大規模修繕の先送り？

管理会社から長期修繕計画が提案されました。
大幅な修繕積立金の値上げになるので、当面の大規模修繕を先送りできないかと理事会ではなりました。
資金的に1000万ほど足りません。

私は黙っていましたが。
次の理事会では以下のように提案しようか迷っています。

1. まず、劣化診断調査を行う。（独立性の確保できるコンサルに依頼。）
（長期修繕計画にも、前年に劣化診断調査があります。）
2. 緊急の部位のみ修繕して、大規模修繕を3～5年先送りする。

問題は足場の必要な部位が緊急化どうか？
私の見立てでは、かなりあるので、どう対処するか？

バルコニー側にひびがあります。他にもかなりあります。


3. ロープなどによる無足場工法を検討する。
4. 難しければ、先送りは諦めて、大規模修繕工事の期間を長期化することに専念。

迷っているのは、負担が大きくなるためです。

鉄骨階段がもう錆びてる

1年半前に鉄部塗装をしました。
2箇所程、ケレンの手抜きで錆びているところがありました。
こっそりと自分で塗っておきました。

1箇所だけ写真を貼っておきます。

塗装前：ピンボケしてる


塗装後：色が少し濃い。フェンス越しだったので、作業が難しい。


他にもありそう。
保証期間は5年あるけれど、こういうのは保証対象か？

階段を含めて、鉄部塗装は3回目のはずですが、塗膜が脆くなっているかも。
当て傷ですぐに欠けます。
次回は、塗膜を外す必要があるのかも。
（ケレンのレベルを上げればいいのか？）

LED化：照度計で測って記録しておく

ネットで安い照度計を買いました。
2000円前後でした。

共用部照明のLED化が決まったので、今のうちに明るさを記録しておきます。
LED化前後の比較をします。

測る照明灯と照度計の置き位置を決めて測ります。
写真はエレベーターの前です。
基準は、照明灯直下の床の上に置いて測ることにしました。



丁度、エレベーターが止まっていたので、エレベーター内の照明で10ルクス程度明るくなっています。
エレベーターを他の階に動かして、測り直しました。

他に10カ所程度測っています。
外構部も測りましたが、周りの状況や時間帯などによって異なるので、外は参考程度です。

今の照明灯は劣化しているので少し暗めになっています。
その分を考慮する必要もありそうです。

また、LED導入時の照度を測っておくと、後に交換するときの目安にもなるかも。
測るよりも、自分たちの感覚で判断できるとは思いますが。

駐車場の空き対策：賃貸者へ枠を拡げる

駐車場が空いていて、募集しても埋まらない状態でした。
駐車場を利用できるのは、規約で組合員のみでした。
以前から要望があったので、それを拡げることにしました。

管理規約を変更する必要がありましたが、限定的な処置としてすぐに駐車できるようになりました。
次の総会で規約改正します。
改正が成立しない場合は、再度、空きとなります。
そういう覚書を交わしています。
管理会社としては、迅速な対応です。

エレベーター保守会社変更は、総会まで先送りされましたが・・・。
それにしても、月4万弱と1万7千では、かなり差があります。
臨時総会を開いてくれてもいいと思う。

断りのメールなど

先日、理事会があって共用部LED化工事の会社が決まりました。
3社から見積を取っていましたので、断りのメールを2社に送りました。
こういうのは苦手です。
事務的に送りましたが。

雑排水管清掃の会社も変更できました。
5万円程度の削減になります。
こちらは、窓口が変わるので、結果を知らせて管理会社からの連絡待ってくださいと伝えるだけ。

LEDの方は、まだ立ち合いとかやることがあります。
負荷が大きいです。

管理組合改革、まだ始まったばかり・・・

3年前までは、普通の無関心な住民でした。
あるメディアの記事がきっかけになり、目覚めました。
大規模修繕の談合とか不適切コンサルとかでなく、ネットで公募して修繕工事などを削減している記事でした。

それから本やネットで調べました。
理事に立候補して半年が経ちました。

理事になる前、なった後も提案を続けています。

なかなか進みません。
管理コスト見直しも少しだけ。
発生した修繕工事は、可能なものはすべて、競争原理を持ち込めてはいます。
このペースだと、改革に4～5年程度はかかりそう。

自分がいなくても回るようにする方法はまだ見つかりません。
同時に考えているのですが。

理事をずっとやりたいわけではありません。
調べることや新しいことは大好きですが、人間関係があるので避けたい方です。

長期になるかも。

修繕積立金、8割の値上げ提案

理事会で管理会社が長期修繕計画書を作成してくれました。
それによると、修繕積立金が8割不足ときました。
ただし、次の大規模修繕までは、3倍以上の限定値上げか一時金かです。
2000万程度不足しているとのこと。

ちょっと過大だと思う。
大規模修繕工事の間隔も短すぎ。
詳細みてないので、どの程度削減できるか分かりません。
忙しいので、見直しは、少し時間がかかりそう。

お金だして、コンサルなど第三者に見直しを依頼するか・・・。

理事会のための資料を作成・配付

次の理事会のための資料をまとめまて、各理事と管理会社に配布しました。

3社のフェンス工事の仕様や比較をまとめて、コメントも少し付けました。

LED照明の試算結果も自分で計算してまとめました。
一部のデータは電気工事会社からもらいました。
これは、管理会社の出してきた電気工事会社の試算データに合わせました。
初期費用の回収期間は、管理会社が8年弱、私の方が4年ちょっとで、半分程度になっています。

見積書がを貼り付けて、計10ページ近くになりました。
今回は、見積書が半分以上を占めますが。

理事会の前に毎回、出しています。
これで3回目となります。