火災保険の話が進む

保険代理店の方から連絡がありました。

管理会社と話が進んでいるようです。
来月に日新火災のマンション管理適正化診断も決まりました。

管理会社の事務所で診断を受けることになりました。
資料の準備は多いですが、それだけは管理会社に協力をお願いして、診断の対応は自分でしたかったのですが・・・。
どんなマンション管理士がくるのか会いたかったです。

給排水管の改修工事はまだなので、あまり期待はしていません。
日新火災で契約できるかどうか・・・。

昨年、専有部の排水管で漏水事故があったので、それも影響すると思う。

それよりも、調査費用が60万程はかかっているので、内訳を調べないと。
壁を開口した程度でそれほどかかるとも思えない。
浴室を解体するなら別ですが。

またどの部分から漏水したのかも確認する必要があります。
塩ビ配管のところか、竪管との接続の鋳鉄？部分か・・・。
接続部分だけなら、そこを替えるだけでしばらくは凌げると思う。

追記：
管理会社の事務所で診断を受けますが、書類はどこにあるのか？
マンションから持ってくるのか？
すべて控えがあるのか？

必要な書類は以下のとおり。

①管理規約、使用細則等の細則集 / ②長期修繕計画（資金計画表含む。）/ ③総会議事録 / ④管理委託契約書 / ⑤管理費・修繕積立金等の未収金一覧表 / ⑥工事報告書（大規模修繕工事報告書、給排水管工事報告書、保証書）/ ⑦法定点検の報告書（特定建築物等定期調査報告書、建築設備定期検査報告書、防火設備定期検査報告書）/ ⑧竣工図書一式（設計図書一式）/ ⑨消防用設備等点検結果報告書、結果総括表 /⑩現在の共用部分保険内容が確認できる資料（保険証券等の写しでも可）/ ⑪保険金請求書類一式（保険金請求書控、保険金支払通知書等）/ ⑫診断内容確認書（診断マンション管理士よりお渡しする書類）

設計図書は電子データしかないはず。
マンションから持ってくるのか？
大きいし、2冊あるけど。

防災関連のセミナー

防災関連のセミナーに参加してきました。
今年は地震と台風など災害が多かったため、この手のテーマが増えているようです。

地震に関することは、昔の地震や年表など入門なものでした。
熊本地震や大阪北部地震などの例もあったのですが、こちらの方をもっと知りたかったです。

防災マニュアルの話もありましが、小規模マンションでは難しい。
人材不足です。
作成するなら外部に頼むしかないと思う。
それよりも、防災については、重点的に絞って対応するしかないと思う。
防災訓練は実施できないと思うので、限定的なことになるか・・・。
まず旧耐震であることの告知を徹底するとか、理事会だけでできることをやるべき。

災害発生時の法的責任についても講演がありましたが、法律の条文を解説されてもあまり面白くありません。
Q&Aの資料もありましたが、寧ろこちらをメインにした方がよかったのですは？

全体的にはあまり収穫がなかったようなセミナーでした。
4時間近くありましたので、関心のないテーマにあたるのは当然なので、今後は参加を吟味する必要がありそうです。

来年2月もセミナーがあるのですが。
どうしよう・・・。

防災については優先順位が低いので、当面はあまり時間がさけません。
管理コストの適正化が最優先です。

管理会社からのLED提案に備える

来年は蛍光灯照明装置の生産が中止になります。
これまで段階的に中止になってきていましたが、すべて中止になるはずです。
管球自体は生産が続きますが。
装置が故障すると、修理するかLED照明に替えるしかなくなります。

製造中止を理由に、管理会社はLED照明に替えることを提案してくると予想しています。
LED照明は装置を含めると採算が取れるまでかなりの期間が必要です。
トータルではまだ蛍光灯照明の寿命が来てからLED照明に切り替えた方が有利だと認識しています。

管理会社の提案にどう備えるか。
対策は、3つあります。

1つ目。
採算が合わないことを数値で示す。
理事を説得できるかどうか・・・。

2つ目は、競合見積。
フロントは頭がいいので、私が競合見積を取ることを想定しているはずです。
今から準備して安いところを探したおいた方がいいと思う。

3つ目は、バイパス工事。
これまでバイパス工事は検討したことがありますが、日本メーカーの丸形蛍光灯がなかったので、見送っていました。
最近調べたのですが、ブランドでない企業ならあるようです。
5年保証が付いているものもあるので、管理会社の提案に対抗しなくても、そのまま提案できそうです。
これが一番よさそう。

雑排水管清掃は覆らず

雑排水管清掃の提案をしていましたが、これは決定済として却下されました。
1か月と少し前だったためもありますが、残念です。
22万→16万で6万円削減できるのですが。

提案書には、見積書だけでなく見直し余地があることを指摘していましたが、資料として理事に配布されていたかどうか・・・。
気になるところです。

次回は余裕を持って提案することにします。

間に合わなければ次期に検討するように添えておけばよかった。

マンション保険の提案結果

マンション保険の見積について理事会に提案していました。

マンション保険は、日新火災のマンションドクター火災保険の診断を試してみることになりました。
見積りもM社に依頼することが承認されました。

事務的な手続きは管理会社の方でやってくれるようです。
準備すべき書類がかなりあり、これはやってくれるようです。
マンション管理適正化診断サービスへの対応はどうなのか分かりません。
3時間必要です。
自分が対応すると書いたのですが。
どうなったのか？

気になるのは個人賠償責任保険の外すかもしれないことです。
5年の期間で、15万から100万ほどに値上がりしています。
告知をしっかりやらないとトラブルの元です。

マンション保険の提案書を提出

先週、マンション保険の提案書を提出しましたが、管理員さんが代理の人でした。
結局、次の出勤日の土曜日に渡されたと思います。

提案書の内容は、日新火災のマンションドクター火災保険を薦めるものとなっています。
駄目元でやってみようと。無料の診断もあるし・・・と。

その後、保険代理店から見積書が送られてきました。
保険証券がないので、分かっている範囲での見積です。

先に提出した提案書は、理事会の資料としては間に合いません。
理事会の資料として配布されないなら、管理会社にどう説明されるか分かりません。
不安なので、日曜に補足説明と見積書を追加したものを理事全員のドアポケットに配布してきました。

見積書では、個人賠償責任保険が6倍程度になっています。
数倍と聞いていたのですが・・・。
すごい値上がり。

全体的には2割程度の値上げになっています。

旧耐震と新耐震の鉄筋比較

旧耐震と新耐震の鉄筋比較の写真を偶然見つけました。
こうやって鉄筋を比較すると正直がっくりします。

私は耐震改修した方がいいと思っていますが、マンションの組合員を説得する自信がありません。
法律で耐震診断を強制してほしい。

安く改修できる方法をたまに調べていますが、一戸建てははっきりとしたコスト削減の進展がありますが、マンションは遅々としています。


クリーンコンサルタント連合会ができたようです。
これで大規模修繕の談合が減るのでしょうか？
公共事業でもなくなっていません。
巧妙になっていると聞いています。
ホームページは準備中なのか、あまり内容がありません。

管理規約のセミナー

管理規約のセミナーに参加してきました。
内容は基本的なことでした。
自分の弱いところなのですが、いまいち興味がわきません。

あと模擬総会をしながら管理規約の解説がありました。
なかなか入っていけません。
工夫は分かるのですが、紙芝居のようなイラストなどを使って説明した方が分かりやすいと思いました。

私のマンションでは慣例的に組合員の配偶者が理事会・総会に出席しています。
私も区分所有者ではありませんので、管理規約を早く変えたいと思っています。
いっそのこと、共同所有者になってしまった方がいいかとも思います。
そうすれば理事長にもなれます。

大規模修繕見学会に参加していた方もおられました。
以前の交流会でお会いした方も。

防災関係のセミナーにも応募しています。
こちらは先着順なので間に合っているか分かりません。

今月はセミナーと管理組合への提案でプライベートの時間があまりとれません。

大規模改修の見学会

大規模改修の見学会へ参加してきました。
実際にモノがあるので分かりやすいです。
時期も見学コースも事前に練られていたようです。

NPO法人が設計監理方式で行っています。
管理会社はM社ですが、施工はH社でした。
私のところの管理会社の関連会社が施工しています。
団地なので小さい会社は無理だと思う。

階段を耐震改修していましたが、耐震診断したのではなく、問題があるため改修したそうです。
2棟につながっているが、大地震がくると危ないと。
接続は1棟だけして、基礎から柱を追加、さらに補強の支柱を各階に追加していました。

工事は管理会社に依頼するのはNGだそうです。
組合だけで進めて、完全に外しているようです。

常設の修繕委員会があり、次は建替えや解散とかの問題も扱うようです。

参加者は常連の方もいるようでした。

追記：
メーターボックスの取手と鍵だけ交換していました。
これはいいと思う。
次回に採用できる。
あと、ドアをカバー工法で交換していますが、そのときに対震丁番のものを使っています。
これって、丁番のみ後付けで交換できないのか。
前回に、ドア部分のみ交換しています。今更、全部交換できません。

見積り提出

雑排水管の見積を提出しました。
9月の理事会の議事録を見せてもらったのですが、ちょうど雑排水管の業者に値下げを要請するとありました。
ちょうどいいタイミングです。
どちらが安いか・・・。

議題がいっぱいと管理員さんは言ってましたが、それなら時間を延長するか、隔月を毎月に変えればいいこと。
暇なときは開催しないで、忙しいときだけやるようにできないのか？