとどれくらい持つかとか判断するヒントになりそう。

望遠レンズがほしい。
200mmでは不足していると思う。

前回の大規模修繕の提案書には、写真が載っていて、ふと思いつきました。

あれもこれもできないけど。

将来的には、壁や屋根については、ドローン（+ AI）を使って点検することになるのでしょうが。

防犯カメラ1台の追加でリース料が跳ね上がったと思ったら

防犯カメラが一台増えてそのリース料が月8900円。
年間10万かかります。
おそらく5年リースだと思うけど、5年で50万。

他の防犯カメラは1台当たり月4700円。
なんで高いのか疑問でした。
臨時総会は忙しくて出られませんでした。
総額しか分からなくて、見積もりも確認できませんでした。

今、防犯カメラの型式をネットで検索すると、値段は楽天で37000円でした。
もしやと思って増設したレコーダーを調べると、リリース情報では580,000円。
ここから値引き等はあるでしょうが、バカ高い金額です。
設置費用はどうなっているのか分かりませんが。

防犯カメラは全部で7台ありますが、合計リース料は年45万円。
今のところリースなので手も足もでません。
古い防犯カメラが再リースで安くなるのを期待するだけです。

ネックはカメラを繋いで映像を記録・管理するソフト。
ここが汎用化されていないから高いのだと思う。
海外はどうなっているのだろうか？

今後のアイデアとしては、家庭用の防犯カメラを付けてもいいのではと思う。
全部のカメラ映像を1台のモニタに統合できなくてもいい。
4台程度までは統合できるので、2台とか3台のモニタを使ってもいいのでは？
場所はとるけど。
また、安いから設置台数を増やしたりできるし、、故障すれば、即交換すればいい。

管理規約もリースで使うことになっています。
この規約も変更する必要がありそうです。
リース、レンタル、買い切りにしてフリーハンドにすべき。
なんでリースになっているのか？
本当に障害が多い。
管理会社にメリットがあるのか？

追記：
追加のカメラのみ家庭用のカメラを入れてみたらよかったと思う。