新しいマンションを知ること

先日、知り合いのマンションを訪問しました。
築15年程度で新しいというわけではありませんが、機能的にかなり違いました。
オートロックだけでなく、エレベーターにも電磁ロック？がありました。
（タワマンでは3重のセキュリティがあるそうですが、入ってことがありません。）
また、玄関ドアを出る時も、戸締りのチェックか何かしているようで、鍵を閉めるときに警告がありました。

新しいマンションを知って、自分のマンションの機能がどの程度古いのか知っておく必要があります。
自分のマンションの資産価値（競争力）がどの程度か知る手がかりになります。

資産管理とインフレ（またはスタグフレーション）対策

管理組合の資金にあまりリスクはとれません。
すまい・る債か安全性の高い債券程度です。

が、ひとつだけ、別の方法があります。
借入です。
インフレまたはスタグフレーションになるなら、借金して工事等を行うこと。
資産価値を増やして、物価高に期待する。

来年の大規模修繕の資金が足りなくなる可能性があります。
一時金等を集めないで、借金すればいいのですが。
日本の財政は日銀が追い詰めたので、時限爆弾のようになりました。
ただ、5年後なのか10年後なのか分かりません。
もう借金してもいいのかもしれません。

個人的には昔から海外建ての資産を持っています。

プーチンがルールを変えたから、将来的には、田舎へ引っ越しも検討

プーチンは21世紀の悪者として歴史に残りそう。
それは、プーチンが戦争あるいは核戦争のルールや世界情勢を変えたから。
ウクライナ戦争前と戦争後では、まったく別世界になりそうです。

日本には、核やミサイルに対する防衛策はなっていません。
地下のシェルターはほとんどありません。ミサイル防衛だって、不十分。
憲法含めて、スパイ防止法もないし、欠陥だらけです。
ハートもソフトもまったく半人前国家です。

核やミサイルに対して、都市に住むのはリスクがあります。
田舎だと、ミサイルの標的になる確率は低いし、助かる確率は相対的に高そう。
水や食料もある程度自給できる。

これから、日本の政治がどうなるか分からないけど、もし、期待できない結果になるなら、田舎に住むことを選択した方がいいと思う。
引っ越しする理由に大いになると思っています。

借入もいいかも

塗料が昨年6月頃値上げされました。
そして、4/1から再値上げです。
今後もウクライナ戦争のためさらにわかりません。

人件費や資材の高騰で、修繕積立金が足りない恐れがでてきました。
管理組合が自力で大規模修繕を管理すれば、足りると踏んでましたが・・・。

インフレになるのかどうか、確信が持てませんが、足らない分を借入で賄ってもいいのではと考えるようになりました。

どうせなら、耐震補強と外断熱工事を借入で行ってもいいのでは？
大規模修繕の代わりに。

管理委託費を2割削減

管理委託費を削減できました。
税込み月40万円が32万円になりました。2割の削減です。
給水設備点検を月1回から隔月にした以外、仕様はそのままです。
部分的には削減幅が不十分なところもありますが、今回は見送っています。
詳細をもっとチェックすべきでしょうが。
個人的にはITに強い管理会社にリプレースを検討したかったのですが、今の立場では難しい。

他の役員とは、ほぼ冷戦状態になっています。
ひとり孤立しています。
管理委託費の話は他の理事がついてこれないので、反対されないのですが、時間的にも難しいものでした。
もっと交渉するにも時間がありません。

管理会社からは予想外の回答でした。
私の提案書にマンション管理士の管理委託費無料診断のページを貼り付けていたことも効いたのかもしれません。
マンション管理士に委託することを望んでいたのですが、かないませんでした。

これで、管理委託費、エレベーター保守費用、マンション保険と大きなものは片が付きました。
私の役割もある程度完了したといえます。
ただし、管理会社任せなので、他のコストの監視も必要です。
大規模修繕も近いし、管理規約改正も進みません。
どうやって進めるか、役員の任期が切れるので、悩みます。

スーパーばっかり増えた

最近、近所にスーパーが2店オープンしました。
歩いて15分程度ところも含めると、10店舗になります。
企業で数えると、同じスーパーが2つ。8法人です。
過当競争になってないか、心配。
人口が増えているわけではありません。
工場は少なくなっているし、オフィスビルも移転してマンションに代わっている。

新しくできたところは、カードが使えるようになったのでありがたいのですが。
そのうち、撤退する店がでてくるに違いない。

病院も増えつつある。気が付けば介護施設も増えている。
あんまり嬉しくありません。
日本経済大丈夫なのか？

貧乏マンションの生きる道：IT、DIY、コラボなど

35年以上管理会社任せの管理組合にはお金がありません。
唯一の救いは、管理費の値上げの余地がまだ少しあること。
それだけでは、おそらく難しいので、IT活用、DIY、他のマンションとのコラボなどに注力しかありません。
もちろん、管理コストの適正化を行った上でのこと。

ITは比較的お金がかからないと思う。
今のところコミュニケーションツールとして使うしかありません。
ただし、組合員が対応できるかどうか・・・。
業務フローのアプリは他人便り。
DIYは修繕をできるだけ自分たちで行うこと。できれば管理も自分たちでできればいいけれど。KURASELはちょっと興味深い。
コラボは、他のマンションと共同発注してコストを下げること。

まだ、何も達成できていません。
管理コストを下げているところ。遅々としています。

ひとりでは、なかなか進めることができません。
いっしょに動いてくれる賛同者はなかなか難しい。
時間を買うにはコンサルしかないのかと・・・。

大規模修繕中のマンション探し

最近運動不足なので、自転車で自宅周辺を回りました。
ひとつは、大規模修繕中のマンション探し。
業者を確認します。

もうひとつは、コラボの可能性がありそうなマンションを探すこと。

同じタイプのマンションが隣町にあるので、行ってみました。
築年数が5年程先をいくマンションです。
同じ建設会社が建てたので、情報交換が色々とできるはずです。

今日は、家を出たのが19時過ぎなので、試しに回っただけです。
暗くてあまり確認できませんでした。
次は飛び込みで行くのでどうなるか？

協同で何かできるマンションを見つけたいのですが、難しいそう。
コロナもあって何もできていません。
隣のマンションにも声を掛けていません。

管理コスト削減など優先事項もいっぱいあります。

月に1回程度は、自転車で回るのもいいかも。

落札結果

競売が終わりました。
対象の部屋は、2割増し程度の落札結果でした。
他の物件に比較すると小さいですが、市場価格からは、この程度かもしれません。

法人が落札していたので、リフォームすれば少し高くなりそう。
部屋は綺麗な方なので、清掃程度になるかも。
10件程度の入札者でした。

意外と高いと思った評価額

滞納されていた部屋が競売サイトに載っていました。
マンション販売サイトなどの販売額から逆算すると、もう少し安いと思っていましたが、評価額は意外と高めでした。
もっとも予想より1割程度高い程度です。
また、入札額がどの程度かが、重要です。

少し前に、外壁と手摺を部分的に少し清掃しましたが、もう間に合わないかも。
他に汚れているところがいっぱいあるため、焼石に水です。
他を少し回ってみれば、すぐに分かります。

外壁、手摺、床などすべて汚れています。
費用がかかるため放置された状態です。
見栄えは、重要だと思っています。
それらを綺麗に保つだけで、多少は空き家の割合が変わってくると思っています。