管理委託費見直し：コンサルへの打診

仕事が忙しいのと、管理規約改正・長期修繕計画書の見直しがあるため、時間が買えないかと、コンサルへ費用を問い合わせました。
価格表を見ると20～30万からあるのですが、そこは管理会社変更なして60万でした。変更含むと80万以上になります。
管理委託費以外はかなり見直しえを済ませているため、ちょっと高いと思いました。
忙しくなければ、自分で行うのですが、ちょっと難しい。

メールで何回かやりとりしたので、かなり時間をつぶしました。
止めておいた方がよかったかも。

また、個人会員となっているNPO法人にも電話相談していました。（資料はメール配布）
かなり高いのではと言われました。
いくつかアドバイスをもらいました。

・事務管理費は高い
・管理員の時間削減
・業者への依頼を止めて、管理員の清掃を増やす。（高圧洗浄機を購入。コンセント増設工事が必要）
・給水設備点検も毎月でなく隔月でいいのではと。
・監視業務も高いので、削減依頼。5万もします。

お墨付きかエビデンスがほしいのですが、1回目は管理会社に削減依頼をしてみます。
おそらく管理会社へ競争見積りを行う事態まで進むと思う。
要望書をまとめるだけで手間なのに、リプレースの可能性まで出てくると、オーバーフローするかも。
ゆっくりやることにしよう。

揚水ポンプのグランドパッキンの見積依頼

先日総会があり、その後の打ち合わせで、揚水ポンプのグランドパッキンの交換見積は業者から拒否されたとのこと。
いつもポンプの点検を依頼しているところです。
パッキンが固着しているため、ポンプ交換しかできないと。
その業者から雑排水管清掃と貯水槽清掃の仕事を他へ移したこともあると思われます。

パッキンを交換するには、管理組合で探す必要があります。
リストアップはしていましたが、リフォームなどの業者が多いため少ないです。
それでも数社候補はあります。
雑排水管清掃を新たに依頼している会社に問い合わせると、可能とのこと。
来週、ポンプの状態を見に来ることになりました。

ポンプ室の鍵を開けてもらわないといけないのですが、理事長の許可が必要だと管理員が言っているので、理事長のところに行きました。
3回行きましたが、不在でだったので、メモをドアポケットに投げ入れてきました。
ポンプ室開けるぐらいで、本当に面倒です。
一応副理事長なんですが。

おそらくポンプ交換もできるでしょうから、これで、4社程度は揃いました。

管理規約チェック：Wordなどの履歴機能の利用

総会で管理規約改正が正式に決まりました。
今、現行の管理規約と標準管理規約を入力しているところです。

改正は標準管理規約をもとに作成しますが、あまり変更はないかもしれません。
会計担当などを削除するとか、何か少し追加する程度になるかもしれません。
細則の方は新規追加や大幅な改定になるはずですが。

いずれにしても、チェックしやすいようにWordの履歴機能を使って、差分がわかるようにするつもりです。
チェックはマンション管理士に依頼しています。
標準管理規約からどこを変えたかが分かれば、チェックもやりやすいのではと思っています。

駄目元の浸水対策。養生テープとパテ、防止シート

防水対策で優先すべきところは電気室やポンプ室など。
ドアを防水にするのが一番いいのでしょうが、被害確率を考慮すれば、そんな費用は出せません。

そこで個人的にできるとすれば、扉の周りに養生テープやパテで防水すること。
（以前はシーリング材がいいと思っていましたが、変更。）
パテは扉の蝶番に使います。どうしてもテープでは隙間ができそうなため。
パテはエアコンの配管に使うような柔らかいものがいいと思う。後で剥がしやいように。
あるいは、100円ショップ子供用の粘土で代用できるかも。
ドアノブは、隙間がありそうですが、鍵穴にテープを貼ることしかできないかも。
上にあるので、ここまでくれば諦めるか。


防水シートをテープで張る方法もある。
シートで覆ってテープで貼れば簡単。
ドアノブも浸水から防げるかも。
防水シートが簡単にいいのかも。

浸水被害は可能性が低いと思われますが、１ｍ以上の浸水があった場合は、地下鉄にかなり被害がでると思う。

一か月後にはオリンピックができたのではとなるかも

毎日感染者は増えていますが、重症者や死亡者は激減したままです。
不思議ですが、これは事実です。
高齢者も1割程度は感染していますが、関係ないみたい。

ピークアウトしたとかしないとか。
あるいは、このまま拡大していくのではなく、横ばい状態が続くのではと思われます。

だったら、オリンピックだって可能ではないかとなると思う。
人々の認識が変わるには、時間や事件が必要だけど。

イベントに客が大勢入っても重症者・死亡者が一向に増えないねとなれば、変わると思う。

個人的には6月に帰省して、その後も以前より動いています。
注意はしていますが、怖くはありません。

総会前の健康管理

もうすぐ総会です。
気になるのが、コロナ感染。
最近、市中で拡がってきているので、あまり接触しないようにするつもりです。

昨日、一瞬頭痛がしたような気がしたり、すこしの間喉に違和感がしたりして・・・。
神経質になっているのかも。

追記
重要な議案などがあるため、どうしても出席したい。

駐輪場の柱など清掃

駐輪場の柱などを清掃しました。
アルミが錆びているのは仕方がないとして、埃などがこびり付いています。

おそらく今まで清掃はしたことがないと思います。
100円ショップで風呂掃除ようの柄のついたスポンジを買ったのですが、乾いたままだと、埃が散って目に入ります。
使い勝手もよくありません。
もうひとつ棒の先に雑巾を括ったのを準備していましたが、これは使えました。
下の自転車があるので、作業がやりにくいです。

一部は高圧洗浄機で汚れを落としました。

全部はできませんでしたので、後日続きを行います。

管理委託費の見直し。来年以降か？

雑排水管清掃、貯水槽清掃、エレベーター保守会社の変更（提案中）など、管理コストの削減を続けてきましたが、一番大物の管理委託費には切り込みできておりません。
人手不足などのため管理会社との力関係も変わりました。
コロナでまた少し戻るのかもしれませんが、流れとしては、以前のようにリプレースが簡単にできるとは思えません。

とりあえず、コンサルまたはＮＰＯなどの無料の診断に申し込んで、問題を共有したいと思っています。
最初は、別のＮＰＯに申し込むつもりでしたが、そこはスキャンダルのようなことがあったので見送りました。

現在は、情報収集の段階で止まっています。
選択肢としては、
(1)大手の管理会社から中小の管理会社に変更する。ブランドは不要。見極めは必要ですが。
(2)管理員の常駐はやめて巡回にする。コストはどれくらい下がるか？管理員は無駄が多いのではと疑っています。
(3)KURASELなどを使った自主管理。ただし、これだけでは難しいので、他の工夫が必要だと思う。

管理組合ニュースの発行もしたいのですが、そこまでやりきれるか。
管理会社任せだとお金がかかることを広めたい。
管理組合改革の必須ツールだと思うのですが、体ももつかどうか・・・。

ＩＴ活用、どのサービスを使うか？

次期にはIT化を進めようと思っています。
データの共有とコミュニケーション。

マン管センターのサポートネットか
年2万円かかります。

無料のマンション管理システムのマンボーか

単発のサービスで分割すべきか。
例えばドロップボックスなどでデータを共有して、teacupのような無料の掲示板を使う。他のSNS含めて。
非登録者がドロップボックスで共有する場合は、パスワードで管理できるのか？などまだ調べられていません。
teacupはパスワードで管理できます。

アンケートは、Googleフォームか、マンボーか。
他にも色々とあると思う。

管理規約を電子化する場合の条件など調べることがいっぱい。

とりあえず、暫定的に利用してもいいのかも。
最初は、あまり利用されないと思われるので。

標準管理規約にしおりを付ける

ダウンロードした標準管理規約のPDFにしおりを付けました。
パソコンなどに入れると探しやすくなります。

また、管理規約を改正しますので、何かと検索して使えそう。